旭辉物业转战港股拓宽发展路径

实习记者 黄琼 华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 袁晓澜 北京报道

近日，旭辉控股集团（00884.HK）旗下永升生活服务集团有限公司（以下简称“永升生活”）向港交所递交了招股说明书，申请主板上市，海通国际（665.HK）为独家保荐人。据招股书显示，近三年来，永升生活的人工成本都在60%左右。

据《华夏时报》记者了解到，旭辉控股（00884.HK）旗下的永升物业今年3月份，在新三板终止挂牌，而距离2017年4月份在新三板上市还不到一年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，物业公司积极上市，符合市场预期。本质上说，物业公司当前需要拓宽融资机会，进而扩大规模。上市潮也说明了企业在迎合当前市场的发展机会，进而在存量市场等方面发力。

人工成本占比近6成

据不完全统计，截至8月初，今年以来至少有13个省份提高了2018年最低工资标准，调整的涨幅在7%以上。

据招股书得知，永升生活于2015年、2016年、2017年以及截至2017年及2018年3月31止三个月，人工成本分别为人民币1.62亿元、2.17亿元、3.04亿元、0.65亿元及0.87亿元，同时，人工成本分别占销售成本的57.8%、57.8%、56%、62.9及60%。

与此同时，针对高额的人工成本，招股书显示，永升生活致力于实施多项节约成本措施，如，专门就每个项目设立详细的成本控制计划，采用技术解决方案来解决人工短缺的问题，及控制人工成本，优化人员配置结构，及时间表以提升效率、大批采购原料及设备以降低成本，以及标准化与服务有关的程序。另外，将分包清洁、安保、园艺及维修及保养服务给第三方分包商。

并于2015年、2016年、2017年以及截至2017年及2018年3月31日止三个月，分别产生的委外费用为0.56亿元、0.91亿元、1.55亿元、0.30亿元及0.43亿元，分别占销售成本的20.0%、24.2%、28.5%、28.5%及29.3%。

计算得知，2017年底，在永升生活销售成本中，人工成本和委外费用占总成本的84.5%。2015年及2016年，人工成本和委外费用均在85.0%以上。

彩生活服务集团（01778）此前的招股书中显示，人工成本占41.8%，分包成本占32.9%；绿城物业服务集团有限公司（02869）此前的招股书显示，人工成占52.9%，分包成本，28.33%；而前不久刚提交了招股书的佳兆业物业集团，在招股书中显示，人工成本占54.3%，分包成本占22.3%。

某业内人士分析认为，物业管理的管理项目非常繁琐，人力成本或者说人工成本是很大的。部分业务虽然说是外包给第三方，但是这其实只是降低成本的一种方式，但是否可以提高物业服务水平和增值机会，其实也是有不确定性的。

主要业务受制于人工成本

据了解，永升生活拥有三大业务，包括物业管理服务、对非业主的增值服务，及社区增值服务。据招股书数据得知，近三年来，永升生活三大业务中，社区增值服务的毛利率平均在60%以上，而物业管理服务和非业主的增值服务平均在20%左右。招股书中解释道，主要是由于物业管理服务及对非业主的增值服务较社区增值服务，更加劳动密集。

招股书显示，对非业主的增值服务主要包括对物业开发商或其他物业管理服务商的前期规划及设计咨询服务以及在交付前阶段对物业开发商的清洁、安保、园艺及维修及保养服务。

而在于2015年、2016年、2017年以及截至2017年及2018年3月31日止三个月，对非业主的增值服务对收益的贡献分别为30.1%、27.5%、19.7%、21.6%及19.0%。

据招股书，《华夏时报》记者发现，属于劳动密集型业务的物业管理服务和对非业主增值服务的两大业务，占据了收益的85%左右，以及总成本的90%左右。

而记者发现，与永升物业拥有同样的三大业务的碧桂园服务（06098）在2018年6月成功登陆港股。在其3月份发布的招股书中可以看到，截至2017年底，非业主增值服务的毛利率达到43.2%，对比永升物业2017年底非业主增值服务毛利率的20.3%，已经上市的碧桂园服务（06098）的非业主增值服务毛利率是其两倍不止。

北京市住房公积金管理中心官网最新消息，北京从9月1号开始，北京市最低工资上调120元，由目前每小时不低于11.49元、每月不低于2000元，上调到每小时不低于12.18元、每月不低于2120元。

一方面是人工成本不断增加，另一方面是企业以劳动密集型产业为主，某业内人士向《华夏时报》记者表示，当前人工成本等都会带来很多变动，尤其是对于物业管理、保安、保洁等人员其实都是有很多人力成本增加的风险。目前物业公司面临的问题在于，人员流动性大、队伍不好管理等。

关于永升生活的非业主增值服务毛利率较低，以及永升生活将如何降低人工成本，《华夏时报》记者就此采访了永升生活相关负责人，对方表示，现在公司属于缄默期，不适合接受采访。

责任编辑：张蓓袁晓澜

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）