港股内房股全线大涨 半年报预期下的短暂辉煌？

实习记者 李贝贝　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 上海报道

受销售业绩爆发的影响，港股内房股全线大涨。不过，多个机构及业内人士认为，在当前的市场环境下，全国调控政策依旧严格，房企融资渠道持续收窄，流动性趋紧。而随着三四线城市去库存进入尾声，一二线调控毫不放松，房企的业绩增长也面临着更大的不确定性。一旦增长未达预期，资本市场给予的评价和身价将大幅降低，房地产板块依旧承压。

内房股全线大涨

继8月7日全线大涨之后，8月9日，港股内房股再度集体上涨。截至目前（13:20）香港恒生指数升1.22%至28706.38点，港股内房股亦出现普涨：中国恒大(03333.HK)、融创中国（01918.HK）、碧桂园（2007.HK）等涨幅均位居前列。其中，中国恒大25.600港元，涨超2.81%；碧桂园11.84港元，涨3.68%；融创中国24.4港元，涨5.86%；万科企业22.47港元，涨4.54%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：“最近半年报密集发布，大部分企业的利润都刷新历史记录。除此之外，也有对信贷可能再现宽松的预期，刺激了股市。”

“从上半年已经发布的中大型房企销售数据来看，是超乎市场预期的。”中国银河证券分析师孙鹏表示，今年上半年，主流地产公司销售业绩普遍爆发，步入高增长阶段。而近日多家内房股陆续发布了正面盈利公告，大多增幅惊人，这无疑令投资者信心大增。

以8月6日恒大发布的正面盈利预告来看，2018年上半年，恒大税后净利润较去年同期增长125%以上，核心业务利润较去年同期增长100%以上，净负债率则去年年末的184%大幅下降到130%以下；融创中国发布的上半年业绩盈喜公告显示，公司股东应占净利润较去年同期大幅增长超过200％，同时集团毛利率也较去年同期及去年全年进一步提升；而碧桂园公布，预期截至6月底止，中期盈利按年增长不低于五成，去年同期盈利75.01亿元人民币。

业绩表现优越之外，估值极低、资金推动和行业政策支持等也是此次内房股集团暴涨的公认因素。

“地产股当前估值较低。纵向来看，国内龙头地产股处于历史估值低点；横向来看，国内龙头地产股相较美国龙头地产股、国内家电白酒板块以及香港内房股都具有估值优势。”兴业证券地产首席分析师阎常铭透露，中国主要地产公司2018年PE仅为8.0倍，美国地产龙头公司估值为12.1倍，家电为17.6倍，白酒为25.6倍。中国龙头地产股估值水平较低，加上业绩稳健，成为投资者买入内房股的主要动力。中金亦表示，内房H股板块当前估值相当于预测今年市盈率7.1倍，估值处于低位。

在互联互通机制下，内地资金持续流入香港股市，并表现出对内房股的偏爱。东方财富网数据显示，近一个月，沪港通资金流向方面，沪股通净流入190.91亿元，港股通(沪)净流出为63.15亿元；深港通资金流向方面，深股通净流入99.09亿元，港股通(深)净流入为43.34亿元。而此前，因为财务数据良好的内房股在资本市场上呈现倒挂现象，不少内房股大股东也纷纷开展“护盘行动”。6月底以来，已有包括碧桂园、恒大、龙湖、世茂、金茂、融信、旭辉、禹州在内的近20家房企回购或者增持了自家公司股票。

值得一提的是，此次内房业绩集体上涨的另一大原因应该是“香港财务报告准则第15号”。例如，碧桂园就在公告中透露，“净利润增长主要源自上半年地产销售物业交付面积同期大幅增加，以及香港财务报告准则第15号的影响”。

据悉，国际会计准则理事会(IASB)发布的《国际财务报告准则（IFRS）第15号—与客户之间的合同产生的收入》（下称“IFRS 15”）已经自2018年1月1日起生效。IFRS 15的核心原则是基于公司与客户之间订立的合同，确认收入的方式以商品或服务控制权的转移来决定，而公司确认收入的金额应当反映由该等转移而预计获得的报酬。相比项目未交房前，客户预付的账款计入房企报表的负债项，只有完成交房后，才结转成营业收入。采用IFRS 15后，房企可以按实际工程进度分阶段将相关收入入账，因此一定程度上拉升了企业的收入和利润。

仍有不确定因素

事实上，包括中金、摩根大通、德意志银行等近日都相继提出内房股最佳买点到来。例如摩根大通房地产分析师李洛衡在7月5日的研究报告中指出，现在是买入中国地产股的“黄金时间”，并预计中国房地产投资2018年将增长7.2%。

不过，随着内房股中的大部分房企股价创下新高，关于内房股的投资风险也屡屡被提及。

“流动性风险值得注意。”孙鹏向《华夏时报》记者强调，银监会自年初以来连续发布包括《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》、《2018年整治银行业市场乱象工作要点》在内的一系列新金融监管条例，进一步表明了2018年坚持房地产调控的坚决立场，在这样的金融政策下，2018年房地产贷款受到严控，开发商融资也自然大受影响。

不仅如此，房地产市场调控政策依据从严。去年以来，国内众多城市限购、限贷、限价、限售等政策相继出台，尤其是自6月25日棚改政策收紧的信息释放后，对房企的影响颇深。根据申万房地产指数，连续的6个交易日（截至7月2日收盘），A股地产板块市值蒸发了2465亿元。市值方面，万科A、招商蛇口和保利地产三大地产股市值蒸发均超百亿。虽然这中间房企参与自主“救市”，但是未能阻挡地产股下跌趋势。

摩根大通发表研究报告称，对于内房股板块，在业绩期中要留意的主题包括合同销售势头是否回复强劲、上半年现金收付是否理想、是否作出2019年毛利表现稳定的预期，以及风险能否保持低企。中金表示，如果信用违约事件发生，很可能进一步压低板块估值，因此该行提示短期仍有超跌风险。

“那些在2017年新进入房地产前30名、50名的、杠杆率较高的房企，未来的流动性风险比较大，业绩增长更为不确定。”中原地产首席分析师张大伟表示。而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，一些公司面临股权质押危机，那些高比例质押、濒临或触及预警线以及平仓线的大股东们将面临较大风险。

从年初至今，内房股板块估值下滑至三年最低，部分地产股估值更是处于历史低位。例如，整个6月中下旬，恒大曾一度出现九日连跌的情况，甚至在上周一度跌至18.42港元/股，为今年最低股价。

此外，港交所上半年的收益及溢利均创半年度新高，但是7月份的收入在下降。8月8日，香港交易所在香港召开2018年中期业绩发布会，会上称，目前无论是香港，还是发展中市场都面对不稳定性和欠缺方向。若中美互相施加的关税措施，最终对经济或流动性造成实质影响，下半年市场环境将更困难。即使日均成交额改善，也不会快速回到上半年的高峰。

亦有业内人士认为，对于投资者而言，风险不大。“资本市场已经被政策吓得心神不宁，成为惊弓之鸟。其实，中央政治局会议强调的核心是促进房地产市场平稳健康发展，住建部日前在沈阳召开会议也是部署维稳工作，房地产市场未来走势将更趋平稳，符合我们年初预判‘大稳小乱’，全年房地产市场将进入‘零增长区间’，在不穿透上限、不突破下限之间窄幅波动。”新城地产控股有限公司副总裁欧阳捷直言。

责任编辑：张蓓

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