北京限竞房开闸井喷两万套 或将拉低新房均价

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陆肖肖 北京报道

近日，多个限竞房项目入市，吸引了众多购房者的关注。未来，北京将出现限竞房供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套，或将拉低北京市新房成交价格。

根据限竞房项目销售政策，如果限竞房的销售限价对比周边商品房项目售价，价格落差在15%以上，将会转化为共有产权房。

两万套限竞房即将入市

北京市住建委网站近期公布了四则限竞房预售许可预告，分别是瀛海府、金樾和著、旭辉城、保利首开熙悦林语，四个项目在预售许可证上的名字分别对应为瀛锦苑、尚锦佳苑、舒朗苑、林悦和苑，这也是北京市公布的第一批限竞房项目的预售许可预告。

目前，瀛海府和金樾和著两个项目已率先开盘，位于房山的旭辉城也于6月13日开盘，限定价格为38994元/平米。其主力户型为75平米的两居，89平米和112平米的三居，共有754套房，与金樾和著项目仅有一街之隔。

旭辉城的置业顾问告诉《华夏时报》记者，项目6月16日首次开盘会推出两栋楼的180套房源，参与选房客户需要排卡，提前缴纳2万元诚意金，排卡客户可享受9.9折优惠。目前已经办了100多张卡，开盘当天会按照排卡的先后顺序选房，不再进行摇号，如果房子不够当天还会继续加推。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，对于优质的限竞房项目，购房者意向依然强烈。这四个项目总销售面积为25.7万平米，货值达到了108亿左右（地下部分如何计算不明确），可以缓解北京市场供应。由于成交价格较低，这4个项目的入市签约，将直接拉低北京2018年上半年市场均价2%-3%，其他非限价房项目的预售定价也将有望平稳。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，此类限竞房入市，对于北京的房价结构会有很大的影响，至少会对冲高房价，利好市场预期的稳定，有助于改善供给结构和成交结构。

据诸葛找房数据研究中心统计，除了以上几个项目以外，翡翠西湖、碧桂园琅辉、瑞悦府、佑安府、万科七橡树、北京远洋·金融街颐景春秋、万和斐丽、华润理想城、永定府等项目也在等待入市中。2017年以来，共有53宗限价地被各大房企拍下，限竞房将成为未来北京商品房市场的主力。

限竞房项目销售政策出台后，原本处于观望中的项目或将集中入市。张大伟表示，2017年以来北京的所有土地全部限价，但此前因为限价房政策未明确，这部分项目一直未入市。从目前来看，限竞房合计大约3000亿货值。在政策明确后，预计未来2个月，北京将出现限竞房供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。

思源地产首席分析师郭毅也表示，随着几个限竞房项目取得预售许可，也将打开今年限竞房供应的闸门，55个限竞房项目446万平米计容建面将陆续面向市场推出，而2017年北京商品住宅的成交面积也不过394.05万平米，市场的去化压力可想而知。面对未来的激烈市场竞争，限竞房项目争相抢先入市，率先收拢购房需求成为房企共同的选择。

部分将转共有产权房

今年5月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》，这标志着北京市限竞房项目的销售政策的正式落定。

文件规定，限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比，价差比低于15%时，项目将由开发商直接作为商品房销售，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易；价差比不低于15%时，将收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额；价差比正好为15%的，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

这一政策将对部分限竞房项目造成影响。诸葛找房数据研究中心监测数据表明，2017年至今的53宗限价地中，已有3宗低于85%的设定比例，其中2宗为海淀城区较为繁华地段，一宗为孙河地块；比例在85%-100%之间的地块有16宗，其中大部分地块位于城区内。

诸葛找房首席分析师陈雷分析，由于2017年至今的土地市场中，所有住宅地块仅有共有产权地块和限价房地块两种类型，这也就意味着，未来这些项目在办理施工许可时，要么市场稳定，限价房可以发挥起真正“限价”的作用，要么房价上涨，该项目转为共有产权房，保障刚需能够享有共有产权房带来的较低购房门槛福利。不管何种情况，刚需这一次都不会受伤，而且能最大限度保证“房住不炒”，的战略方针，完成“住有所居”的调控目标。

在目前的市场情况下，限竞房、共有产权房地块已成未来土地市场的趋势。5月份，北京再挂牌4宗限竞房土地，包括房山区青龙湖镇一宗地、丰台区卢沟桥乡一宗地，以及顺义区后沙峪镇的两宗土地。

但面对调控的北京楼市，开发商拿地开始变得谨慎。一位不具名的开发商告诉记者，土地出让时一个政策，入市时又一个政策，政策的多变给开发商的信心造成了影响，此前对项目的投入产出测算完全失效，这对于经营业绩为导向的房地产企业来说很难受，因此现阶段拿地时会持观望状态。

郭毅也认为，如果土地市场依旧保持与去年相同的供地速度和竞地规则，土地市场和商品房市场的供应量将同步增加，一方面微观楼市很可能因供应量集中，供大于求造成滞销，另一方面商品房的滞销也将向土地市场传输，造成土地流拍流标的现象进一步增加，今年开发商已经开始精选土地，而随着限竞房开闸，房企真正面临去化压力时，这一趋势将更加明显。

责任编辑：张蓓

查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）