银行系为租赁市场提供数千亿支持

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陆肖肖 北京报道

11月28日，工商银行北京分行宣布，将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品，提供总额不少于6000亿元授信资金。除工行外，建行与中信等银行系也纷纷为租赁市场主体企业提供资金支持。

中原地产研究中心统计数据显示，截止到目前，多家银行与开发商数千亿资金将投入租赁市场。从市场趋势看，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足的资本与开发商预期将继续大幅度增加。

然而，业内人士认为，租赁市场要做大规模，短期还是资本的较量。受限于长租公寓资源与资金端优势，并不是所有市场主体都可以轻松借用资本力量，融资成本差异也较大。

租赁市场融资“供需两旺”？

今年1月14日，魔方公寓在上交所挂牌发行了第一单住房公寓ABS业务。8月15日，自如联合中信证券发行了第二单住房公寓ABS产品。

10月至12月，市场上多个住房租赁类融资产品发行。10月11日，国内首单长租公寓类REITs项目、新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式获批发行，拟发行金额为2.7亿元。10月23日，国内首单央企租赁住房REITs项目，保利租赁住房REITs获批，总规模50亿元；12月1日，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS计划获批，发行总额60亿元；12月5日，龙湖发公告称，计划发行50亿元住房租赁专项公司债券，首期30亿元。

在企业纷纷发行各类融资产品的同时，以工行、建行、中信等为代表的银行系也伸出橄榄枝，以数千亿资金支持租赁市场。

10月30日，中信银行与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议；11月3日，建设银行宣布进入深圳长租市场,首创发行个人住房租赁贷款产品按居贷；11月28日，工商银行北京分行宣布，将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品，提供总额不少于6000亿元融资支持；12月5日，中国建设银行上海卢湾支行与碧桂园集团上海区域签约，为其提供200亿元人民币资金支持，支持长租公寓的发展。同日，广州市城市建设投资集团有限公司获得工行200亿元住房租赁业务授信资金。

虽然看起来住房租赁融资市场“供需两旺”，但有专家指出，并不是所有企业都具备低成本融资的条件，规模发展之后仍将面临行业洗牌。

中原地产首席分析师张大伟分析表示：租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊，目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下，租赁全行业亏损。

张大伟还认为，银行目前提供的租赁信贷产品，很可能会出现信贷资金挪用以及二房东囤房炒租赁的可能性，需要银行增加对贷款者的审核。而且对于普通租赁客户来说，很难找到长租期的房源，所以银行的举措针对租赁市场目前大部分还是表态为主。实际对市场的影响不大。

轻资产“并不轻”

目前，市场上的租赁项目主要以两种运营方式为主，一种是“包租”的轻资产模式，一种是持有物业的重资产模式。

据华菁资本报告，综合来看，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点。

华菁资本认为，这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业，对于已经进场和试图进场的玩家这依然是个有门槛的行业，无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图赔本出场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，实际上轻资产“并不轻”，因为房源的收购成本较高，尤其是大城市当房价上涨的时候，二手房的收购成本势必会上升，而且还涉及到房源的管理，零碎的房源要整合在一起，这个整合的压力是比较大的。而对于一些重资产的模式来说，规模效应容易做，所以这都会在融资和企业投资价值评估上有所表现。

对于在资源段和资金端不占优势的企业来讲，获得低成本优质融资并不是一件容易的事。

当前市场上出现的四单长租公寓ABS的优先级债项评级均达AAA，以魔方和自如为例，能够获得AAA的评级主要是因为引入了中合担保/中证信用的AAA担保，然而期间也增加了其融资成本。

张大伟表示，从全国看，累计多城市合计出让的租赁土地面积超过500万平米，按照平均60平米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。但其中低价部分基本都被国企获得，对于租赁企业来说，土地成本依然过高。

中型和大型企业还可以通过融资租赁和供应链金融来融资，这些渠道使得企业的资金成本相对更低。小企业在这方面就更不占优势。

对于房企长租公寓的融资来说，租金潜在收益很关键，类似的租金收益实际上是打动资金出借方的一个很重要的变量。国内市场不稳定的租金收益，也是融资瓶颈之一。

严跃进表示，当前租赁市场类似“风口”、“A轮融资”等概念，其实背后的逻辑在于，长租公寓需要做大规模，短期内还是资本的较量。如果终究不敌市场周期变动，或产生其他问题，那么就会出现被淘汰，后续长租公寓市场也会出现比较密集的并购市场。

责任编辑：张蓓

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