首次拿下北京核心区地块 碧桂园高运转模式如何落地引关注

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王冰凝 于玉金 北京报道

游走在北京郊区及环京的“土豪”碧桂园终于在北京核心区拿到了土地。

8月1日，碧桂园联合华润置地、招商蛇口两家央企，以38.4亿元拿下北京市东城区永外大街050号地块，相比起拍价38.2亿元只高出了2000万元，这在寸土寸金的京城实为罕见。这与该地块限价、商业50%自持等严苛的条件脱不了关系。

而由于条件苛刻还引发开发商与专业人士的关于地块能够赚钱的大讨论，不过对于冲上销售额榜首的碧桂园而言，品牌打造则同样重要，而首次拿到北京核心地块的碧桂园，接下来将面临复制高运转模式能够顺利，以及楼市调控可能产生的资金压力的近忧与远虑。

拿下争议地块

上述永外大街050号地块为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地，土地面积4.24万平方米，其中建设用地面积2.93万平方米，建筑控制规模≤73598平方米。在竞拍成功当天，华润置地在华北大区官方微信中指出，拟将此项目打造为城市中心高端住宅综合体。

不过令人感到疑惑的是，如此稀缺地段此次推出的地块仅经过两轮便收场，东城区自2013年在崇文门推出一块商办用地后，此后三年都未有土地出炉。

这与该地块隐含的条件有关。

在出让细则上，该地块捆绑了五项条件。分别为居住建筑规模需执行90/70政策；均价不高于89068元/平方米，最高单价不高于93521元/平方米；商业部分自持比例是50%，且需要经营20年；配建不小于7000平方米燕墩博物馆，建成后无偿移交东城区文化委员会；城六区地上建筑规划50000平方米（含）以上的商品房开发项目应采用装配式建筑。

更为重要的是，除土地出让金之外，竞得方还需承担33.9亿元的土地开发建设补偿费。表面上只花38.4亿就拿下该地块，实际则需掏出72.3亿真金白银。

上述条件也吓跑了同来竞争的保利+首开联合体以及平安。由此也引来现场参与竞拍的开发商“难有利润”可言一说。

不过开发商真的只是赔本赚吆喝？对于能否赚钱，有业内人士却给出另一番解读。

亚豪机构市场研究部总监郭毅指出，常规判断，地下车位和千人指标都能有一部分销售收益，但绝对不足以弥补开发商在高成本下的利润缺口，然而住宅限价，可散售的商业和办公部分却并未限定价格上限二环位置的5A级写字楼和高端商业，则存在不小的想象空间。商办才是永定门地块的核心利润来源。

《华夏时报》记者查阅链家网站获悉，位于二环的中海紫御公馆低于90平米的二手房最低报价为每平方米105949元，中信城低于90平米的二手房报价最低报价则超过了每平方米14万元。

高运转下的销冠

在此次联合拿地的3家房企中，碧桂园格外引人关注。一是因其两年前退地风波后首次在北京核心区域拿地，更是因其高运转下夺得销冠。

碧桂园可以算是房企中另类，三四线城市曾一向被认为升值乏力，而一二线热点城市进入凌厉的调控期，购房人群外溢，在环热点城市，三四线城市打的火热的碧桂园却脱颖而出。

由克尔瑞研究中心发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP 200》排行榜上，碧桂园以2842亿元销售额排在首位。

如果此次调控成就了碧桂园的业绩猛涨是外因，那合伙人制度带来的高运转则是内因。

据了解，2013年碧桂园推出内部合伙人制度。公司上下形成利益共同体，项目公司争取外部资金支持越多，并尽早实现开盘，减少集团自有资金投入及缩短开发周期，就越能够提高可提取的股权奖励金额。此外，按此种计算方法所创造的净利润越高，则经营管理人员所分得的利润则越高。该机制也把碧桂园项目开发速度和资金回款速度提高到前所未有的高度。

碧桂园一直在扩张发展路上飞奔，此次夺得上述地块也可以窥见碧桂园更大的野心。

自2015年决定全面进军北上广深等一线城市后，碧桂园在上海、广州、深圳核心区都开始有项目运作，唯独北京市场，因高昂的地价被拒之门外。

2015年10月，碧桂园曾一度闯进了北京城。其与中国金茂联合拿下了丰台区的两宗地块。但后因地价高出董事局主席杨国强预期，首次进京最终搁浅。

不过碧桂园并未放弃对北京拿地的决心。今年4月，有消息传碧桂园拟收购北京九华山庄集团股份有限公司进京，但消息并未获得碧桂园官方确认。5月，碧桂园终于以2.2亿元拍得密云新城地块，首次通过土地公开拍卖形式进京。

此外，碧桂园在土储上的强势投入没有偃旗息鼓。据中国指数研究院有关统计数据显示，2017年1-7月，碧桂园以以1068亿元的土地成交权益金额位居榜首，单月拿地金额均超百亿元。

高运转模式如何复制

全线进击中的碧桂园并非无懈可击，三四线低成本的高运转模式复制到北京是否会水土不服，与此同时，房企融资受限的大环境，同样考验负债高企的碧桂园。

碧桂园在三四线城市超大规模的开工量，一方面需要保持低成本运作，另一方面又要实现大量产品的快速销售，潜藏着诸多质量问题和交付风险。而在北京新拿下的上述地块将面对高难度开发要求，也将考验其运营能力。

据悉，碧桂园在大北京区域早有布局，目前碧桂园与北京市场相关的区域公司至少有五家，分为北京区域公司、京东区域公司、京南区域公司、京西区域公司和京北区域公司。

2016年10月，碧桂园北京区域正式升级成为集团的一级区域，成为集团重点区域。截至2017年6月，碧桂园北京区域拥有超过29个项目。

此外，值得关注的是，北京地块能够顺利运作难以预测，楼市调控政策导致近忧开始出现。

在2017年全国范围的限购潮中，监管部门也开始收紧房企资金来源渠道。房地产开发贷已经明显收紧，贷款额度相比去年同期增速明显下降，同时，银监局严格监控银行理财资金违规流向房地产。国内房地产融资似乎有“入冬”迹象。

截至2016年底，碧桂园负债率为86.2%，处于行业里略高水平，加之今年上半年大手笔拿地，其资金链能力有待考验。

责任编辑：黄兴利 主编：寒丰

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