北京地产商被枪杀后夺地案开庭：死前一天新证据曝光

本文转载自《中国商报》，记者李海洋

2010年11月25日，北京达龙房地产开发有限公司（下称“达龙公司”）法人代表赫某被枪杀身亡，公司立即停摆并陷入债务泥潭。2019年2月22日上午，一起涉及争夺该公司名下土地的案件在北京市大兴区人民法院开庭审理。

该案的原告为北京顺成通达科技有限公司（下称“顺成公司”），其诉称，顺成公司已经取得登记在达龙公司名下土地上的房屋产权证，但土地被大兴区法院查封，且引发查封的债权案的债权已清偿，大兴法院应停止查封、执行。该案为执行异议之诉，被外界解读为夺地案。

达龙公司代理人表示，顺成公司的房产证是在土地被查封、房屋不存在的情况下，以不正常手段取得的，其目的是企图抢走土地。并指顺成公司涉嫌套路贷，请法院驳回原告起诉，并将该案移送公安机关。

值得注意的是，达龙公司代理人当庭出示了一份赫某被枪杀前一天在公证机构所做的一份委托他人处置涉案房地产的公证书，以证明彼时顺成公司并未实际占有。此证据被曝光，令案件变得更加扑朔迷离。

多位申请执行达龙公司的债权人旁听了庭审。法庭没有当庭宣判。

新证据曝光：地产商被杀前一天还在委托卖地

事件要回溯到2010年11月，达龙公司赫某被枪杀身亡，公司全面瘫痪，拖欠上亿元债务，并在大兴法院产生上百个债权执行案件，公司资产均被法院查封。

2010年12月底，顺成公司拿出一份成交金额为1032万元的存量房屋买卖合同，称在赫某死前5个月与其签订，要求达龙公司兑现合同中的28幢房屋。

达龙方面称，合同真实性及法律效力存疑，因为在合同签订前数年，28幢房屋大部分已被拆掉。

顺成公司将达龙公司诉至朝阳区人民法院，在死者遗孀同意向顺成公司支付2825万元后，达成调解协议。后因达龙公司无力支付欠款而进入执行程序，28幢房屋遂过户至顺成公司名下。顺成公司进而寻求土地过户，却发现大兴法院在2010年7月因达龙公司欠债查封了该宗土地。

顺成公司为过户土地，向大兴法院提起执行异议，但被驳回，后提出执行异议之诉，要求大兴法院停止对涉案土地使用权的执行。

在当天开庭时，达龙公司代理人提供的两份新证据，令事实真相变得扑朔迷离。其中一份是房地产登记档案中的宗地平面测绘图，显示2008年10月（即存量房买卖合同签订前）土地上只有762.5平方米房屋，而顺成公司所办房产证面积为2813平方米，证载面积与实际面积不符。

另一份证据为死者赫某被枪杀前一天在公证机构的一份委托公证书。该公证书称，赫某委托一个名叫常金海的人处置土地事宜，包括签订买卖合同、办理产权过户、抵押贷款、缴纳税费等。

达龙公司代理律师王云志表示，该证据显示赫在世期间，未确定交易价格，未收到此前顺成公司提出的所谓购房款，更未对外交付案涉房地产。由此证明顺成公司未占有该房屋，其排除执行的主张不符合司法解释的规定要件，其提交合同的真实性及效力存疑。

顺成公司代理人针对宗地图质证时表示，该证据只能证明所载时间点的房屋状况，并不能说明签订二手房屋买卖合同、原告办理房产证时的状况。不过，在法庭调查时，顺成公司又承认后来只是对房屋进行了小规模的维修，没有新建。

针对公证书及内容，顺成公司认可证据的真实性，但在他们看来，委托书仅是达龙公司的陈述，并不能说明达龙公司对外交付房地产及价格，因此不认可达龙方面的证明目的。

“因为赫某已经死亡，无法陈述真相，但从他死前一天还在委托卖地来看，说明顺成提交的所谓买卖合同不可能体现当时达龙的真实意愿，不排除规避执行、借款担保等可能。”王云志说。

辩论：继续查封是否有理？

在当天的庭审中，双方辩论的一大争议焦点落在对涉案土地的查封上。

梳理案情显示，该宗土地最初在2010年7月因涉及达龙的债权执行案件（后来已清偿债权）而被大兴法院查封，查封裁定书记载了一个债权执行案的案号，由北京市土地局登记，此后，2011年大兴法院以其他串案名义对土地实施轮候查封并委托司法评估，2010年12月，顺成公司在朝阳法院起诉前对地上房屋予以保全查封，由北京市朝阳区房管局登记。

