融创开启高增长周期，一大波净利润来袭！

9月1日，香港金钟，港丽酒店，报告厅里满满当当装下了两百多名投资者与分析师。融创中国（01918.HK）2017年半年业绩会在这里进行。当天，一位投资者感慨，去年来融创业绩会时远没有今年热闹，“去年业绩会时，我就选择了重仓融创。当时融创股价才4-5元。”

9月1日，融创的股价已经达23.05元。融创这一年来不断增长的业绩、利润，让关注融创的投资人越来越多，也让融创获得了一年超过300%的股价涨幅。

融创中国2017年发布的中报，确实让人为之一振：销售业绩大幅增长不在话下，融创早就进入规模高增长周期，预计今年将晋级3000亿+俱乐部。更值得一看的是融创的效益数据：毛利润同比大增86%，核心净利润同比大增204.2%，毛利率较2016中报发布的13.3%大幅提升约6.3个百分点至19.6%。盈利同比增长1683%。

融创这批增长数据远远高于行业水平，并且还是建立在2016年毛利同比增长70%的基础之上。一年可以说吃行情，两年市场起伏还能保持高增长，说明融创已经进入自己的高利润增长通道，并且这个趋势是穿越周期的。

地产早不是随便拿块地都能赚钱的黄金时代了，周期判断、拿地策略、周转能力和产品溢价是当下企业的核心竞争力——这恰恰是融创多年积攒的优势，特别在周期判断和并购合作上，融创领先整个行业，积累了上亿平米的高质量、低成本的土地储备，随着收入陆续结转，利润的高增长已成定势。

这仅仅是个开始，“融创周期”正在发力，战略优势呈现马太效应，效益规模的双增长使融创的发展更加均衡。

融创新周期下的高利润释放

因为房地产行业会计准则存在滞后性，伴随2015~2016年一波好行情的利润结转，许多龙头房企在本期中报都实现了盈利10%~30%的增长。但融创动辄100%以上的盈利增幅，并且持续两年高增长，仍然属于超跑同行，并穿越行情周期。

盈利好不好，取决于两个指标：此前的销售规模和土储成本。按照这个逻辑，融创本轮盈利高增长便不难预测。事实上，融创在2015年便完成了“销售额-现金流-拿地并购-快周转-销售额”的正循环模式，此后进入一个全新的“融创周期”。

融创近三年销售业绩 单位：亿元

年份     2014 2015 2016 2017年（预计）

合同销售额 659 682 1506 3000（预计）

2015年是一个起点。自2013孙宏斌开启并购大门后，2014年完成多笔实践性收购后，战略模式便非常成熟，规模立刻上个台阶：2016年销售同比增长121%，2017预计也将增长大约100%——连续两年翻番，谁敢说这是行情？背后是过硬的战略和体系优势。

而假定融创2017年完成3000亿+的销售目标，考虑目前的土地储备规模，预计2018年销售额仍会稳定增长，完成4000亿+是大概率事件。这两年的良好业绩表现，又将在2019~2020年实现结转，加上收购万达等优质资产包的陆续入市，融创未来四五年的盈利增长几乎锁定。

融创下的一盘好棋！

土储成本决定

穿越周期的利润体量

为什么融创的规模和盈利增长是穿越周期的？这很大程度上取决于土地储备的质量和结构。

即便在2017年市场下行周期，行业调控一再控制地价要素，各大房企依然为了土地在公开市场上大大出手竞价。毕竟土地就是生命线，即便牺牲利润也要保障未来有充足弹药。融创却躲开了这个战场，凭借并购在短短几年内积累了大量高质量、高流动性和低成本的土地储备。

中报数据显示，目前融创拥有1.01亿平米的总土地储备，其中超过41%处于开发状态，并且城市布局均衡，货值超过96%位于一二线及环一线城市。

这些土储大多通过并购而来，特别是近两年的新增土储。2017年上半年，融创新获取土地3023万平米，有84%通过并购所得，平均土地成本只有5130元／平方米。

上述数据，还不包括融创7月收购的万达文旅资产包和通过一二级土地联动获取的土地。9月1日的业绩会上，融创执行董事、行政总裁汪孟德透露，如果加上13个万达文旅城项目以及一二级土地联动获取的土地，融创当前拥有的可售土地面积为2亿平方米，总货值已经达到了2.5万亿元人民币。

能够获取上述这些优质土地并非偶然。融创凭借的是十余年对行业周期的精准把握和老道的并购手法：市场高峰期，多出货，避开高价地，攒现金；市场低谷期，大家都很艰难，并购机会很多，融创则手持现金“待货而沽”积极买入。这个循环模式已经在融创身上确立。

2008年、2012年、2014年到2015年，融创分别抓住行业低谷期，通过并购陆续完成了北京、上海、杭州、成都、西安、南京、海南等城市的拓展和布局，而在2016年全国市场全面升温之前，提前购买大量价格合理的土地，完成全国化布局。

2016年11月，孙宏斌预判到市场周期风险，宣称停止在公开市场拿地。到2017年，手握足够现金流的融创，通过收并购获取了成本合理的天津星耀五洲等项目，以及万达文旅包。

通过并购，融创在城市布局和土地储备上建立起战略壁垒，加上强大的周转能力和产品溢价能力，在销售规模快速增长的同时高利润接踵而至，一个规模与效益更加均衡的融创即将呈现。

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