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两三千万楼盘网签需延迟数月 “肥瘦搭配”或为平衡成交数据

作者:许歆洁 李未来

来源:华夏时报

发布时间:2018-10-26 20:29:58

摘要:交了首付款,却要等待几个月甚至大半年的时间排队网签,这是目前北京高端购房客群不得不面对的现实。

两三千万楼盘网签需延迟数月  “肥瘦搭配”或为平衡成交数据

实习记者 许歆洁 华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李未来 北京报道

交了首付款,却要等待几个月甚至大半年的时间排队网签,这是目前北京高端购房客群不得不面对的现实。

《华夏时报》记者近日走访孙河、丰台等区域楼盘了解到,目前北京新房网签均需排队,少则一个月,多则大半年,总价越高,排队时间越长。据楼盘销售人员介绍,原因是总价较高项目在北京市住建委审批通过比较困难,尤其是总价在2000万以上的房屋,朝阳区3000万以上项目至少要等待半年时间才能够网签。

多名销售人员告诉《华夏时报》记者,北京市住建委审批网签是采用“N+1”的模式,即几个总价较低房屋加上1个总价较高房屋,把它们放在同一时间段内进行审批,这样可以拉低该时间段总体成交均价,同时,成交量也相应地下降。

这种模式下,受影响最大的便是豪宅产品,中国豪宅研究院院长朱晓红在接受记者采访时表示,在国家的调控目标下,政府为了平衡房价才运用了这种方法,至少在数据统计方面可以达到要求。

对此,北京市朝阳区房管局在回复记者时称,新房网签审批都在市住建委方面,记者多次联系北京市住建委宣传中心,但对方电话始终无人接听。

“N+1”式网签审核组合

“一是控制网签量,比如每个月全北京网签数量限定在400套、800套、1000套,然后每周再分到各个区域和楼盘;二是控制单价,比如网签单价在6万、8万的盘批几套,4万的限竞房批几套,综合单价控制到建委预想的6万。”位于南四环的公园懿府置业顾问向记者表示,网签排队正打着“N+1”式低价加高价的组合拳,从数据上平抑房价。

该项目总价大约在1000万元左右,网签排队情况相对较好,大约一个月左右时间可以办下网签,“不过也需要提交2、3次才能批下来,以前审核通过了,随时可以网签”,销售人员表示。

受影响较为严重的是豪宅产品。

记者调查发现,总价在2000万以上的房屋普遍遇到网签排队和延迟的困难。在别墅聚集的孙河,房屋总价大多在3000万元以上,销售人员均表示网签需要排队几个月时间。

首开琅樾目前正推出3000万左右的别墅产品,据销售人员称,网签延迟是肯定的,具体排队时间不能保证,目前来看需要半年的时间,不过这是全北京的政策,无论到哪里买,都是一样。“为了控制北京的成交量,每个月卡一点,比如说这个月北京实际成交量达到了1000套,那就先签200套,剩下的800套就排到下个月。”

龙湖景粼原著的置业顾问表示,“网签确实需要排队,主要看建委签的顺序。其实控制网签,是因为想把整个北京建委网上签约的均价做得好看,比如签了一批便宜的房子就可以签一套贵的。”

房屋总价在2000万左右的北京金茂府项目也遇网签排队审核时间较长的困难。北京金茂府置业顾问称,从去年开始,网签全都需要排队,从整个北京市范围进行调配,报计划。“我们项目去年开盘的就售罄了,但一直到今年也还有没签约的。听说整个(北京市)很多项目都没签的。”

开发商“变通”卖房

记者了解到,房屋网签的前提是至少要交清首付,也就是说,对于总价在2000万以上的房屋,在业主交齐首付或付完全款以后,还需要等待小半年时间才能办理银行贷款、不动产产权证等后续事务。

据公开信息显示,首开琅樾主力户型为四居室(205-280平米),住宅类房屋整套起步价在1500万元,别墅类房屋整套起步价在2900万元;龙湖景粼原著约3000万元/套;北京金茂府主力户型为四居室(225平米),均价约7.2万元/平米,整套房约2000万元左右。

为打消业主的顾虑,这些豪宅项目提出即买即住的方式。以首开琅樾为例,其销售人员表示,开发商为应对国家政策出了一个补救措施,买房付全款,交完钱第二天这个房子就交给业主,可以装修或入住。

以上措施仅限于现房销售,据了解,孙河不少别墅项目目前均为现房销售,如中粮瑞府、龙湖景粼原著、首开琅樾等。

朱晓红表示,很多业主付了房款,但迟迟不能办下贷款,也不能进行后续事宜。

除控制总价网签时间外,楼盘单价也被控制,如果预售价过高,在房管部门处审批很难通过。

为平衡数据?

10月22日,北京市统计局发布了《一至三季度北京市房地产市场运行情况》,数据显示,一至三季度,北京全市商品房销售面积为407.1万平米,同比下降27.9%。其中,住宅销售面积为305.2万平米,下降17.7%;办公楼为36.2万平米,下降56.4%;商业营业用房为26.4万平米,下降55.7%。

事实上,从数据上看,自2017年年以来,北京楼市成交量便一直下降,成交均价也较为稳定。

据中原地产研究中心统计数据显示,2017年,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签约2.70万套,同比2016年下降45%;2018年上半年,北京新建商品房住宅网签量达到历史同期最低值,不足万套(不含共有产权),即便加上共有产权房的2103套,也仅1.06万套,仍旧成为网签记录来的历史最低值。

朱晓红认为,国家宏观调控政策之下,各级政府为了在数据上达到要求,采取了这种“平衡”的手段,事实上全国各地都有类似的情况,比如合肥。

对此,易居研究院研究总监严跃进表示,这种混搭的预售模式,其实也是一个做低房价的普遍做法,其实还是因为各地调控房价是有压力的。但是高价楼盘毕竟还是要入市,所以会有此类肥瘦搭配的做法。但很显然,此类做法也是有压力的,毕竟土地成本较高,很多项目其实未来难以单纯打压预售价格。所以未来还是要走市场化的模式,把部分房源的定价权积极放开。

事实上,除北京之外,各地房管部门也均有“平衡“数据的手段。今年上半年,《华夏时报》记者走访了杭州、南京、武汉、南昌、西安等各大城市,大多数开发商表示预售价格由房管部门管控,如报价太高,则不予审批。在此背景下,开发商多采用“双合同”方式进行销售,即在房屋销售备案合同以外,再加上一个装修合同,价格也是“双份”:毛坯价+装修价。这样开发商既可以合理涨价,而成交数据也不受影响。

责任编辑:袁晓澜


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