重仓海南 限购收紧雅居乐业绩承压

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 袁晓澜 于玉金 三亚、北京报道

对于海南楼市来说，此前严重依赖外来购房人，在今年4月实施全域限购令后，使海南楼市瞬间进入冰封期，这让依赖海南市场的部分房企，难免业绩受到影响。

6月5日，雅居乐集团公布了今年前五个月未经审核的营运数据，今年5月雅居乐实现预售金额为人民币86.5亿元，预售建筑面积为70.4万平米，平均预售价为12277元／平米。

截至5月31日，雅居乐2018年前5月实现累积预售金额为381.2亿元，累积预售建筑面积为285.6万平米，平均预售价为13345元／平米。

按照年初雅居乐定下的全年销售1100亿元的目标计算，2018年前5个月完成34.7%的销售任务。

业内分析认为，今年以来，海南楼市实施了史上最严限购，市场迅速冷却，而海南楼市的冬天才刚刚开始，这对于重仓海南的雅居乐来说，影响颇为明显。

海南楼市冰封

2018年4月22日，海南实行海南全域限购，要求海南户籍或提供2-5年个人所得税或社保缴纳证明的人员才能购买海南房产。

而据统计岛外市场占据海南楼市超过80%以上，此次限购导致海南楼市的岛外市场被完全阻断，整个海南房地产市场陷入停滞状态，且预计短期之内这种状态都难以逆转。

而有人想通过造假方式获得购房资格的渠道也被锁死。今年5月，海南省地方税务局通报，139人因虚假申报个人所得税在海南骗购住房，被取消购房资格。除此之外，地产税务局还会同住建部门对造假的房地产中介机构采取联合惩戒措施。

时隔一个多月，记者走访多个海南楼盘售楼处，基本无人问津，售楼员也都纷纷转行或离开海南另谋生路。

雅居乐清水湾的售楼员告诉记者，目前要么是海南户口，要么有两年海南社保或个税才能买房，如果是公司购房的话，也必须是注册地在海南的公司才可以购买。现在政策一时半会也松不了，外地人想在海南买房，只能等政策变动了。

雅居乐重仓海南

翻阅上市公司2017年年报发现，雅居乐在海南的布局较重，无论是土地储备还是销售额占比，海南的权重都比较大。

据雅居乐2017年度业绩报告显示，2017年度雅居乐华南、海南及云南区域、华东区域分别贡献350亿元、200亿元、180亿元的销售业绩。其中海南清水湾以170亿元预售金额成为2017年度中国房地产项目销售冠军。

2017年末，清水湾已累计销售770亿。

正是在海南清水湾的成功操盘，让雅居乐对于海南市场十分看重。2017年，雅居乐不仅回购了海南清水湾项目余下30%权益，还通过招拍挂及股权收购等方式，新进入海口、临高及琼海这三个海南城市。

据公开资料显示，截至2017年末，雅居乐分别在海南陵水、文昌、海口、琼海、临高五个城市拥有6个项目，总土地储备635万平米，占到雅居乐3410万平米总土地储备的18.62%。雅居乐在海南的土地储备，虽然绝对值不是最大，但相较于雅居乐现下规模而言，却是深耕重仓的区域。其中，仅清水湾一个项目就占到了土地储备的15%（约510万平米）。

更为关键的是，在过去几年间，海南清水湾一直是雅居乐整体毛利率的重要带动项目。2015-2017年，清水湾的毛利率分别达到44%、36%和62%，远高于雅居乐同期25.14%、26.5%和40.1%的整体毛利率。

2018年雅居乐首度定下1100亿元的预售目标，同比2017年897亿元增长22.63%。按照雅居乐方面规划，2018年公司可售资源达到1200万平米，其中华南区域、海南及云南区域、华东区域、华南区域及其他区域分别占比37%、18%、21%和24%。

正是基于海南区域特别是清水湾项目在雅居乐总体布局中举足轻重的分量，更让外界担忧，此次海南房地产市场的冰封，会否对雅居乐全年销售目标的完成和资金的回笼产生影响。

资金或将承压

有业内人士表示，虽然海南在城市限购的同时，也推出了人才引进政策，但海南偏旅游城市的城市特点，通过人才引进入户购房的规模却难以与新一线城市媲美，人才政策也需要相当一段周期才能发挥效应。这就决定了未来很长一段时间，重仓海南的房企日子都不会很好过。

比如去年雅居乐18.06亿元拿下的雅居乐金沙湾项目，预计今年亮相开盘，可能面临一上市就滞销的局面。

去年积极拓展土地，增加投资，然而突如其来的海南楼市黑天鹅，对于重仓其中的开发商，既要面临全国调控，又要失掉海南市场，在整体资金面上，或将承受较大压力。

截至到2017年底，雅居乐集团总借款额为616.75亿元。银行借款及其他借款、优先票据、境内公司债券及资产支持证券分别为443.53亿元、45.15亿元及128.07亿元。净资产负债率为71.4%，比2016年的49.1%增长了22.3个百分点。

此前，有媒体报道，为了推动销售，雅居乐已着手准备海南区域的员工跟投计划，且雅居乐集团及海南区域主要负责人已向海南陵水雅居乐咨询管理有限公司注资1000万元。

但在海南楼市前景极其不明朗的情况下，继续推行该项目的跟投制度，则让外界颇多关于海南项目资金压力的质疑。

不过，雅居乐对媒体回应称，此次增资属于完善项目公司股权结构、资金投入等的正常程序，与海南项目跟投计划并无关系。雅居乐跟投计划覆盖整个地产集团，范围是自2016年1月1日起取得地块并投资开发的销售型项目，而海南公司的部分项目，例如海南清水湾，不属于2016年以后获取的项目，就不会纳入跟投，目前海南区域跟投项目仅有海口的金沙湾项目。

业内分析认为，因为有前4个月限购前的销售基础在，限购对重仓布局海南房企的影响才刚刚开始，明年、后年会体现更明显。

责任编辑：张蓓

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