美的置业高负债扩张急需上市融资 控股股东频繁输血

实习记者 黄琼 华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 北京报道

美的置业27日官方消息，美的置业将在香港公开招股上市，预计发售1.8亿股，每股作价17港元至21.5港元，集资额最多44.51亿港元。

美的置业于9月28日上午9时开始于香港公开发售，并于10月4日中午12时截止。美的置业的股票预计将于10月11日在香港联交所主板开始进行买卖，股份将按每手买卖单位200股股份买卖，股票代码为3990。

从招股书资料可以看出，作为美的集团（000333.SZ）实控人旗下的地产企业，背靠大树发展，控股股东频繁注资并提供免息借款，一次IPO集资金额抵不过一次控股股东注资。

而上市后控股股东是否一如既往支持美的置业发展，美的置业方面未作回复，其未来独立发展存疑。

从业绩上看，美的置业近3年复合增长率46%，主要借助高负债扩张发展。业内人士分析，目前中小房企普遍面临着融资和偿债压力，美的置业净负债率算是比较高的，其近期处于战略扩张阶段，资金大量投入的拿地，必然会导致净负债率升高，导致风险加大。后期需要通过房屋销售，增加回款，来降低其净负债率。

多年高负债扩张

据悉，美的置业成立于2004年，以房地产开发为主，同时涉及物业管理、智慧家居、商业物业、文旅、装配式产业等多元业务体系。截至2018年6月30日，已在珠三角、长三角、长江中游、环渤海、西南经济区有所布局。今年1-8月销售金额已达560亿元。

据美的置业招股书显示，2015年至2017年，美的置业主营业务收入分别为83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元，复合增长率为46%；三年同期净利润从2015年的3.84亿元增至2017年的18.94亿元，复合增长率122%；毛利率分别为21.5%、22.8%和27.6%；净利率分别达到了4.6%、8.3%和10.7%。

看似表面亮眼的业绩增长背后，背后却暗藏着资金危局，从净负债率看，美的置业的高增长来自于其高负债扩张。

据招股书，美的置业2015年净负债率为622.1%、2016年净负债率为624.7%， 2017年净负债率为118.9%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率181.4%。

在2015-2016年，净负债率高出行业平均水平很多。

同期对应一年内到期的一年内银行及其他借款总额分别为54亿元、64亿元、91亿元、107亿元。

在2015年、2016年、2017年、2018年3月31日，美的置业期末现金及现金等价物分别为19.84亿元、32.84亿元、199.17亿元，157.07亿元。

2015年至2017年，美的置业的借款总额分别为114.54亿元、243.59亿元、382.55亿元，截至2018年3月31日，美的置业借款总额为435.79亿元。

目前美的置业主要融资渠道主要有4种，截至到2018年3月31日，银行贷款220亿元、来自关联方的贷款30.19亿元、其他贷款（信托）150.56亿元、公司债券35亿元。

2015年——2017年及2018年3月31日，美的置业借款总额（包括银行及其他借款和公司债券）的加权平均利率分别为5.81%、5.32%、5.23%及5.60%。该等借款包括发行的三笔公司债券，总额为人民币35亿元，票息率为4.28%及4.8%。

在负债中，截至今年3月31日，美的置业持有的信托融资及其他融资安排，占到了借款总额的34.5%，银行外融资占到借款总额的42%。

招股书中也写明，信托融资存在不确定因素，政府部门可能加强对于房地产行业信托贷款的监管，会影响其取得信托贷款的能力。

长时期高负债发展，导致美的置业偿债压力非常大，急需增加融资渠道来解决资金难题。

而此次赴港上市融资，对于美的置业来说的重要性不言而喻。

易居研究院智库中心研究总监严跃进严跃进向记者表示，从负债率等数据看，过高自然是有压力的，其实这也和此类企业上市前不断融资和拿地有关，希望做大企业规模的。接下来的风险防范，则要体现在既有项目的去化和新融资渠道的开拓上。

多年经营现金流净额为负

由于物业发展的长期及资金密集性质，美的置业期间一直在收购土地及扩充业务，从2016年到今年3月31日，美的置业的经营现金流量净额均为负数，2016年和2017年，经营现金流量净额分别为—55.54亿元、—73.57亿元。

其招股书还提到：负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力，并对其经营活动造成不利的影响。

对于其资金层面，同策研究院首席分析师张宏伟表示，美的置业目前还在不断拿地、不断投入的阶段，在还没有得到销售体现的情况下，现金流净额为负，或者资产负债率比较高，往往是扩张阶段的表现。后期需要通过房屋销售，增加回款，来降低其净负债率。后期如果能解决经营风险，销售回款较快，或者在资金压力比较大的情况下，母公司或资本市场能给予比较多的支持，保证其顺利度过这个阶段，未来可能会有跳跃式地增长；如果没有这种支持，企业资金会比较紧张，可能会比较麻烦。

一位曾任上市公司财务高管向《华夏时报》记者表示，在市场环境好的时候，高负债扩张可能会有高倍增长，但市场环境转向可能就意味着高风险；这时更考验开发商现金流承压能力，然而连续多年现金流净流出，更需要加大销售回款和提升多渠道融资能力。

控股股东频繁输血

招股书显示，美的集团创始人兼实际控制人何享健和其儿媳卢德燕为美的置业的控股股东，何享健的儿子何剑锋为美的置业非执行董事。

值得注意的是，美的置业的净负债率从2016年底的624.7%突然降低至118.9%，并不是业绩增长所致，主要是由于控股股东注资了60亿元，而这次注资可谓大手笔，其金额数量已超过此次IPO的募资金额，一次IPO抵不过一次控股股东注资。

而控股股东对美的置业的扶持不限于此，控股股东不断为美的置业提供免息贷款，为了美的置业的发展不得不说用心良苦。

2015、2016年、2017年及截至到2018年3月31日，来自关联方的贷款（控股股东及紧密联系人）分别为20.12亿元、16.5亿元、28.56亿元、30.19亿元。

而上市之后，控股股东是否还会大力支持美的置业的发展，美的置业方面未置评，而常年受到控股股东资金支持，美的置业自身发展独立性也存疑。

广州中原地产项目部总经理黄韬《华夏时报》记者表示，起步发展阶段有集团公司的资金支持是锦上添花，但作为一个长久的开发商来讲，不能总是依靠雪中送炭，能够滚动发展、实现良性循环才是长久之计。从房地产发展来看，所有成功的地产公司，都是自给自足的，能够从销售、开发等等方面实现自我资金的运作，而不是单纯地靠融资。阶段性、短暂的、个别项目可以，最终还是要靠自己。

《华夏时报》记者就上市之后，控股股东是否还会大力支持美的置业的发展等问题向美的置业相关负责人发了采访函，截至发稿，记者仍未收到回复。

责任编辑：张蓓

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