窗口指导难转颓势 房地产信托缘何一枝独秀

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘陈希婷 北京报道

金融去杠杆背景下的房地产信托一枝独秀。

用益信托数据显示，8月6日-8月12日的一周内，集合信托产品发行115款，发行规模突破了300亿元大关口。其中，房地产领域投资规模占比再居首位，共成立43款，募集资金达194.76亿元，占总规模的64.92%。

在分析人士看来，目前房地产融资需求持续高增长，因此短期对信托融资的需求或难以降低。

房地产信托一枝独秀

从发行情况来看，8月6日-8月12日，发行数量与发行规模一致，同比出现增长。用益信托数据显示，该周集合信托产品发行数量115款，发行规模突破了300亿元大关口。由此可以看出近期发行市场行情走势变化幅度较为明显。

从发行的信托产品投资领域来看，金融领域34.06亿元，工商企业领域27.55亿元，房地产领域规模194.76亿元，基础产业领域61.89亿元。

从111款集合产品已公布的预期收益来看，产品的平均收益率为8.13%，较前一周上涨了10个百分点。可以看出近期市场上信托产品收益率有所回升。具体到细分领域，工商企业类产品的平均收益率为8.42%，房地产类产品的平均收益率为8.24%，金融类产品的平均收益率为7.09%，基础产业类产品的平均收益率为8.72%。

在8月6日-8月12日成立的集合信托产品中，房地产领域投资规模占比仍居首位，共成立43款，募集资金达194.76亿元，占总规模的64.92%，规模较前一周相比呈现持续上升；基础产业领域紧随其后，共成立26款产品，融资规模为61.89亿元，占总规模的20.63%。

不仅如此，受到追捧的房地产信托产品也成为了高收益的代表，而基建类产品收益有上涨的迹象。某信托业内人士表示，在近年来房地产调控政策的施压下，地产商从信贷渠道融资难度提升，转而通过信托途径获得资金，导致房地产领域信托资金规模增速狂飙。

用益信托分析师认为，在严监管政策以及金融去杠杆背景下，这是银信通道业务明显收缩的必然结果，同时，这一结果也反映出在当前经济结构转型升级和监管层强力去杠杆的环境下，传统工商企业资金链断裂导致的信用违约频发，以及政府平台债务清理导致信托投资出现了资产荒，信托资金不得不再次聚焦房地产的无奈选择。

但随着需求的增加，市场也担心风险聚集。百瑞信托分析师认为，“伴随着房地产信托的收益率持续走高，房地产信托项目兑付压力也会逐渐上升，所以同时应以业务合规为基本原则，及时绑定核心交易对手及强化投后管理等手段防范风险。”

收益率还在涨

值得注意的是，在金融去杠杆的背景下，今年上半年集合类信托整体萎缩，但是部分产品逆势上扬，其中最典型的为房地产信托。数据显示，上半年68家信托公司集合信托成立规模合计7280.4亿元，同比下降19.41%，而房地产信托成立规模为2645.86亿元，同比增长54.34%。

分析人士表示，目前房企融资需求仍较大，即使在房地产市场严调控与金融强监管的压力下，房企发债、银行贷款、股权融资等融资渠道或进一步受限，导致房企对信托融资的需求增大。

8月10日，央行发布2018年第二季度中国货币政策执行报告(下称《报告》)，指出2018 年上半年，全国商品房销售面积增速继续放缓，但销售额增速提高，70 个大中城市房价环比、同比涨幅扩大，房地产开发投资增速回落，房地产贷款增速基本持平。

具体来看，截至6 月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为35.8 万亿元，同比增长20.4%，增速较3月末高0.1 个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的比重为27.7%。

在房地产限价、房地产信贷政策未放松的背景下，下半年房地产贷款增速能否持续增长，成为市场关注的焦点。

事实上，这种愈发趋紧的融资局势在市场上出现了传导效应，也导致了部分信托产品收益的节节攀升。本报记者了解到，近2个月以来，集合信托产品的收益率一路走高，每周新发行的信托产品中，均有产品最高收益率超过10%，甚至有产品最高收益率已达11%，而这些高收益率的产品多为房地产信托和基建类信托。

然而，在各项融资渠道都明显收紧的形势下，房地产行业作为去杠杆的重点领域，银行信贷也在不断收紧，房地产贷款增速多个季度持续回落。

对于下半年的信托市场，用益信托分析师认为，受政策面趋紧、资金面松动和房地产投资放缓的影响，房地产信托融资需求将有所回落，预期投资收益也会随之下降；而下半年基建投资的回暖则会带动基础产业信托融资需求的增加，但受政策影响回升幅度有限，预期投资收益也有所回落。

窗口指导或难扭转颓势

央行于8月13日公布的7月末数据显示，广义货币（M2）同比增长8.5%，M1 同比增长5.1%，人民币贷款新增1.45 万亿元，社会融资规模增量1.04 万亿元，低于预期。

记者了解到，社融增速放缓背景下，日前部分信托公司接到窗口指导，要求加快项目投放。

“加快项目投放面临资金、风控等制约，在资金来源未有效解决的情况下，信托投放难以加快。另外，在压通道背景下，即便信托公司在房地产等业务上加快投放，也很难带动信托资产规模回升。”一位西南地区信托业务负责人告诉记者。

另有信托机构人士透露，这一窗口指导是通过电话形式给各个机构，没有发布正式文件。不过，在“房住不炒”政策基调下，房地产类业务不会放松调控。此政策或仅限于近期的过渡。

据了解，除了7月的政治局会议强调坚决遏制房价上涨之外，8月7日，住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，要求各地因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。

“政策稳定房价预期，加之后续可能有房地产税出台，而房地产税会对房价上涨起到一定的抑制作用，所以下半年房价大幅上涨概率不大，从房价和房地产贷款增速关系来看，房地产贷款增速空间有限。”某房企负责人对记者说。

目前，部分信托公司也在积极想办法缓解情况，一方面主动提高收益，让渡部分利润给投资者，另一方面也在积极策划各种营销活动，吸引投资者的注意。有业内人士认为，监管窗口指导对信托业来说是较为积极的信号,这或许是市场的转折点。

不过，政策传导需要时间。对于信托端通道业务要符合资管新规，需要按照新合规要求制定新合同文本。“预计当前政策顺利传导后，有利于逐步放缓非标下降速度，但是以现有的政策力度可能仍难以扭转信托贷款、委托贷款下降的趋势。”上述西南地区信托业务负责人说。

责任编辑：孟俊莲 主编：冉学东

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