租赁前房源已被抵押 新派公寓遭断水断电16天

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陆肖肖 北京报道

最近，新派公寓CEO王戈宏遇到了一件难事儿。春节期间，位于顺义首都国际机场附近的新派公寓新国展店被房东强行断水断电长达16天，此时距离租赁合约中约定的12.5年租期只经过了一年半的时间。

2月27日，《华夏时报》记者来到新派公寓新国展店，工作人员告诉记者，从春节前的2月11日开始，整栋公寓就被新业主强行断水断电，公寓内目前租客有162户，70%左右是航空公司的空乘和飞行员，常住外籍人员大概有40人，这期间对租客的生活造成了极大的不便，严重影响了租客的正常生活，客户投诉也明显增加。

一名租客告诉记者，“春节期间经常停电，晚上回来楼道都是黑的。”

上述工作人员表示，为了保证租客的正常生活，新派公寓只能租用发电车自行发电，为此支付了高额的成本。在政府的协调下，公寓刚刚恢复供水和供电，从春节前的2月11日至今，停水停电周期长达16天的时间。

与新派公寓同在一栋楼的全季酒店也受到了影响，受断水断电的影响，全季酒店已在2月13日全面停业。记者在现场看到，工作人员正在大厅内打扫卫生，前台未有值班人员，工作人员表示，“具体什么时候开业还没通知。”

新业主不承认租赁合同

新派公寓委托的法务发言人告诉《华夏时报》记者，断水断电的原因在于新派公寓所租赁物业业主的更迭。

2016年5月，在得到天竺镇政府红头文件，证明物业可以正常出租运营后，新派公寓与原业主“北京九州隆华投资管理有限公司”（以下简称“九州隆华”）委托的北京腾信科技孵化器有限公司（以下简称“腾信科技”）签署了《租赁合同书》，租下了顺义区天竺大街12号院2幢的房屋（现在通常被称为天禧广场B座），租赁期限是12.5年，并支付了保证金及相应租金。

随后，新派公寓引入汉庭星空（上海）酒店管理有限公司，将上述物业的一部分投资建设成全季酒店。2016年6月至11月，全季酒店和新派公寓投入巨资对上述物业进行装修改造，在2016年11月底完成主体装修，耗资已达五六千万元。但就在2016年11月底，新派接到北京市第三中级人民法院函告，才知此物业已被查封。

记者在现场看到，全季酒店的一扇门外张贴了一张《北京市第三中级人民法院查封公告》，内容显示，因九州隆华、北京宝易诚投资顾问有限公司、腾信科技、凡学兵、邱琳未履行生效法律文书确定的义务，芜湖隆华投资中心（有限合伙）向本院申请强制执行，本院已于2016年6月16日立案执行，并于2016年7月1日查封了九州隆华名下位于北京市顺义区天竺大街12号院1幢、2幢、8幢；28号院1幢、2幢、8幢的房产，落款日期是2016年12月6日。

天竺大街12号院的3幢房产于去年底被法院拍卖，其中包括新派公寓承租的2幢房屋。记者从司法拍卖网站上了解到，该物业经历了两轮拍卖，2017年10月31日，第一次拍卖时的价格为5.65亿元，遭遇流拍。2017年11月29日，第二次拍卖时的价格降为4.52亿元，被北京帝景房地产有限公司（以下简称“北京帝景”）以底价拍得。

上述法务发言人对多项操作表示了质疑，“既然该物业已被抵押，存在被拍卖的风险，为什么原业主可以出具权威机构证明此物业健康可以出租的函？作为房屋的承租方，在同等条件下，新派公寓应该享有优先购买权，但物业在拍卖时无人通知新派，我们也并不知道物业被拍卖一事。另外，该物业在拍卖估价时，新派公寓承租的2幢房屋居然被认定为空置状态，估价作业日期为2016年11月30日至2017年2月9日，而当时新派公寓和全季酒店的装修工作已完成，已经处于招租状态中了。”

该法务发言人介绍，房屋被拍卖后，新业主不承认原有租赁合同，新派公寓被要求腾退房屋，或者重新签署房屋租赁协议，租金由原来的2元/平米/天涨到4.5元/平米/天，但这个价格远远高于市场价格。双方协商未果，新业主方就用断水、断电等方式对新派施压。

