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一地鸡毛!“鼎家爆仓案”最新进展: 爱上街“兜底”180万;超200名租客要维权

作者:陈翩翩

来源:华夏时报

发布时间:2018-08-28 21:10:06

摘要:长租公寓那么火,贩毒都没它来钱快?

一地鸡毛!“鼎家爆仓案”最新进展: 爱上街“兜底”180万;超200名租客要维权

本报记者:蒋宏晨 实习记者:陈翩翩

8月27日,杭州“鼎家事件”牵连方,网贷平台“爱上街”召开媒体沟通会,宣布对事件的处理结果,爱上街表示,将从2018年8月29日起依次联系受害租客办理分期解除手续,予以全面解除账单,并向有关责任方追究其法律责任。

06FB39F6D5154609383B33C6E50D776522618942_w691_h976.jpg爱上街CEO朱明敏表示,我们也是事件的受害者,与杭州鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)“接盘侠”寓团(上海)网络科技有限公司(以下简称“寓团”)进行了接触,但事件未有结果。
23日,事件曝出时,爱上街已发声明称,已垫付平台上243名租户,共计约180万元的租金。
做出解除租户账单的决定,意味着180万的追讨或更遥遥无期。
23日晚间,寓团发布公告称,接盘鼎家旗下资产,但不接盘债务和纠纷。并给出两种解决方案,1.业主与寓团公司在原合同上续签2年,寓团公司将一次性补偿50%-100%月租金;2.一次性补偿150%-200%月租金,并将原合同续签3-5年。
对此,大部分业主对于增加租期、减租金等条件不满而拒绝转签约,更多业主希望先与鼎家解除合约。
而之前通过爱上街APP进行了租房贷的租客,倾向法律维权。目前,因为很多业主未收到租金,而直接向租户收钱,导致租户不仅要支付网贷平台的贷款,同时还要再交一份租金。不少没有支付能力的大学生不得不在半夜搬家。
租户成为这场暴雷事件中最弱势的群体,据了解,目前已有超过200名租客拟对鼎家起诉维权。


租房贷:房租变成了贷款?


过去一年长租公寓仍是风口。2014年开始,链家、我爱我家、万科等大品牌都对长租公寓进行布局。《58集团2018一季度住房租赁市场报告》显示,截至2018年3月,全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间。

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长租公寓的火最近才逐渐被大家广泛关注,这把火的点燃者是我爱我家前副总裁胡景晖。
被离职事件刚刷爆朋友圈,“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”的警示又一语成谶。
8月20日,长租公寓公司杭州鼎家网络科技有限公司发出通知,称公司因经营不善导致资金断裂,已停止运营。
破产通知发布后,鼎家一名负责人直接告诉租户:“没钱退押金,更没钱退房租。这直接导致4000户租户利益受损,涉及网贷平台有6家。
胡景晖表示,长租公寓如果不及时加以监管和清理整顿,到年底前会一个个爆仓,而且会越爆越大。
他认为,爆仓最主要原因是资金链断裂,一方面高价收房,造成中介机构竞争激烈;另一方面,通过金融资金快速扩张规模,造成中介机构的租金报价必然升高,超出租客的支付力后,又面临低价出售。
目前中介主要采用的融资方式是:股权式和债券式。股权式就是吸引资本投资,债券式则是利用ABS(资产证券化)等进行融资,其中,ABS模式这两年迅速发展,长租公寓老大“自如”应用的最多,此模式又号称“自如模式”。

07.jpg所谓公寓ABS,即是指产权、预期租金或房租贷款作为资产,在市场上公开募资的一种融资方式。通俗讲是将租客还没交上去的房租,当做长租公寓的“固定资产”拿去融资。目前,自如、魔方、蛋壳等品牌都发行了自己的ABS产品。
而对于广大的地区性或小型的房屋中介机构来说,将ABS应用严重异化了。
“紫竹张先生”在《长租公寓比贩毒还来钱快》中指出,鼎家这种模式,实质是中介利用租客的信用向银行、网贷机构套取了12个月的租金,然后只支付给房东3个月,扣在手里9个月的钱,他用这些钱,可以再发展3个新房东,即便价格高一点,亏一点钱也无所谓,等市场全部占领了,都可以赚回来。
这种空手套白狼窃走租客贷款资金用于自身发展的行为,其实就是换一种模式的P2P,而且所有资金,用于自融,一旦资金链断裂,则瞬间归零。


内部管理混乱


针对此次暴雷,鼎家董事长魏永锋表示,公司走向破产边缘,主要原因是公司内部管理漏洞导致部分人员职务侵占、收房价格过高、运营成本过高导致。
鼎家曾于8月2日发声明称,2月、6月查处了一起由公司高管联合中层管理者利用职务之便高价收房,侵吞租金,收业主回扣,多收租客水电费,侵吞公司收益佣金的事件,称公司已报案,现这批人员已离职。
在收购房源的竞争中,鼎家的支出也很大。据公司内部人士表示,
今年3月开始,或许是资本涌入的后果,杭州长租公寓收房竞争异常激烈,鼎家不甘落后,收房也比较多,仅仅3月就收了1000多套房,其中估计有三分之一至三分之二左右是劣质房源,空置近500套,占用资金几乎每个月达200万,持续数月后,占用资金达到800-900万。
为了弥补亏空,甩掉手里的劣质房,鼎家6月开始低价出租,很多不好房源成本价的基础上打7折、8折进行出租。
很多租客表示,鼎家的房租要比市场价便宜些。尤其是7月大学毕业季,更有7或8折的优惠。
也有业主反映,鼎家从其手里拿的房租金为每月4000,而鼎家租给租户时租金为3500元。


98-99%长租公寓都不赚钱


长租公寓市场炒的如此热,到底赚不赚钱?
胡景晖在本月26号出席网易经济学家年会,接受采访时表示,国内98-99%不赚钱。
因为国内采用的是租权式的,不是产权式的,美国主要是产权式的。美国是买下来运营,中国都是二房东式的,即便这样达到一定规模都很难挣钱。
他还表示,房屋中介市场前五名应有国资控股。基于原因是:现在的机构都在赚快钱,跑马圈地,完全脱离了企业责任和市场逻辑,都是toVC,而不是toC,产品不是服务于租客,而是为下一轮找到“傻钱”作秀。 一旦找不到接盘侠,又不赚钱,怎能不暴雷?
同时,其它市场人士也表达了相同观点。
潘石屹表示,现有情况不建议大家去做,因为公寓租出去后回报率最高不超过1%,租房的价格再翻一番还是亏本的。
创业黑马董事长牛文文对长租公寓爆仓事件发表评论表示,“一个行当,如果过度金融化、过度放杠杆,必然会造成金融风险和社会风险,最后毁灭整个行业”。
共享单车如此,P2P如此,区块链如此,现在,连最古老最传统的房租租赁中介行当,也被快速金融化过度金融化了,而且快要爆雷了。
他还指出,2007年引爆全球金融危机的,就是源于美国房地产业与金融业联手给本来付不起首付的穷人放杠杆零首付,最终爆雷的次级贷款。看似不起眼的房屋租赁中介,假如把房主和租房人的不够高的信用经由金融工具放大N倍,进而由此不断加杠杆融资,那么,谁也不知道一旦爆雷金融风险会传导波及到什么领域、什么程度。
他呼吁创业者投资人,千万不要再过度金融化,过度互联网化,各自应回归产业本质,在垂直细分产业认真创新升级,而不是不停吹泡泡造风口,害己害人害社会。

编辑:张赛

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