邹琳华：2017年百县房价收入比上升 部分县偿债困难

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道

经过了2016年的狂飙突进，2017年大中城市房地产价格总体依然保持了坚挺，但是分化特征仍然比较明显。相对城市而言，县域经济的脆弱性决定了其更容易受房地产市场波动的影响，那么，全国县域经济的房地产市场的发展情况又是怎样？与大中城市房地产市场的发展是同步，还是跟涨，抑或是逆势而行？

12月4日，“中国社会科学院财经战略研究院成果发布会：《中国县域经济发展报告（2018）》暨全国百强县案例报告”在北京举行。会议上，住房大数据联合实验室发起人、中国社科院竞争力模拟实验室副主任邹琳华在发布《全国百县房地产市场监测报告》和《全国百县政府债务监测报告》时表示，当前部分县（市）无节制供地推盘，或会导致房地产库存进一步升高，进一步增加风险。

对于100个样本县（市）房地产市场的监测显示，百县商品房的销售面积总体出现放缓趋势，增速超过30%的县（市）比2016年减少了16个，增速超过50%的减少6个，销售面积负增长的也减少了10个。商品房销售价格呈现上涨态势，100个县的平均值是6102元/建筑平方米，比2016年提高了761元，中位数为5208元/建筑平方米，单价比上一年提高了645元。

据此计算，2017年百县房价收入比总体呈现宽松态势，以城镇居民为计算对象的收入比为5.6，中位数为4.58，相对一线城市来讲总体水平不高，但也有所上升。目前房价收入比较高的县（市）可以分为三类，一个是紧邻大城市自身发展不足的区域，第二个是自身发展较好，但是房价受区内核心城市的房价带动；第三类就是自身不是很好，还受了核心区域的限制的。

报告选取了20个县作为样本进行房地产去库存情况分析。2017年县（市）房地产市场在2016年回暖的基础上，总体继续呈现向好的趋势。不过邹琳华指出，由于成交面积的持续放大，部分县（市）房地产库存已经很低，甚至需要补库存，但是也有部分县（市）借势无节制供地推盘，反而导致房地产库存进一步升高，在全国房地产市场转入调整阶段后，又将面临库存高企、风险陡增的局面。

根据《全国百县政府债务的检测报告》，在2017年年末100个样本县的债务率差别很大，部分县（市）偿债发生困难。债务结构错配，一般债务率简单平均值为54.2%，而专项债务率则达到87.2%，事实上，样本县（市）中一般债务率超过100%的为8个，但是专项债务率超过100%的达到20个。由于专项债务主要是由政府性基金收入作为偿债资金来源，当占比较重的土地使用权出让收入出现严重下滑，专项债务的偿债能力将受到极大削弱。因此，专项债务将是地方如约偿还债务的主要承压点。

另外隐形债务也将增大地方债务的不可控风险，如果中央要求严格剥离地方财政与各类融资平台的财务担保关系，或者杜绝甚至不承认其他变相方式的举债行为，有一部分隐形债务的兑付将会出现违约，这可以减轻地方政府的偿债压力，但是无疑也会增加市场的波动风险。

不过，从衡量政府债务风险的另一个重要指标财政偿债率来说，2017年100个样本县（市）的财政偿债率的简单平均值为15.5%，总和平均值为15.6%，都低于一般国家的偿债率的警戒线为20%。

邹琳华认为，总体来看，地方政府债务率的上升是经济发展的必由之路，要保持适度的举债，需严控高债务县（市）的债务风险，压缩专项债务的规模，还需要明确地方政府隐形债务的风险源。

责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏

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