天禧广场A座门上的封条

物业易主新房东未发声

截至目前，新业主方北京帝景尚未对此事公开发表过言论。

《华夏时报》记者查阅企查查网站发现，北京帝景成立于2017年11月6日，其法人为赵桂芳，股东为赵桂芳和赵婷婷。值得注意的是，该公司在成立23天之后的11月29日就拍下了天竺大街12号院的3幢物业。记者试图与该公司取得联系，但未找到该公司的官方网站，也没有相关联系方式。新派公寓方面也表示，现在一直联系不上新业主，双方的沟通主要靠政府和法院来对接。

至于原业主方九州隆华，记者从企查查网站上看到，该公司有两个股东，腾信科技持股70%，北京思泰华商贸公司持股30%，前者实际控制人为宝蓝物业服务股份有限公司（以下简称“宝蓝股份”）董事长凡学兵。

宝蓝股份是一个颇有故事的企业。据媒体报道，宝蓝股份曾被投资人捧做“中国最大的民营商业服务公司”，天禧广场是其核心资产之一。2008年、2012年两次冲击上市失败后，宝蓝股份就陷入一场困境，债权人纷纷逼债，旗下公司银行账户、股权被冻结，资产被轮候查封。

在近三年的举债过程中，凡学兵其将公司股权、土地、在建工程、房产等各类抵押融资运用到了极致。一份法院系统执行清单显示，仅仅处于强制执行中的债务标的金额就达到23.49亿元。

《华夏时报》记者联系到九州隆华，询问其在物业交接时是否与北京帝景就新派公寓的房屋租赁协议进行过沟通，对方表示，“暂时还没有，现在还没有人通知我们交接，你说的公司我们现在没接触到人家。”随即挂断了电话。

“抢楼”竞争下的潜在风险

新派公寓方面认为，出现此次事故的原因是，老业主方恶意隐瞒债务情况，造成抵押房屋被强制拍卖，新派公寓属于受害一方，在国家大力支持长租公寓行业发展的情况下，需酌情适用“买卖不破租赁”的法律原则，即在租赁关系存续期间，即使租赁物所有权发生变动，也不影响租赁合同的效力。

房东东创始人全雳告诉《华夏时报》记者，《物权法》第190条中的“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”是否意味着抵押权实现时必须除去租赁权，司法解释的态度也并不统一。但《担保法解释》第66条第1款与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条两者观点一致，租赁在抵押权实现时，对于抵押财产的受让人原则上不再受到租赁合同的约束，不再适用“买卖不破租赁”的规则。

也有业内人士认为，“买卖不破租赁”的关键是租赁物在签订租约前是不是已经被查封或抵押，如果在签约前就被查封或抵押，承租人明知有抵押或查封仍坚持租赁的，“买卖不破租赁”便不适用，责任需由承租人自己承担，很显然，新派公寓内心急于拿房的心思被别人利用了。

而新派公寓所遇到问题也并非个例。乐乎城市青年社区CEO罗意告诉《华夏时报》记者，在物业的选择过程中，团队会对出租企业的背景进行全方位的调查，比如司法调查、出租链条的梳理、是否有产权质押等。但从整个行业来看，因为资产的价格高就会存在很多逐利行为，在这当中就会形成层层转租、资金链条不清晰等情况，交易过程中经常会遇到很多“坑”，由于物业产权不明所导致的纠纷其实是蛮普遍的。

另外，也有不愿具名的业内人士告诉记者，整租的“二房东”模式是一个资金占有量极大的模式，长租公寓、联合办公、酒店、医院、学校等业态都在“抢楼”，现在拿房成本越来越高，这个模式的企业生存也面临着很大的问题。

全雳还提到，新派租约门事件，看似是一起租赁纠纷案件，其实折射出的是长租公寓轻资产运营模式存在的一个“合约集体性”风险，产权人转让物业之后租约或者租金能否持续稳定的潜在风险，而长租公寓的行业平均利润并不高，对租金成本和装修成本非常敏感，租约合法性以及变更前后的法理关系最终直接影响到运营投资方的投资回报。

责任编辑：张蓓

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