房企年报观察｜2018年新老业务“青黄不接” 美好置业净利下滑六成

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 武汉报道

“美好在武汉有很多项目，但目前只有美好长江首玺和美好名流汇等项目在等待加推，其他或者是尾盘，或者是已交房，基本没有什么新项目了。”近日《华夏时报》记者走访武汉楼盘时一名业内人士告诉记者。

2018年，美好置业营业收入、净利润等各项指标全面下滑，迎来一个糟糕的业绩年，主要归因于美好置业近几年谋求多元化发展，进军装配、现代农业等产业，但投入颇多却尚未收到回报，而且房地产业务大幅缩减，其大本营武汉仅剩少数几个项目在售，湖北地区营业收入相比上年下滑92.22%。

美好置业从2013年起在装配式建筑领域进行了拓展和实践，2018年2 月设立全资子公司美亿农业，这两项业务均投资巨大。2017年，美好置业与控股股东美好集团、武汉美纯分别向控股股东的全资子公司美好装配增资9.1亿元，其中美好置业增资5.1亿元，2018年美好置业在建工程资产约13.84亿元，相比上年增加约12.58亿元，主要是报告期内装配式建筑业务生产基地建造投入增加所致；2018年美好置业与湖北省监利县人民政府达成合作，将投资20亿元在湖北省监利县建设生态农业产业园项目。

根据美好置业2018年年报显示，其旗下经营现代农业和装配式建筑的子公司几乎全部亏损。

为弥补亏空，2018年美好置业以处置子公司名流置业武汉有限公司股权的形式转让该公司所持有的城中村改造地块，产生净利润6.58亿元，而其扣非后的净利润只有2.42亿元。

房地产业务收缩

武汉白沙洲因遍布仓储物流、建材市场而常年有积尘，从而也影响到该区域楼盘的居住价值，目前该区域高层均价1.3万元／平米左右，而仅一江之隔的四新和太子湖区域已经达到1.6万-1.8万元／平米。

美好置业旗下的长江首玺即位于这里，该项目2017年才拿地，正赶上武汉楼市升温的时期，2018年美好置业以约1.25万元／平米带精装修的低廉价格5次开盘，直接将1-13#楼全部卖光。

“现在没有房可卖，下一次开盘要等到6月份，属于二期，目前刚出地面。”美好长江首玺置业顾问告诉记者。

同样的情况也出现在美好名流汇项目，据销售人员介绍，该项目上一次开盘还要追溯到2016年，近期二期可能要开盘，价格还未定。

另外，记者近日来到美好香域花境项目，销售人员称该楼盘所有房屋均已被政府买下，然后卖给附近的拆迁户，并不公开对外出售，价格很便宜，大概1.3万元／平米左右。

以上三个楼盘是美好置业在武汉的主力项目，也是为数不多尚有可售房屋的项目，2018年美好置业在湖北地区的营业收入仅约1.93亿元，除此之外，美好置业在广东、安徽、重庆等地的营业收入均有所下滑。唯一增长的是沈阳，沈阳“奉玺胚”项目营业收入约10.69亿元，占美好置业2018年总营业收入的42.4%。

新业务亏损上亿

房地产业务收缩的同时，美好置业大力发展装配式建筑、现代农业和产业新镇业务。装配式建筑业务方面，美好置业从2013年起就进行了拓展和实践，在全国范围进行生产基地布局。2017年美好置业与控股股东美好集团、武汉美纯分别向控股股东的全资子公司美好装配增资9.1亿元，其中美好置业增资5.1亿元。

报告期内，美好装配设立在武汉江夏和青岛即墨的生产基地分别建成投产。2018年美好置业在建工程资产约13.84亿元，相比上年增加约12.58亿元，主要是报告期内装配式建筑业务生产基地建造投入增加所致。

现代农业方面，美好置业2018年 2 月设立了全资子公司美亿农业，重点发展以虾稻共作为主、小规模特种养殖为补充的第一产业，以小龙虾、大米和虾饲料加工、农副产品和地方特色食品加工的第二产业，以市场交易、电子商务、冷链物流服务、社区配送为主的第三产业。计划投资20亿元。

报告期内，美亿农业完成湖北省洪湖市、监利县土地流转10万余亩，完成 16000亩虾稻田改造。实现种养8019亩，其中1600亩完成虾稻池改造并进行虾稻共作。

产业新镇方面，2018年美好置业中标成为湖北洪湖新滩美好未来新城(一期)PPP 项目供应商，项目占地面积9.33平方公里，项目合作期20年(其中，建设期5年，运营维护期15年)。目前已启动土地征收、土地一级开发、市政道路及还建社区建设工作。

不过，作为美好置业旗下承担装配建筑业务的主要子公司，美好建筑装配科技有限公司2018年亏损1.97亿元，经营装配式建筑的各地方公司几乎全部亏损。承担现代农业业务的美亿农业2018年亏损967.38万元。

新老业务“青黄不接”，导致美好置业业绩全面下滑。2018年美好置业实现营业收入约25.2亿元，同比减少43.21%，实现扣非后净利润约2.42亿元，同比降低64.57%。

卖子求生

面对新业务的亏空，美好置业出让子公司股权将净利润转正。

2018年4月16日，美好置业将旗下全资子公司名流置业武汉有限公司100%股权转让给厦门市英泰富房地产有限公司，交易价格20.63亿元，股权出售为美好置业贡献了6.58亿元的净利润，占美好置业2018年总体净利润的比例为264.34%。

2018年美好置业实现扣非后净利润约2.42亿元，也就是说，如果不是出售该子公司股权，美好置业2018年将亏损4.16亿元。

值得一提的是，美好置业在2018年年报中将这笔股权出售获得的收入计入了经常性损益，美好置业方面称，考虑该收益的实质为城中村改造业务所产生的收益， “三旧改造”属于公司日常经营业务，近年来持续为公司贡献利润。为保持公司年度报表数据可比性，故年度报告中调整为经常性损益列报。

也就是说，美好置业扣非后的2.42亿元净利润，并没有扣除出售子公司获得的6.58亿元净利润，只是因为美好置业调整了计算科目，将该笔收益计入了经常性损益。

事实上，经常性损益是指与公司正常经营业务有直接关系，以及与正常经营业务相关，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。

虽然城中村改造属于美好置业日常经营业务，但出让承担城中村改造业务的子公司并非其日常经营业务。某企业财务高管告诉记者，企业这样做无非是为了粉饰业绩报表，如果列入非经常性损益，则扣非后的净利润就不太好看。

针对以上问题，记者向美好置业品牌部门相关负责人发送了采访提纲，但截至发稿之日尚未获得回复。

责任编辑：袁晓澜

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