深圳20年再次房改引争议 封闭期后可上市仍留投资空间？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 于玉金 深圳报道

6月5日，深圳正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）。

这被认为是深圳继1998年后第一次房改后的第二次房改，影响到深圳未来18年！根据规划，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套。

深圳的房改意见稿公布后，引发了全国的争议，相比北京的共有产权实行内部封闭流转，深圳的人才房和安居房规定，在封闭一定年限后，增值部分与政府分成，个人可以取得完整产权，依然带有投资属性。

商品房保障房四六开

根据规划，170万套住房中，分为三类。

第一类是商品住房，占40%左右，以中小户型商品房为主，有能力的人通过商品房来解决住房需求。

第二类是政策性支持住房，占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，各占20%；人才住房，可租可售，以90平米以下为主，租售价为市场价的6折；安居型商品房对收入有要求，深户，可租可售、以售为主，70平米以下为主，租售价为市场价的5折。

第三类是公共租赁住房，占20%左右，面向中低收入人群，以30-60平米为主，租金为市场价的3折，特困人员租金甚至打1折。

第一类商品房占比40%，大概只有70万套。第二类第三类属于保障房，占比60%，总量不少于100万套。

这个比例是综合了新加坡和香港经验，新加坡保障房和商品房比例是8比2，香港是5比5。

这170万套是怎么确定的呢？深圳官方在新闻通报会上透露，截至2017年底，深圳市常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人，预计新增住房需求约180万套。

18年170万套，平均每年不到9.44万套的水平，商品房只有3.89万套，保障房5.55万套。

但深圳市规划国土委内部人士对此仍然信心不足，他告诉记者，“人才房租赁房‘十一五’‘十二五’计划的目标也没有达到，170万套能不能完成谁也不知道。”

以深圳“十二五”计划为例，计划新开工21万套，实际开工17.9万套，计划竣工21万套，实际竣工10.2万套，完成49%，差不多只完成了一半。最后总共供应了保障房11万套，平均每年2.2万套。

深圳居住用地供应尤其紧张，2012-2016年期间深圳居住用地供地约占建设用地供地总规模的10%左右，尽管2017年占比提升至16.10%，但总体占比依旧处于低位。这次计划提出了，“会适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度，”因此有希望增加住宅用地的供给量。

保障房供应5.55万套，比过去十二五规划的规模，每年增加了3.35万套。

但总的盘子就这么大，虽然政府会增加土地供给量，但必然挤压了商品房空间，也就是说，保障房增加了，那商品房势必就减少了，文件中有一句话值得注意，“严格控制大户型高档商品住房用地。”因此，高端、豪宅商品房未来将越来越供不应求已成业内的一致共识。

对于购房者来说，大家关心的其实还是对房价的影响，业内人士认为，对普通住宅，等保障房6折、5折入市时，新房卖3万，刚需被分流到保障房市场后，二手房卖5万就不会有人买账，对中低端的商品房价格确实是造成了压力，但这些保障房的位置，主要分布在关外较为偏远的地方，关内因为没有干净的土地了，旧改也改不动，也不可能改来做保障房，所以对关内的二手房冲击较小。

房改细则惹争议

但深圳此次房改的细则，也引来业内的诸多争议，认为深圳的保障房仍留下了投资空间。

按照规定，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。在此期间，想买商品房，或者想卖，只能卖给其他符合条件的人，或者由政府回购。但买了这个房子之后，缴纳社保15年，或者满了60岁之后买房满10年且符合条件，可以申请向政府缴纳一定比例的增值收益后取得完整产权，跟商品房一样上市流通。

这与北京的共有产权和新加坡的完全组屋实行封闭流转有所不同。

中原地产首席分析师张大伟甚至认为深圳此次根本算不上房改，仅仅是在比例上作出调整，因为六成中有四成依然是可以上市的商品房，人才房和安居房仅仅是锁定一定年限，与北京的共有产权房仅限于内部流转，个人与政府的产权比例不变完全不同。

“只要将来可以上市流通，房子就有投资属性，很多人才实际上是有房的，他可以把自己的房子过户给亲戚，再去申请人才房。”张大伟认为，深圳应该学习新加坡，加大处罚力度，对于弄虚作假的人，给予监禁。

深圳一位购房者告诉记者，他认识的一个人，自己排三年就分到了人才房，价格只有1万，虽然偏远，但因为价格便宜所以还是会申请，而自己住在拿他弟弟名义买的商品房内，另一个人才把商品房过户给老妈，然后还可以申请人才房。

所以业内担心，人才房，最后又避免不了会有很多虚假的“无房”户去冒名申请，人才房占比20%是不是需要？会不会重蹈经济适用房的覆辙，能不能用货币补贴替代对人才的鼓励。

新加坡政府规定，一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机占有。对于弄虚作假骗购骗租者，当事人将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，或者两者兼施。新加坡组屋个人有完整产权，限售5年，5年后可以出售，个人享有升值收益，但只能由政府回购，不能卖给市场。建屋局会定期对组屋进行维修，保障其居住的舒适性。

经济学家马光远教授认为，深圳的房改没有涉及根本，比如集体土地入市没有突破性的提法，仅仅是提出城中村用于租赁房的一种来源。

责任编辑：张蓓

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