地王项目骑虎难下 天房发展资金压力凸显

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 于玉金 北京报道

控股股东的债务危机刚解除，天津市房地产发展(集团)股份有限公司（天房发展，600322.SH）又新增了借款，这一次，担保方换成了北京首都开发股份有限公司（首开股份，600376.SH）。

在中信·天房2号贷款集合资金信托计划(以下简称“天房2号”)到期的最后一天，负债1800亿元的控股股东天房集团有惊无险地偿还了这笔债务，不过，天房集团的控股子公司天房发展的经营和债务问题也浮出了水面。截至2018年3月底，天房发展负债率为84.85%，其中流动负债98.4亿元，一年内到期的非流动负债47.91亿元，而其货币资金只有22.93亿元。

偿债依赖融资

5月10日，中信信托的一则公告引起轩然大波，据其称，鉴于天房集团近期债务到期较为集中，为确保偿债安全，公司立即就本信托计划到期情况与天房集团进行了沟通，要求进一步明确具体还款安排。但截至公告发布之日，天房集团尚未给出按时还款方案，并向其表达了希望协调解决还款压力的意愿。

彼时，中信信托提示，借款人天房集团届时可能发生无法如期偿付贷款本息的违约风险。

5月15日，天房集团在官网上发布声明称已与中信信托确认，将依照合同约定按期还款，资金计划有保障，并不存在延期还款问题。

5月18日，天房集团进一步发表声明称，已于2018年5月18日按期足额偿还“中信天房2号贷款集合资金信托计划“到期贷款本息。并表示，作为负责任、有担当的国有企业，天房集团历年来均及时足额偿付到期债务，从未有过贷款逾期、不良等记录。

不过，与天房集团1830亿元债务相比，这笔还款只是杯水车薪。根据鹏元评级作出的评估报告，截至2017年6月30日，天房集团资产总额为2,132.80亿元，所有者权益为302.67亿元，资产负债率为85.81%，负债总额达1830亿元。

作为天房集团的控股子公司，天房发展的经营和债务问题也受到关注。记者梳理发现，截止到2018年3月底，天房发展总负债293.3亿元，其中流动负债为194.5亿元，一年内到期的非流动负债81.93亿元，而其手持货币仅22.93亿元。也就是说，短期内天房发展将面临较大的偿债压力。

值得一提的是，截至2017年底，天房发展一年内到期的银行借款及应付款项超过90亿元，虽然2018年第一季度归还了20.3亿元负债，但仍然有大量缺口。对此，上交所对其进行了问询，天房发展回复称后期计划从销售收入回款中用于偿债35亿元，正常融资渠道取得借款35亿元备付各类即将到期借款和应付款项，并表示公司将严格执行借款合同条款履行偿债义务，不存在偿债风险和流动性风险。

2017年天房发展偿还债务支付52亿元，其中取得借款34亿，对此，上交所的问询函明确指出，天房发展公司的偿债能力在一定程度上依赖于融资能力。而就在天房集团危机刚刚解除后，天房发展又通过首开股份的担保新增了15亿元贷款。

5月28日，天房发展发布公告称，拟通过海景公司向交银国际信托有限公司申请信托计划融资人民币15亿元，由首开股份全额担保，天房发展以持有的海景公司的股权，按照对海景公司的50%股权比例对首开股份进行质押形式的反担保措施，担保金额7.5亿元，担保期限为自放款日起不超过36个月。

本次担保后，天房发展及其控股子公司对外担保累计金额为162.69亿元，占其2017年度经审计的净资产43.81亿元的371.38% 。

超过净资产3倍的担保额也影响了其资产流动性，鹏元评级评估报告称，天房发展资产规模持续增长，主要为在建及竣工待售的房地产项目，其中部分资产已用于抵押，整体资产流动性一般。

土地成本高企

天房发展以房地产开发经营为主，此外还经营物业管理、建筑材料等业务，2017年其房地产开发经营营业收入约48.9亿元，占其总营业收入的77%，不过其成本却占据总成本的93.78%。根据2017年年报显示，天房发展房地产开发经营毛利率同比下降10.39个百分点，只有20.04%。2017年，A股房地产板块毛利率为32.7%，天房发展的毛利率明显低于这一水平。

对此，天房发展归结为土地成本较高以及市场竞争激烈。

据其称，计入2017年结算的美塘佳苑和栖塘佳苑两个项目2013年取得土地，在当时土地价格升幅明显，土地成本相应较高，加之公司采取了新盘推广促销措施，导致这两个项目毛利率较低，分别为7.04%及6.52%。

此外，新科园、天欣锦园、天欣颐园等项目所处区域及周边整体房地产供应较多，项目销售价格提升幅度有限，从而导致这三个项目毛利率分别为23.35%、10.64%和16.13% 。

记者梳理发现，近年来天房发展集中在天津、苏州两个城市拿地，虽然拿地不多，但大多数地块的折合楼面地价都很高。2015年9月，天房发展豪掷5.97亿元拿下苏州留园路地块，楼面价高达31005元/平米，彼时创造了苏州史上单价地王的记录；2016年6月，天房发展以102亿元总价竞得津和大(拍)2016-084号地块，楼面价3.67万元/平米，纯住宅楼面价4.77元/平米，彼时为天津总价地王第二位；2017年9月，天房发展以30.72亿元拿下津南苑（挂）2017-095号地，成交楼面价整体约为4.8万元。

这些地王项目一方面增加了天房发展的债务，一方面也将使其毛利率持续下滑。

与此同时，2016年下半年以来，天津、苏州均出台了限购政策。这给天房发展带来很大影响，2017年天房发展实现合同销售面积30.22万平米，同比减少53.82%，实现合同销售金额65.15 亿元，同比减少43.25% 。

鹏元评级指出，2016 年四季度以来，天津市政府陆续出台了限购、限贷以及限制融资等政策，房地产行业面临销量下滑和融资渠道收缩的冲击，行业库存去化能力受到较大影响。截至2017年末，天房发展5宗土地储备全部位于天津市和苏州市，部分土地楼面单价较高，随着2017年房地产市场成交量回落，调控政策未有放松迹象，未来该等项目库存去化和盈利可能承压。

责任编辑：张蓓

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