房地产业的规划与管理需要思路大调整

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发布时间：2009-08-28 19:09:22

摘要：房地产业的规划与管理需要思路大调整

党国英社科院宏观经济研究室主任

   中国房地产业规划与管理存在若干明显可以观察到的问题。
    先从大的结构来看。
    第一，住房的价格指数在近几年超过物价指数，价格上涨平均水平和房屋竣工面积增长高于人均居民收入水平。这种情形不能单单用一般消费需求来解释，投资需求和奢侈性消费需求明显在起作用。为子女解决住房问题，城市居民的一部分养老储蓄金也进入了房地产市场。第二，城市中低收入阶层不仅买不起房子，连租房也很困难，以致大城市的一些公司职员都用群租方式解决住房问题。高房价带动高房租，尽管房租与房价之比低于银行贷款利率。第三，土地资源浪费严重。适合农业耕作的平原土地和河谷平地大量被用来建造房屋，而不适合农业耕作的山坡土地很少被用于房地产开发。近期我到西部一些地方调研，看到一些县城沿河谷发展，绵延数公里。河谷地带的乡镇非农建设也在扩张，同样占用不少优质耕地。山区农民进入城市为大势所趋，不少农民住宅被废弃。
    在微观方面，也存在突出问题。
第一，因为新开发住宅区的文化医疗教育等基础设施建设滞后，一部分城市居民不得不出于子女读书、老人就医等原因分别在城市核心区和新住宅区拥有（或租用）两套或两套以上住房，加剧了居民对房产的畸高需求。第二，中国城市的物业公司和房屋业主之间有一种世界罕见的特殊关系，物业公司承担着某种社会管理职能，充当了政府管理的代理者；当业主与物业公司发生矛盾时，业主常常遭受黑社会势力的迫害，一些物业公司难脱干系。这种不良现象增加了城市居民住房消费的隐形成本。第三，因为农民住房不能自由上市交易，远郊和山区农民住房空置（除春节期间一年之内基本不使用）的比率保守估计在15%左右，总量应在3000万所左右。这些房子的潜在市场价值巨大。农民的这部分不能变现的资产还在不断增加。迫于建立和谐社会的压力，城市政府已经开始考虑为进城农民工建造廉租房，但农民自己却仍然在农村建造房屋（偏远山区的农民已经停止这种行为）。这种情形导致全社会对建材需求的扩大。
    上述现象的背后是深刻的公共性问题。
    房地产及其相关产业在我们国家至少发生了这样一些公共性问题：第一，大城市房价高、房租高，不利于实现“居者有其屋”这一社会基本公正目标，引起无房青年人普遍的住房焦虑，不利于社会稳定。第二，土地资源和国家财力被低效利用，不利于我国经济可持续发展。第三，房地产商人要“从一头牛身上剥两张皮”，既赚卖房利润，又赚物业管理利润，不适当地承担了社会公共管理职能，成为城市社会管理的隐患。第四，房地产业及其相关领域成为官员腐败的高发地，败坏了政府的声誉。第五，房地产业发展的不良现象增大了银行业的经营风险，给国家的宏观调控增加了困难。
    房地产业所涉及的上述公共性问题决定了政府必须加强干预。住房不是纺织品，不是方便面；房地产业也不是服装加工业，不是食品作坊，其公共性要强于国民经济中的大多数产业。政府出于公共利益对房地产业适当干预，不仅不会妨碍市场的调节作用，反而会让市场机制发挥作用。
    房地产业积累的诸多公共性问题，中央和各级地方政府都已经采取了一些积极措施加以解决，也取得了一些成绩。但从总体上看，政府方面的干预手段还显不足，解决问题的思路还不够清楚，群众的意见还很大。今后，政府方面对房地产业的调控应该更好地体现对其中的公共性问题的把握，具体要注意下述一些问题。
    第一，在根本指导思想上，要把“居者有其屋”原则放在首位，充分体现政府对房地产业发展的社会公正性要求。要认真解决廉租房、经济适用房供应中的“对象瞄准”问题，且不可使政府在这方面的职能过于扩大。经济适用房尤其不能成为行使特权的外衣。目前的“中低收入”对象应该调整为“低收入”对象，让“中等收入”阶层住房需求通过市场来满足，但政府对房地产市场的价格应进行有效干预。干预的办法不是直接定价，而是应该加强对住房市场供求关系的调节。
    第二，要以更长远的眼光构建和搞活建设用地市场，一方面坚决抑制优质耕地转变为建设用地趋势，另一方面扩大其他潜在的建设用地资源。一些城市的浅山远郊区不合适生产粮食，在严格规划的前提下适当发展住宅建设，可以保证资源环境和人文社会的和谐统一。奢侈型住房需求的满足主要应在城市远郊的浅山区来实现，平原地区兴建别墅住宅应坚决制止。在严格规划的前提下，可以放开农民住宅交易市场。
    第三，要建立新的建设用地供应机制，形成多元化的建设用地供应渠道，并以公共财政原则约束政府行为，确保政府在建设用地中的收益与相关支出（基础设施投入和社会福利性住房建设投入等）相平衡。政府不与民争利，不与企业争利。
    第四，要合理调控住房需求，调控的基本原则应是“保障生活型需求，支持改善型需求，引导奢侈型需求，抑制投机型需求”。对前三种需求类型要给出确切的定义，作为实施调控政策的依据。要尽快出台财产税，以差别税率调控不同类型的住房需求。
    第五，要调整城市社区业主和物业之间的关系。可以考虑限制物业公司的最高规模，一个物业公司的经营范围只能是一个街区（block）,而街区的最大范围由市政规划部门决定。物业公司变小，可以降低其行业退出成本。物业公司小了以后会不会影响效率？当然不会。在小型物业公司基础上，会发育出一个资本租赁市场，来解决资本效益问题。物业公司在管理范围里不得拥有房地产，已经拥有的要强制卖给业主或归还业主。要最大限度地支持业主成立自己的“物业管理合作社”，让业主的合作社接替低效率的物业公司。这些办法会大大加强物业市场的竞争性，有利于稳定物业与业主之间的关系。