沈阳豫珑城持续亏损 豫园股份“商旅文”模式蒙阴影

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 于玉金特约记者李超 北京报道

黄金价格的稳定，给上海豫园旅游商城股份有限公司（以下简称“豫园股份”，600655.SH）2017年业绩增添了一抹亮色，不过其战略意图早已不在于此，而是转向房地产。

3月19日，豫园股份发布2017年年报，营业收入与净利润均有大幅上涨，但随之便收到上交所关于“百货等”业务毛利率高于行业平均水平的问询，其称是因租赁业务成本低、租金价格上涨所致。

记者了解到，豫园股份经营租赁毛利率高达92%，而与之相关的房地产业务逐渐成为豫园股份主攻的方向。近日，豫园股份收购复星系22家房企资产的交易或有条件通过，吹响全面进军房地产的号角。

不过，豫园股份着力推广的“商旅文”模式却遇到阻碍，早在2015年末就已开业的沈阳豫珑城的“商旅文”模式未达预期，正在开发的上海豫园商圈二期也前景不明。

针对未来房地产项目发展模式等相关问题，《华夏时报》记者致函豫园股份董事会秘书办公室，但截至发稿之日未获得回复。

房地产或成主营业务

位于上海黄浦区的豫园，已有数百年的历史，是上海的一张文化名片，豫园商城在这里经营了数十年，形成包含商铺、美食、旅游等多种业态的商圈，主要从事黄金珠宝的批发零售业务。

然而，近年来随着黄金珠宝饰品、文化商业领域的竞争日益激烈，豫园商城不断拓展自己的经营领域和区域范围，并将主攻方向放在房地产上。

据豫园股份2017年年报显示，其黄金珠宝业务营业收入约145.4亿元，占总营收85%，但毛利率只有8.17%，比2016年减少1.28个百分点，净利润3.3亿元，对归属上市公司股东净利润的贡献不到一半。其中占主营业务收入76.77%的批发业务毛利率仅为5.07%。相比而言，豫园股份房地产营业收入虽然只有4亿元，但毛利率却高达59.25%。

记者梳理发现，2014-2016年，豫园商城黄金珠宝业务营业收入分别为175.21亿元、158.73亿元和136.68亿元，呈持续下滑趋势。

主营业务市场化程度高、毛利率偏低、竞争压力大，豫园股份对此似乎早有准备。近年来，豫园股份不断加码房地产业务，其方式主要有两种：开发和股权投资。

2011年，豫园股份的前身豫园商城投资开发沈阳豫珑城，该项目总投资额18.9亿元。

2015年末，豫园商城以9.5亿元的价格收购了日本星野Resort Tomamu 公司100%股权，该公司主要资产为位于北海道Tomamu的滑雪场度假村，拓展旅游地产业务。

2015年，豫园商城试图整合豫园商圈资源，拟投资67亿元开发上海豫泰确诚商业广场，项目后来命名为豫园商城二期。

更大的手笔是以223亿元收购复星系多家房企。2017年5月，豫园商城拟向浙江复星、复地投资管理等17名对象发行股份，购买其持有的上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权，同时，拟向黄房公司发行股份购买其持有的新元房产100%的股权。

2018 年1月31日，豫园股份发布公告称，经中国证监会上市公司并购重组审核委员会审核，公司发行股份购买复星系22家房企资产暨关联交易事项获得有条件通过。

在重组期间，“豫园商城”证券简称更名为“豫园股份”，彼时豫园商城解释称，公司商业及旅游业务上市初期局限于上海豫园地区，但从公司营业收入构成、资产构成情况来看，上海豫园商圈的经营业务相较公司上市初期均有相当大幅度的降低。因此，为了反映公司当前实际发展情况及未来发展战略，将公司证券简称由“豫园商城”变更为“豫园股份”。

