两部委联手检查商品房 重点指向“价格”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

发改委联手住建部，将在全国展开以商品房销售为中心的大检查。

10月25日国家发改委、住建部联合发出通知，从10月底至11月底，将在全国范围开展商品房销售价格行为的联合检查。有开发商认为，购房压力持续增加，加上限购限贷从严落实，已使短期市场增长势头得到抑制，此次大检查的影响有待进一步观察。

实际上，继8月房价增速放缓之后，一二线城市成交价格在9月出现企稳，而三四线城市的房价则继续放缓。据第一太平戴维斯监测，二线城市二手房价格环比增幅从8月的0.36%降至9月的0.15%，增速明显放缓。而70个大中城市9月新房均价环比上涨0.19%，增幅放缓5个基点；二手房均价环比上涨0.21%，增速放缓7个基点。

研究人员认为，开发商及中介机构出于谨慎考虑，会加大交易自我审查的力度。而这可能会放缓楼市四季度成交速度，进而对成交量以至价格产生一定影响。

“检查”直指价格

住建部官网10月25日公布的信息显示，此次检查的对象，为开发商及房地产中介机构，检查的重要内容为对开发商在售楼盘及房产中介二手房销售价格行为。

此次两部委即将铺开的全国大检查中，至少有三条是针对价格展开的：商品房销售未明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；未按规定实行“一套一标”；以及标示信息不全，没有按照规定内容明码标价；或未标明房源销售状态，已售房源所标示价格不是实际成交价。

发改委和住建部明确，重点检查的范围中，还将对包括通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段，诱骗消费者进行交易；捂盘惜售，通过炒卖房号操纵市场价格等房产销售及交易行为的多个方面，进行检查。

分析人士告诉记者，此次大检查一个值得关注的新特点在于，对房屋销售中的技术细节，两部委给予了特别关注。

例如部分购房者为规避房屋交易税费，中介机构或开发商就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。一些被看好的楼盘，部分房企通过捆绑或附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费；或者未标明商品房交易及产权转移等代收代办的收费等。

这些在地产界人士看来十分专业、且不容易被外界所觉察的细节，也将成为此次检查的重点关注领域。

一位不愿具名的研究人员指出，以检查的形式，但对商品房销售及交易中，以价格为重点内容的关注，是此前若干调控政策中很少见到的。

正值房地产“银十”传统的销售及交易旺季，发改委及住建部的大检查透露出什么信息。

地产界人士认为，此次以检查而不是政策、意见或通知的形式，透露出政府多层面的信息。一则不是新政策的出台，并没有对房地产政策进行加码。通过检查的形式，则从一个侧面传达出，接下来对房地产不会放松调控的信息。

“如果以政策的形式出台，也未尝不可；但却没有以这种形式出，类似于向市场吹风。这其中可能传达出的信息是，相关部门手中其实有很多可以调控的工具，也完全可以对细份领域及环节做到相当精准的定位调控。但以检查却非政策的形式，可能传达出房地产政策暂时没有加码，但接下来也不会放松调控政策。”一家房产机构分析师说。

成交量或下滑

即将展开的商品房销售大检查，会对房企及楼市产生什么影响。

一家福建房企市场部人士表示，虽然今年市场看多楼市的力量很强，但今年的销售却并不太好做。

“受市场关注的项目，价格不能报太高。如果价格报高，很难拿到预售证；如果报价相对低，虽然短期热销，但长期看未来可能获得更多的收益。对公司来说，当期不能没有业绩，但今年销售业绩好，利润却可能不高。想平衡好许多方面，很难。所以今年销售的行情虽然好，但综合诸多方面来看，不太好做。”一家中型房企市场部人士表示。

上海一家房企表示，对于四季度，很多开发商还是抱着不小的希望。如果两部委展开检查，开发商在销售中会变得更加小心，而这有可能会影响四季度成交量的速度。

在链家首席市场分析师张月看来，未来房地产的价格走势主要与交易量、市场整体预期这两个因素直接相关，而宏观调控政策对交易量、预期的稳定和扭转，也具有较强的影响。

据链家市场研究中心统计，长三角地区各大中城市房价在9月出现了下行或涨幅收窄的情况。上海、杭州、宁波、无锡新建商品房价格出现环比下降，南京环比持平，一些热点中线城市虽然出现环比上涨，但涨幅自7月以来就逐渐收窄。

“最强一波政策干预，基本在2016年10月至今年3月集中出台。相关部门对成交量的干预，将影响房企以量换价。这样的效应多少已在4月之后有所明显。随着成交量持续半年的下降，当前市场的价格已普遍低于去年同期。”张月认为，依照上海、深圳几个一线城市房地产市场的规律，未来3—6个月整体一线城市房价的平抑，可能会逐渐影响周边区域乃至全国成交量的下调。

从政府相关部门的角度，第一太平戴维斯方面认为，未来地方政府可能会持续严控债务规模，这将对房地产市场的发展速度产生重大影响。

“随着政府继续密切监测房贷市场，并鼓励银行加强风险规避，个人和开发商拿到银行贷款的环境或将进一步恶化。如买家越难以申请到房贷，而开发商为加快去化或降价销售，房价或存在调整的可能性。”第一太平戴维斯中国区研究部人员认为。

责任编辑：张蓓

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