房企重返三四线疯狂拿地 这波行情谁会踏准

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道

据碧桂园6月5日公布，今年前5个月，碧桂园实现合同销售金额约2442.2亿元；合同销售建筑面积约2727万平米，成为行业的销冠，且已经完成全年销售目标的一半。

最近几年房企对库存积压严重的三四线城市失去信心，此前大规模冲向二三四线的房企又重新退回到一二线时，意外的情况发生了。受益于国家大规模棚改计划对三四线城市去库存，留守三四线的碧桂园、恒大销售却异军突起，碧桂园甚至超过万科成为第一。

“其实大多数房企一致的行为，往往是错的，所以房企也常常踏错节奏，他们对市场行情往往也看不准。”一位龙头房企高管坦承说，现在很多房企看到三四线市场火热，又去抢地，但等到这一波政策扶持退出，三四线又会进入需求不足的境地，届时又将被深套。

意外的获利

对比排名第二的万科就可以看出差别，万科前5个月累积销售2280亿元，销售面积1520万平米。

显然，万科的平均销售单价要明显高于碧桂园。万科项目仍然集中在大中城市，而碧桂园更多集中在中小城市。

“公司销售一直处于打鸡血状态，碧桂园这两年来通过销售激励方式，高薪在行业内挖人，势头很猛。”一位从碧桂园离职的员工告诉记者。

今年前4个月，碧桂园销售额就突破了两千亿，甚至超过万科120亿元，今年目标是5000亿。

数年前，以三四线城市为销售主体的碧桂园，自2013年成功加入千亿俱乐部后，碧桂园就加大频率在一二线城市拿地。如今一二三四五线齐发，销售突增。

“碧桂园赶上好政策了，这几年很多房企都深耕一二线，慢慢退出三四线，碧桂园虽然也在加大一二线的拿地项目，但并未退出三四五线，因此在市场轮动，国家通过棚改计划支持三四线去库存时，碧桂园就意外受益了。”一家中型房企中层领导对记者说。

据业内人士分析，从2012年开始，很多房企都大喊向二三四线扩张，因为一线的规模毕竟有限，但因中间几年的调控发现，三四线的需求明显不足，库存积压太多。然后这三年来，又重新回到一二线抢地，结果，三四线的棚改计划展开后，政府通过拆迁城中村，农村宅基地，赶农民进城买房，人为创造了大量需求后，同时调控一二线城市，将资金和投资需求赶往三四线后，三四线的销售意外火爆了起来。

所以在这一轮房地产大涨行情中，重点布局一二线的保利与万科，销售规模增速明显落后于三四线齐发的碧桂园和恒大。恒大今年前5个月销售额1813亿元，也远超排名第四的保利1050亿元销售额。

“从这几家房企的股票就明显看出来差别，碧桂园和恒大股票今年还在稳步上涨，但万科和保利股价处于下跌中。”一位投资港股和A股的资深投资者对记者说，股票反映的肯定是房企的业绩走势。

尤其是从今年年初开始，三四线城市的销售明显加大，不光是销售提升，价格也有明显上涨，长三角的嘉兴、扬州、徐州等，以及中部的赣州、湘潭等不知明城市，过去一年时间内房价上涨幅度都在50%以上。

“我们一二线和三四线的销售额所占总的比例，都是40%多，海外占比约8%。”碧桂园内部人士告诉记者，也正是因为布局均匀，所以销售额增长比其它房企快。

“一二三四线市场是轮动的，现在一线市场竞争太大，很难快速扩张，而好的三四线城市能够快速走量”深圳一家央企人士告诉记者，在三四线发展的企业，有的是只能在三四线发展，但有的是一二三四线都有项目，他们的快速发展，仅仅是碰上了这波好行情而已。

重回三四线疯狂拿地

尽管各地楼市调控不断，但是房企拿地热情未减。同策咨询研究部的数据显示，4月，保利、龙湖、中海、首开、碧桂园、万科等品牌房企拿地金额均在100亿元以上，位居前列，其中，碧桂园已连续5个月拿地金额过百亿，中海也已连续2个月拿地过百亿。

中原地产研究中心统计数据也显示：截止6月7日，今年合计已经有25家企业拿地超过百亿，这25家企业拿地总金额已经超过6554亿，同比2016年同期拿地最多的25家企业合计上涨了58%。

“其实大多数房企一致的行为，往往是错的，所以房企也常常踏错节奏，他们对市场行情往往也看不准。”一位龙头房企高管坦承说。

记者曾在2015年这一轮大涨前询问万科某高管，其表示，即使调控放松了，房价也不会再暴涨了。结果在加杠杆去库存的政策下，一二线却是突破历史性的暴涨。

而这一轮调控后，房企普遍对市场保持乐观，认为中国经济离不开房地产，不会允许房价下跌。每一次的调控教训，在房地产高潮迭起时，房企都忘得一干二净。然后又是头脑发热，不断掀起全国抢地潮。

中原地产研究中心统计数据显示：截止到6月8日，年内，全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到了10909.6亿，同比2016年同期的8311.56亿上涨幅度达到了31.3%。

从土地出让金高额度城市看，依然集中在一二线城市，北京、武汉、广州、南京、合肥、杭州、苏州、天津、郑州、重庆、上海、佛山等12个城市超过了300亿。

从溢价率看，大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调，在一系列约束性政策下，地王出现数量有所减少。

武汉、北京、南京、合肥、天津、重庆、上海、苏州等城市在2017年的土地溢价率相比2016年同期有明显降低。

随着四线房地产行情的回暖，三四线城市卖地收入也有非常明显的上升，其中佛山309亿、嘉兴267亿、温州252亿、宁波243亿、另外徐州、常州、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州、滁州、绍兴、赣州等城市卖地也均超过了100亿。

且三线城市的溢价率则有明显上升，包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企积极拿地，最近市场特别是部分三四线城市，土地竞争激烈。三线城市的溢价率则有明显上升，包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。房地产市场已经明显降温，但房企因为2016年销售乐观，补库存积极性依然非常高。

“长期来看，布局一二线城市肯定是没错的，三四线收割完这一轮后，到2020年，国家的棚改计划退出，马上就会后劲不足了。”上述房地产央企人士分析说。

其实碧桂园、恒大去年开始也在积极抢食一线城市的蛋糕了，以深圳为例，恒大将总部搬至深圳，这也有利于他开发深圳的旧改项目，而碧桂园也开始在深圳通过拍卖公开拿地。

责任编辑：黄兴利 主编：寒丰

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