值得一提的是，2017年豫园股份净利润同比大幅提升46.24%，主要原因之一是其参股的武汉中北房地产开发有限公司（以下简称“武汉中北”）利润增加。据了解，武汉中北是豫园股份和上海复地投资管理集团于2007年共同投资设立，豫园股份持有30%股份，上海复地投资管理集团持有70%股份。武汉中北对豫园股份2017年净利润贡献为1.95亿元，占后者利润总额的27.85%。

重组完成后，豫园股份将成为复星旗下地产业务平台，在这次重组预案中，复星承诺2018-2020年注入豫园股份的资产净利润不低于70亿元。如果这一目标实现，房地产将取代黄金珠宝而成为豫园股份的主营业务。

“商旅文”模式蒙阴影

在大量开发和收购房地产项目进程中，豫园股份旗下的投资性房地产迅速增长。

2015年年末，豫园股份投资性房地产总额为2.05亿元，仅占总资产1.2%，2016年年末，豫园股份投资性房地产总额迅速提升至77.17亿元，这一数字至2017年年末达到78.84亿元，占总资产的比例为32.69%。

对豫园股份来说，投资性房地产对其颇具意义，一方面可为其提供抵押融资，一方面可以充实业绩。

根据年报显示，2017年豫园股份78.84亿元的投资性房地产中，有52.57亿元为受限资产，受限原因是为银行借款提供抵押。如2017年末，豫园商城将沈阳豫珑城项目用作抵押，获得6亿元长期借款及6000万元一年内到期的非流动负债。就连在建项目也被用来抵押借款，2017 年末豫园股份将豫泰确诚商业广场在建项目抵押，从而获得15.85亿元长期借款。仅这两个项目，豫园商城便获得22.45亿元融资。

另外，2017年豫园股份投资性房地产的经营租赁业务营业收入为2.27亿元，毛利率高达92%，这在很大程度上拉升了豫园股份“百货等”业务的整体毛利率。3月21日，上交所针对豫园股份2017年度报告的事后审核向其发出问询函，要求对2017年年报中“百货等”业务板块显著高于同业态几家上市公司20%左右的毛利率水平进行答复。

豫园股份回复称，“百货等”业务板块包含经营租赁、物业管理、食品销售、百货销售、工艺品销售等几个部分。毛利率高主要由于：一方面，公司完成了部分物业的停业改造，且对外出租。一方面，部分物业由自营、联营业态转为经营租赁业态，而公司经营租赁业态的成本比自营、联营业态低。另外，单位租金价格随市场上涨，因此经营租赁收入增加。

基于上海豫园商圈的运营经验，豫园股份将“商旅文”模式推广到部分投资性房地产项目中。

据豫园商城方面介绍，“豫园商城”商业旅游文化品牌已经成为上海标志性的城市文化名片之一，形成了独特的“商旅文”模式。在现有豫园商圈的基础上，豫园股份正在推动上海豫园商圈二期项目的投资开发。记者了解到，该项目共有两个项目，总投资初步估算为67亿元，其中确诚商业广场总投资31亿元，豫泰商业广场总投资36亿元。然而，该项目进展缓慢，2017年仍在进行动迁工作。

另外，豫园股份已把豫园商城的商旅文模式拓展到沈阳，建造开发了沈阳豫珑城项目。然而，该项目自2015年底开业以来经营一直未达预期，不仅没有实现盈利，负责项目开发运营的沈阳豫园商城置业有限公司连年亏损，2016年亏损1.33亿元，2017年亏损1.71亿元。

2017年豫园股份投资性房地产因公允价值变动减值6146.73万元，主要原因便是沈阳豫珑城项目商旅文模式未达预期所致。对于“商旅文”模式的前景，豫园股份也表示担忧，其认为，随着大量开发商的拥入，部分地区已出现供应量明显过剩、商业模式同质化的现象。尽管公司在沈阳开发的“豫珑城”项目和即将开发的豫泰确诚商业广场项目采用豫园特色的商旅文经营模式，不同于其他千篇一律的商业综合体，但仍面临商业地产竞争加剧和政府出台调控政策的风险。

责任编辑：张蓓

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