楼市长效机制 应该是一系列机制

程凯

自从提出楼市的调控应该有一个长效机制之后，市场就在焦急地等待，到底什么才是长效机制？现在的答案慢慢变得清楚了，所谓长效机制，绝对不是一个什么“必杀技”那样的机制，说什么“必杀技”一出楼市就风平浪静天下太平了，这都是不现实的，没有这样的机制存在，哪怕是大家构想中的房地产税的推出，也不会一蹴而就地解决问题。

所以，楼市的长效机制，应该是一系列的机制，不停地按照行政调控加市场调节的办法，通过一个又一个的组合拳，解决楼市中突出存在的两个问题，一个是投机风气太重，一个是刚需补助不足。

从这个意义上来说，新出台的两个概念也许不是真的很新，以前也有类似的尝试，但是作为长效机制，如果把细节做足做到位，同时能够长期执行下去，和其他机制结合在一起的长期效果，恐怕是会超出很多人的想象的。

我这里说的两个新办法，一个租售同权，一个共有产权。其中共有产权住房我们看看8月3日北京刚刚出台的向社会公开征求意见的《管理暂行办法》，这个办法要求，各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。共有产权住房购买5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

回头再看住建部有关负责人之前明确的说法，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。这也就是所谓的“租售同权”。

应该说，新出来的“共有产权”住房一定会和之前提出来的“租售同权”一样，遭遇到很多的质疑和不屑，因为我们都知道细节是魔鬼，一个具备良好意愿的政策，有可能在具体实施中遇到种种的问题，因而达不到效果，甚至是出现负面效果。

比如租售同权，租房子的家庭孩子入学如何同自有住房的家庭孩子入学同权呢？在热点地区，本身就是学校入学学位不足，为了公平起见，只能有一个顺位规则的存在，甚至都是自有住房，还有一个不成文的落户年限的潜规则在那里摆着。现在再有一个“共有产权”，购房的刚需只有产权的一部分，那么这家的孩子入学自然也是有权利的，既然租售的同权了，这里至少还有部分产权存在不是，最后的解决办法，恐怕还是在顺位规则里面加插一个“共有产权”的位置吧。

尽管“租售同权”和“共有产权”肯定会存在这样或者那样的问题，它们也不可能解决所有的问题，但是，我们不能说它们解决不了某些问题，就否定了它们可以解决的其他问题，我想这两个办法，目标都是一个，就是希望长效地解决刚需们的住房问题，“购租并举”，现在再补充一个购与租之间的品种“共有产权”，说白了就是打造多层次住房结构，多角度保障不同群体的住房需求。

每一个人每一个家庭的购房能力和购房需求是不一样的，同一个人同一个家庭在不同的时期的购房能力和购房需求也是不一样的，我们在思考一个新政策的出台时，很容易从自己独一的角度去解读问题，然后提出种种问题，感觉到种种的不满，但是，政策是为了普通大众的，而一个政策也难以照顾到所有的需求，所以我说，所谓的楼市的长效机制，必须是一个一系列的机制，一个多层次的机制，一点一点地解决问题。

不要期待一个政策解决所有人的问题，也不要因为自己的问题解决了就忽视了其他人的问题。在这种心态之下，我们再去讨论每一项政策的细节问题，再通过解决细节问题来提高政策的有效性。比如“共有产权”住房，我们就要关心实际上每个区可以投放到市场上的住房供应量的问题，还有需要关心购房人的资格门槛高低问题，当然还要去讨论“共有产权”住房家庭的权益问题。

目前看来，共有产权住房的供应对象为符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭，其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁，一个家庭只能购买一套共有产权住房。在转售上，同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

应该说，这样的“共有产权”住房本身就是设计给一类刚需人群的，所以，在细节上，就必须做到，低房价低总价，最大限度地支持夹心层的首次购房需求。

说白了，“共有产权”住房的设计，应该是救急解决困难的，而不是其他，如果最后出现了太多的其他因素，那就是细节上出问题了。

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