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5月全国商品房销售情况反弹 “局部成交热”由何而来?

作者:刘诗萌 陈岩鹏

来源:华夏时报

发布时间:2018-6-14 15:04:09

摘要:从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅、成交金额上涨幅度同比高达26%以上。

5月全国商品房销售情况反弹  “局部成交热”由何而来?

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 刘诗萌 陈岩鹏 北京报道

6月14日,国家统计局发布了《2018年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况》。数据显示,2018年5月,全国商品房销售面积、商品房销售额、房地产开发企业土地购置面积、开发企业到位资金、开发景气指数等几个主要数据的同比增速相比4月份全都出现了反弹。

中原地产首席分析师张大伟表示,相比去年5月在调控政策纷纷出台后市场作出相对低迷的反应,今年调控虽依然严格,但最近几个月全国密集发布的各地人才政策,影响了市场需求。叠加上摇号政策刺激,部分城市出现了局部成交热。从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅、成交金额上涨幅度同比高达26%以上。

销售面积和销售额双双反弹

统计局数据显示,2018年1-5月份,商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点,其中住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额48778亿元,增长11.8%,增速提高2.8个百分点。

自2017年7月开始,商品房销售面积在同比涨幅开始下调,从1-6月的21.5%下降到2018年1-4月的9.%,中间只有在2018年初有所回升,而2018年5月,又迎来一次明显的反弹。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,5月份是冲刺半年业绩的关键时刻,推盘节奏加快,观望情绪减弱,这都会带来市场交易的活跃。购房者的积极性也比较强,尤其住宅的价格是“低估”,带来了“买到就是赚到”的心理,所以交易方面会比较活跃。

销售额方面,张大伟认为,虽然 2017年全国房地产市场的销售额基本都是单月万亿以上,但由于处于调控政策刚刚发布后的市场观望期,2017年的5月全国房地产成交金额和面积均属于较低值,这使得2018年5月市场环比同比上涨均明显较高,拉高了1-5月的市场均值。从趋势看,由于2017年6月销售面积接近2亿平米,销售额达到1.55万亿,预计6月涨幅有望平稳。

不过他指出,5月楼市在旺季的影响下,热点城市成交量有所恢复,环比出现了明显的上行。但房价整体仍然没有大幅波动,一二线城市房价基本平稳,并未出现三四线城市的价格上涨明显现象。

库存下降至46个月低点

5月末,商品房待售面积56010万平方米,比4月末减少677万平方米。其中,住宅待售面积减少466万平方米。自2014年7月末商品房待售面积达到55230万平方米后,当下库存是连续库存46个月新低。

张大伟认为,当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。而且看趋势,三四线库存在继续减少,在一二线进入补库存后,三四线也开启库存短缺时代,当下除个别区域外,库存基本进入平稳时代。

数据显示,尽管进入偿债高峰期,但房地产企业拿地补库存的进程依然较为顺利。开发投资资金虽然同比略降,但仍处较高位置。2018年1-5月份,全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-4月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资29037亿元,增长14.2%,增速与1-4月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。土地购置此次从负增长重新回到了正增长,当前为2.1%。

严跃进认为,以上数据表明,开发投资依然比较热,有助于今年开发投资方面的补库存效应显现。各地从补库存以及稳房价的角度出发,也会有较为明显的积极供地。

这一过程对对资金的需求量也依然在明显上涨。1-5月份,房地产开发企业到位资金62003亿元,同比增长5.1%,增速比1-4月份提高3个百分点。

受访专家均表示,目前销售的反弹是房地产行业资金链的主要来源。但信贷等收紧,对于房地产来说,将是影响未来走势的最关键要素。预计资金面收紧的节点会往后继续推移,但确实要警惕未来资金面从紧所带来的风险。

人才政策“预期”导致局部热度

严跃进认为,房地产市场整体向好主要是因为是5月楼市旺季以来,企业推盘节奏加宽,使得整个房地产市场出现了比较好的的交易态势,有助于房地产全面发展。交易量上来,价格有所上涨。另外一些预售证的管控没有这么严厉,部分高端楼盘进入后,成交量也有所上涨。

客观层面也有人才政策的因素。“过去我们认为,人才是一个利好政策,不是直接影响市场交易的政策。但现在看来,一些投资投机客通过人才政策进入城市之后,整个房地产市场有所反弹。”严跃进指出。

尽管2018年5月单月,全国已经发布了50次调控,刷新历史记录,而2018年前五月全国房地产调控政策内容次数多达159次,同比上涨了60%,措施也从“五限”升级到约谈房价上涨过快城市,但一些人才政策宽松的城市房价局部过热的现象仍然存在。《华夏时报》记者实地走访中,发现5月中旬出台人才引进新政的天津近一个月来成交量显著上升新房加速推盘,二手房跳涨10-20万的情况。而西安、成都等地也出现了万人摇号,中签率不到10%的“抢房”热潮。4月房价环比上涨1.6%的西安,甚至还爆发“关系房”摇号被内定的乱象。

中原地产研究中心统计数据显示,最近一年多来,全国已经有60多个城市发布了多次人才吸引政策,仅在 2018年的截止日前,5个月就有超过35个城市发布了40多次人才吸引政策。

张大伟认为,目前大部分城市的人才政策均是可以直接落户,变相的的直接获得购房资格。人才政策不应该和房地产限购挂钩,对人才应该直接补贴购房卷,人才公寓,而不是把吸引人才当成吸引购房者来办。

责任编辑:徐芸茜 主编:陈岩鹏

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