顺成公司表示，在最初的大兴法院查封裁定书所载执行案和解结案后，该首轮查封应予解除，顺成公司自然轮候为首封。大兴法院至今未解除查封且一直续封至今，理由是多案执行，存在一串执行案。顺成公司指出，没有任何法律规定可以利用一个案件代表其他案件进行查封，根据最高院相关规定，随着最初查封案件的结案，涉案土地及地上的房屋也就不再处于强制执行状态。

达龙公司辩称，大兴法院依据北京市高院的批复函予以续封，原告和下级法院都没有资格评判其效力，该函已经提交为新证据。同时，本案的特殊性在于其不是独立的执行个案，而是串案，涉及100多位债权人的利益，执行总金额高达1亿多元，不应以某个当事人和解撤回执行申请而改变查封的延续性和处置财产的必要性。

另外，达龙公司指出，大兴法院查封土地在前，顺成公司另案起诉过户在后，依据京高法发（2011）254号指导意见第3条规定，法院应驳回其诉求；如果已经作出判决书、调解书的，应通过审判监督程序予以撤销。而根据最高法执行异议复议规定第26条，在大兴法院查封涉案土地的时间节点后作出的任何法律文书均没有既判力，不能作为顺成公司排除执行的依据。

看点多：原告被指涉嫌“套路贷”

本案广受关注的原因之一是，涉案土地上的28幢“被买卖”的房屋并不真实存在，以及顺成公司是否支付了合同约定的1032万元购房款。

达龙公司提交证据称，在顺成公司签订存量房买卖合同、办理房屋产权证时，涉案土地上只有6幢762.5平方米的房屋，而合同却注明买卖28幢2813平米房屋，且最终办理了2813平米的房产证。达龙公司并称，在诉讼的数年间，顺成公司均未提供支付1032万元购房款的证据。

庭审中，这两个问题也引发了双方辩论。

顺成公司表示，房屋产权证目前登记在顺成公司名下，根据房地合一的原则，房屋产权变更，土地使用权相应变更。另外，根据《物权法》规定，只有合法的房屋灭失才造成物权变化。也就是说，达龙公司没有提交任何证据证明涉案房屋进行过拆迁或征收，因此房屋的现状不影响房屋产权状况。

达龙公司辩称，房地产登记档案中的宗地平面测绘图证据，可以证明涉案土地上的大部分房屋是不存在的，而调阅测绘部门的历史航拍资料，也能予以佐证。若顺成公司主张房屋存在，需要由他们举证，包括占有多少房屋、如何占有、交接形式、水电费等。

在是否支付购房款问题上，顺成公司称，在签订房屋买卖合同之前，达龙公司对其负有债务，是以房抵债，这一事实已经为2011年朝阳法院出具的调解书确认，生效的法律文书效力高于其他文件，他们不需要再提供任何的其他证据证明。

达龙公司则指出，本案涉及到的房屋并不真实存在，所谓存量房买卖合同真实性存疑，而顺成公司所谓以房抵债方式支付1032万对价也存疑。

达龙公司还提交了由会计师事务所出具的顺成公司验资报告及年检报告，称彼时顺成公司不具备支付相应购房款能力。不过，顺成公司称上述证据不能说明实际支付能力。

达龙公司表示，涉及土地及金钱的大额交易，如果没有支付凭证及应收款应付款财务记录，只能说明本案是虚假诉讼。本案案发至今，原告未提交相关证据，按照北京市高院（2011）254号指导意见，法院应对此从严审查。

达龙公司代理人蔺文财指出，结合房屋不存在却签有买卖合同、顺成公司从始至终未能提供债务形成的原始依据或付款证据来看，顺成公司的起诉或是虚假诉讼。而根据达龙公司员工反映，公司已故法人代表赫某生前存在民间借贷行为，所以蔺文财在法庭上指称顺成公司涉嫌套路贷犯罪。“套路贷是以民间借贷为形式，以非法侵占他人财产为目的，顺成公司的行为符合这些特点。”蔺文财在法庭上要求驳回起诉，将本案移送公安机关。

蔺文财指出，在过往案卷中，还有一份顺成公司办理房产证的契税单，显示缴费时间为赫某死后第二天，即2010年11月26日。“细节还原夺地过程，令人惊讶。”他说。

多位达龙执行案的债权人参与了旁听。其中一位表示，达龙公司尚有大量未结执行案，而能变现的资产主要是这宗土地，所有债权人都关注该土地的争夺。

据了解，该地块位于朝阳区永外红寺村，居南四环之内，因地理位置优越，市场价值在1亿元左右。

责任编辑：侯军 主编：夏申茶

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