叶檀：广州租赁十六条 为什么无法降房价？

广州在教育方面租购同权，并不等于房价下跌。

7月17日，广州公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，“租赁16条” 规定，租房者子女可就近读书，进一步落实租购同权，另外，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，且调整后用水、电、气价格按照居民标准执行。

广州的做法，不能抑制房价。要维持房地产价格的稳定，必须看透房地产本质。

房地产是看多地方经济的权证

房地产是什么？是看多地方经济的权证。

比如，我看好上海经济的发展，想分享上海经济发展的红利，又不是企业主不擅长办企业买股票，该怎么办？

买房。买上海市区的房子，最好是核心区的房子。

如果上海近30年每年GDP平均增长10％是真实的，那购买房地产起码可以获得每年10％的房地产上升的溢价。30年前，上海市区房价是每平方米3000元，以每年增长10％计，按照指数增长，30年后每平方米高达52348.2元。根据中国房地产协会7月18号发布的数据，截止2017年7月18日，上海房地产均价为51856元，跟我们上面推算的数据大至相当。

有些城市经济不振，房价就是上不去。有个朋友叹气说，买了一个东北的省会城市，10年前每平方米7000元，到现在才8500元，还不如去做理财。还好，2016年，二三线房价大涨特涨，总算涨了一点。哎，如果全部买北京的房子就好了。

房地产是地方经济的温度计，房价在国内的排名，往往与这个城市在国内的经济排名相吻合。一二三线城市就是因此而来。

房地产价格反映资源稀缺程度

广州让租房客享受公共资源，尤其是教育资源，并不会让优质教育资源增加。

优质教育资源是稀缺产品，稀缺产品的溢价不是体现在这里，就是体现在那里，溢价不会消失，不过分配对象不同。

广州新政一出，大家疯狂租学区房，学区房租金回报率大幅上升，租金高到一定程度，还不如买房合适。如果当地政府控制租金，100个教育名额有1000个人抢，那溢价就由学校享受。

有一个办法可以降房价。逼迫有空置房的人必须出租，否则收重税，这样广州的房地产供应量将大幅上升。而用现在的办法，不过是加剧了教育资源的紧张情况，以后真会打破头。

房地产是货币的定心锚

房地产不光是经济的温度计，也是货币的温度计。房地产在某种程度上是货币的定心锚。

中国房地产一直处于上升周期，因为货币一直高烧不退。过去26年，从1990年到2006年，广义货币增长了101倍，资产价格象风筝一样扶摇直上，资产价格还是掌握在货币的手心里。

房地产作为中国居民最重要的投资品种，跟随货币发行量的增长而增长，享受着货币增发的溢价，货币发行量越大，房地产溢价越高。

不要以为自己投资房地产有收益，就觉得自己有多牛，台风来了，猪都会飞。房价最高的地方，就是风力最大的地方。房地产市场下行了，你还能赢利，那才算牛。

房地产黄金时代结束了，白银时代还在。原因并不是因为各个地方政府的表态，而是广义货币增速最高的时代已经结束了。

房地产造假比股市要困难得多

前20年投资房地产之所以比股市强，主要是因为信用。

地球人都知道，我国金融市场信用不大好，股市找到一家有信用的上市公司，凭借股息分红就能分享发展红利的，实在太少，一不小心就踩了雷。

房地产尽职调查简单多了，看看开发商的信用，看看样板房，看看地段，看看规划。房地产造假比股市要困难得多。

比如，我买了一套房，在北京城南30里某某小区东301，只要有了房产证，就不怕开发商逃到天上去。最坏的结果，无外乎房价下跌了，但房子还在。一些上市公司就难说了，眼睛一眨老母鸡变鸭，业绩预报喜上加喜，正式公告却雪上加霜。房地产信用的相对可靠性，才是房地产在如此长的时间内，成为最重要的投资品的理由。

高房价是一种特殊的“地方税”

高房价是一种特殊的“地方税”，是地方政府的心头爱。

地方政府负债率过高一直是个心头大患。2015年，中国社科院发布地方政府资产负债表，报告显示，截至2014年末，地方政府总资产108.2万亿元，总负债30.28万亿元，净资产77.92万亿元。

负债率高，资产也得上升，地方政府最重要的资产就是土地，只有土地不断上升，才能满足偿债和建设资金的需要。

征税成本太高，对经济发展不利，但抬高房地产价格简单易行，负面影响不会立竿见影。

期权价格里包含贪婪

贪婪之心难以控制，涨，就涨上十八层天，跌，就跌入十八层地狱。日本房价最高的时候，离房地产崩盘仅一线之隔。美国在2008年金融危机之前，是房地产投资的天堂。

中国人多投资品种少，贫富差距大，房地产涨幅超过美国，一旦下跌起来也会非常可怕。

房地产供求关系并不重要

满足了基本需求后，房地产供求关系并不重要。

在住房的刚需没有得到满足时，房地产供不应求，房价会上涨。房地产市场1998年前后就是这样的。

但到现在，中国人均住房拥有率在全球不低，现在主要受投资控制。一个地区投资者占三分之一，这个地区的房价不可能下降。以一个地区的投资比例，反映着房价的基础，一个家庭买一套房跟一个家庭买三套房，完全不是一个概念。

房价要保持平稳，怎么办？降低“期权”的内在价格。

首先，降低杠杆，并且提升房贷利率，提高投资成本。美国、日本捅破房地产泡沫，都是用的加息这根针。

其次，降低广义货币数量，现在的广义货币增速已经到历史低点，增速已到拐点。

第三，增加期权风险。一些地方现在购房两年后，才允许交易，谁也无法预测这两年的经济、市场、政策风险。内含风险增加，期权价格下降。

第四，加快经济结构转型，让地方政府依靠税收生存，而不是依靠当地主过日子。

第五，有更多的有信用的投资产品分享红利。比如发行各种低风险债券，并且股市有更多有信用的白马股，形成漂亮300的池子，让投资者通过股息分享中国经济的成长溢价。不再让房地产一枝独秀。

正因为房地产的投资特色，买房地产就是做多经济，才有人说，买房就是爱国。

为什么樊胜美想在男朋友的房本上加上自己的名字？因为，那意味着男朋友对自己长期做多，如果十五个房本上都写上名字，那是曲绡筱她妈对曲绡筱的爱。

那是房地产的黄金时代，如果是现在这个上下震荡的新周期，曲绡筱的妈绝不会把所有的爱都变成房地产。

（主编 张学光）

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