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一天连发7张预售证 杭州楼市“开闸放量”

作者:李贝贝 袁晓澜

来源:华夏时报

发布时间:2018-7-13 16:51:21

摘要:7月6日,杭州连发7张预售证,引发一波集中供应潮。

一天连发7张预售证 杭州楼市“开闸放量”

■本报记者 李贝贝 袁晓澜 杭州报道

7月6日,杭州连发7张预售证,引发一波集中供应潮。业内人士认为,不管是对开发商还是置业者来说,“开闸放量”都颇为有益。而在调控严格的当下,开发商对市场的判断愈发理性,加速供应可能会加剧市场竞争,但不会导致杭州楼市及其他二线城市的非理性降温。

持续放量,预售证七证连发

限购、限贷、摇号⋯⋯持续的密集调控之下,上半年的杭州楼市冷静了下来。世联地产的统计数据显示:2018年上半年,杭州市区(含富阳、临安)共成交商品房74889套,相比2017年上半年的88725套,同比下降了15.6%。

不过,刚刚启幕的杭州楼市下半场,或许要随着天气一同升温。

7月6日晚间,杭州连发7张预售证,2267套住宅空降市场。其中位于萧山的碧桂园·东旭府一次性推出1266套房源,而其他如君奥名邸、通惠江南名府等项目等供应量也相当引人注目。

而在此前6月11日—17日这一周,29个楼盘申领了新一批房源预售证,市场新增供应量超5700套。毫无疑问,在接下来的时间里,预售证密集发放的情况还将在杭州楼市继续。

“放量考虑到两点。首先放量是为了更好地促进市场供应,这也和地方政府鼓励推盘的策略有关。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者解释说,杭州楼市在严格调控的同时密集发放预售证,并非是自相矛盾的举动:“限购本身是限制炒房需求,既不是打压合理的购房需求,也不是打压供给端的概念,与积极推盘是两码事。另外调控房价是主要思路,推盘增加供应就会改善,这也利好缓解房价上涨的压力。”

中国指数研究院杭州分院副总经理高院生则直言,2016年下半年以来,杭州推出大量土地,“因为市场调控的因素导致上市节奏放缓,但企业资金回笼压力的加大和市场摇号等政策的逐渐明朗规范,导致市场供应进入放量阶段”。

同高院生一样,严跃进也提到了企业资金回笼压力这一原因。“限价政策倒逼房企主动推盘,否则很多房企资金回笼是有困难的。”

对于房企们来说,手中的“面粉”需要做成“面包”之后快速出售、回笼资金是生存之本。但在调控政策不断加码的当下,加之金融去杠杆等因素,众多开发商的资金状态并不理想,加紧出货、增加现金流是当务之急。

“所谓放开闸门,既来自于官方对开发商的压力,同时也来自于开发商自身。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚总结说,由于外部种种因素的变化,特别是中美贸易战爆发之后,宏观经济走势存在着较大的不确定性,股市汇市双双大幅度下跌,加之住建部联手七部委,查处30个城市楼市乱象等信号,使部分开发商对未来市场预期发生了微妙变化。“原来有一些被限价楼盘,开发商只能保本甚至微亏;部分开发商也放弃继续等待了,了结止损。”

其提供的数据显示,2016年下半年至2017年上半年,在杭州市区拿地的项目住宅部分(已剔除自持和部分商业)可供应量约为689.6万平米。这些项目中迄今只有160.3万平米领取了预售证,占比仅23.2%;2017年下半年拿地的项目则尚未有项目上市,这部分的住宅(已剔除自持和部分商业)可供应量也约有490.6万平米。若以套均100平米计算,这些部分的供应量高达10万多套。

供需矛盾缓解,市场趋于理性

“不管是土地还是房源,供应增加是利好房价的稳定。对于开发商来说,主动销售也有好处,回笼资金以后也利好后续拿地机会的增加。”严跃进表示,此番预售证的接连“开闸放水”,无疑将在一定程度上解决杭州开发商们的燃眉之急。

对于购房者而言,这也显然是个好消息:此前,在政府对一手房市场密切关注、严格限价之下,杭州一手房的价格相对较低,价格增长幅度也相对较小。在一手房限价政策下,造成杭州一、二手房价格明显倒挂,新房“摇号”中签概率较低,如位于良渚的未来公寓,662套房源有15168组客户,中签率约4%,购房者对于一手房房仍趋之若鹜,新房供不应求。

一方面增加一手房供应量,另一方面,杭州楼市也显示出更大的政策调控力度和打击炒房的决心。例如,6月底,因为九龙仓·珑玺项目公证摇号公开销售过程中出现三家企业同时中签,且这三家公司属于同一个实际控制人的情况,导致6月26日杭州出台楼市新政:在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)。

高院生认为,这些政策加上一手房的大量供应,“可以适当缓解短期新房市场的供不应求的矛盾,平抑市场一房难求的热度”。与此同时,“保证市场活跃度,又能将楼市热度调节在可控范围内”的调控初衷也得以保存。

丁建刚强调,从市场表现来看,杭州近期土地放量供应既符合市场调控,加大供应量的逻辑,也表现出地方政府卖地心切。而“部分开发商对未来市场预期发生了微妙变化”,也推动杭州楼市“理性”的一面正逐渐凸显。例如,7月6日当日包括主城区和余杭区在内共10宗地块成功出让,相比之前出让价格就有所回调。其中由中海竞得的翠苑XH0908-02单元(原杭师大美院)地块,溢价39.19%,楼面价36894元/平米,而同片区上一次成交地块(中冶翠苑项目)楼面价则达到了39571元/平米。一位不愿具名的房企负责人向《华夏时报》记者表示,由于公司规定,自己不便分析杭州楼市的未来走势,但是“政策性的东西,我们肯定是支持的”。

值得一提的是,杭州楼市开闸放量的举动也让许多人开始担心“杭州或将拉开二线市场降温的大幕”。不过,业内人士对此有着不同的看法。

“杭州楼市当前是持续受抑制的,所以说降温的概率不会太大,因为目前楼市是在原有暴涨的情况下抑制的,但潜在需求还是很大的,下半年市场以规范为主。”严跃进认为,近期房地产调控政策持续收紧,包括棚改货币化安置的力度减弱,都会影响未来的市场预期。杭州本身有过周期性波动,一旦商品房存量趋于稳定,价格便不会持续上涨,存在降温的可能,但“是否要降温,要看2019年是否会出现一波新的包括加息等政策“。

高院生表达了类似的看法:“市场供应的大量入市成为市场降温的先天条件之一,但不是唯一条件,市场能否降温还取决于需求方对市场的各方反应,不过个人预测三季度有望成为二线城市热度的拐点期。”

“在过去的两年中,杭州几乎是二线城市中最为坚挺的城市。经济走势的不确定性,一定会影响到楼市。”丁建刚觉得很难说是杭州拉开的降温大幕:“可能只是杭州楼市,更受关注、敏感度比较高而已。”

值得注意的是,严跃进提醒说,增加供应的同时,杭州市场也需要警惕一些风险,例如投资投机需求过大可能会引起价格波动等。高院生也强调:“这意味着后期市场的竞争开始激烈化,尤其是高价区域的同质楼盘的竞争去化存在一定的风险。”

责任编辑:袁晓澜

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