从曲线涨价到曲线降价 武汉楼市悄然降温

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 武汉报道

近日，《华夏时报》记者在武汉发现多个由精装修改毛坯的楼盘，如天纵云湖湾、华侨城原岸等等。据记者不完全统计，这样的项目约有十几个。

所谓非毛坯交付即由开发商提供精装修，在市场火爆的时候，开发商曾一度用这种办法变相涨价，比如一套单价1.3万元／平米的房子，其中包含了2000元／平米的装修价和1.1万元／平米的毛坯价，但其装修只包含门窗、墙面、地板等硬装，成本价只有500元／平米左右。目前“毛坯+精装修”的“双合同”方式在武汉广为流行，占据了新房销售的主流。

但进入下半年，武汉楼市逐渐降温，部分项目悄然将精装交付改为毛坯交付，变相降价。而另一方面中签率低的现象已大有改观，这与5月份记者在武汉看到的情况截然不同，彼时平均一套房源有3个客户竞买，有的中签率甚至不到十分之一，而现在很多楼盘无法做到开盘即卖完，需要顺销一段时间。

对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，这是供地过多，供应量过大带来的后遗症，不仅是武汉这样的二线城市，北京也是一样。

精装修变毛坯

位于武汉新洲区的华发峰尚，6月30日营销中心首次开放，11月5日第一次拿到预售证，均价7200元／平米。

《华夏时报》查询房天下发现，该项目从6月30日营销中心开放时便一直宣称首期将推出90-118平米非毛坯房源，直到8月23日突然转变“口风”，将非毛坯改为毛坯。

华侨城原岸在武汉东湖边，属于高端项目，9月底该项目推出高层精装房，均价约2.8万-3.1万元／平米，包含4000元／平米的装修。2个月后，在加推T11-T12号楼建筑面积约135-170平米户型时，则变成了均价2.5万元／平米，毛坯交付。

武汉南湖东岸某高端项目上半年开盘均价2.7万元／平米，包含3500元／平米的装修，10月份推出毛坯房源，价格为2.4万元／平米。

记者了解到，精装交付只是开发商在市场火爆时为规避政府限价的一种手段，多名营销人员告诉记者，武汉每一个项目每一批开盘房源均需要在住建局申报备案价，如果超过预期，便不予审批通过，因此目前武汉的新房价格普遍低于二手房，在此情况下，开发商将房屋精装交付，购房者需要签订毛坯和装修两个合同。

但记者走访发现，所谓的精装修不过是墙面、地板、门窗等，2000元／平米的装修标准成本其实不过500元／平米左右，4000元／平米的装修标准成本其实不过1000元／平米左右。上半年由于武汉新房中签率低，客户为选到房并不在乎这些。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东认为，出现精装修改毛坯的现象，一是因为今年市场确实不好，销售业绩欠佳，二是赶上年底开发商冲业绩。不光是武汉，不少城市都是这样。

中签率低现象已改观

从中签率低到开盘不能售罄，风向的转变，也就是几个月的时间。

招商东城华府在武汉光谷区域，三环与四环之间，周边配套并不成熟，因为周边有高新技术企业的资源，房价达到1.6万元／平米，包含2500元／平米的精装修，其置业顾问曾告诉记者，6月份首开的3栋楼中签率为三分之一，10月底和这个月初，该项目又分别开了1栋楼，销售状况却大不如上半年，中签率低的情况消失，目前仍有房源在售。

距离武汉4号线永安堂站只有数百米的星河九洲最近遇到了去化困难，该项目既临已开通地铁，又紧邻汉阳核心区域，二环与三环之间，均价1.55万元／平米，包含2500元／平米精装修，在该区域有一定的价格优势，但10月17日7栋楼开盘后并没有受到追捧，至今仍有大量房源未售。

此外，一些蓄客已久、首次开盘的项目预售价普遍低于此前宣传的预期。

2017年底，万科经过252轮竞价后拿下白沙洲八坦路地块，竞拍过程中达到熔断价，熔断楼面地价8838元/平米，已经刷新了白沙洲的单价地王纪录，最终成交总价为386540万元，楼面均价9073.71元/平米，溢价率54%。

此前其置业顾问预估该项目首开价格与周边万科金色城市二手房价格相当，大约1.8万元／平米，近日该项目即将首次开盘，确定均价为1.65万元／平米，包含精装修。

对于万科来说，以这一价格出售，利润空间十分有限，其可操作空间只有约7000元／平米，这还要去掉施工建设、装修、税费等这些成本。

库存逐渐增加

目前，武汉房地产市场逐渐呈现下行的趋势。

近日，武汉市住房保障和房屋管理局公布了《2018年1-10月武汉市房地产市场运行情况》，数据显示，1-10月武汉新建商品房销售163052套，销售面积1695.37万平米同比减少19.04%；其中，新建商品住房销售127980套，销售面积1381.06万平米，同比减少18.72%。

存量房成交70991套，成交面积687.89万平米，同比减少0.06%；其中，存量住房成交65325套，成交面积606.67万平米，同比减少7.80%。

与此同时，武汉楼市还在加大供应，11月份，绿城兰园、东原启城、新力城、华侨城原岸、远洋东方境世界观、保利城、万科春和景明、光谷国际188社区、海伦小镇等约20多个项目已开盘，另外还有20多个项目预计在11月下旬取得预售证。

据武汉市住房保障和房屋管理局数据，截至2018年9月末，武汉市已批准预售尚未售出的商品住房124845套，面积1300.59万平米。而截至2018年10月末，已批准预售尚未网签的商品住房129021套，面积1348.76万平米。

随着年底的密集加推，库存或将进一步扩大。郭毅认为，这主要是因为供应量过大造成的，近几年土地市场较热，供应过多，目前一二线城市都是这样的情况。

责任编辑：张蓓

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