密集收集地王 华侨城高毛利引关注

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

去年8月底刷新深圳总价地王纪录之后，华侨城（000069.SZ）近日又一次刷新了深圳商业用地的单价纪录。

3.73万元/平米的楼板价，超过去年12月深圳商业用地3.01万元/平米的单价纪录。2月15日由华侨城所拍这幅深圳龙华地块，由此成为深圳商业用地单价地王。华侨城也成为深圳单价和总价地王，这两个地王的拥有者。

华侨城在土地市场出手虽不多，然而一出手，其规模便庞大得令业界不禁侧目。自去年8月至今约半年多的时间里，华侨城先后在深圳、南京、南昌三个城市获得多宗土地，所需支付的土地款约321亿元。

拿下双料地王

华侨城创造了深圳商业用地楼板价的新纪录。

与万科、碧桂园、中海、保利等八家房企经过335轮竞价，2月15日华侨城以59.8亿元的总价，斩获了深圳龙华新区民治办事处A811-0322 一幅16万平米的商业用地。

该地块约3.73万元/平米的楼板价，刷新了去年12月深圳深港合作区前海地块的单价纪录。

华侨城2月16日表示，此次拍地符合公司战略，是布局深圳龙华的又一重大举措。“此次拍地可进一步提升公司未来经营业绩，保障公司房地产开发业务实现可持续发展，在积极推进‘文化+旅游+城镇化’战略目标落地上，迈出了坚实的一步。”华侨城在公告中说。

将龙华新区单价地王计入，华侨城已成为深圳总价、商业单价地王两项纪录的保持者。

去年8月底，华侨城联合招商蛇口以310亿元总价，获得了深圳宝安区深圳会展中心（一期）配套商业用地。该地块不仅超过新鸿基2013年在上海拍下的218亿徐家汇地王，也超过此前广州亚运村255亿元的全国土地总价最高纪录，成为新的全国总价地王。

这个全国总价地王虽然令人印象深刻，其所需支付的金额已较高，但也只是华侨城在土地市场拿地的一个插曲。

用35亿元的总价，华侨城去年12月16日竞得南京栖霞山以东G76、G77两块商住用地。12 月 28 日，华侨城通过旗下子公司香港华侨城公司以公开竞拍方式，斥资71.29 亿元一口气拿下了南昌市西湖区共六宗土地。华侨城披露的数据显示，在南昌这六宗居住、商业、娱乐康体性质土地的宗地面积，超过1500亩（约合100万平米）。

自2016年8月至今约半年多的时间里，南京栖霞、南昌及深圳龙华新区这三项拍地，华侨城需要支付的土地出让金约166亿元。

而去年8月底深圳会展中心地王，按照与招商5:5的投资比例来算，华侨城需支付的土地出让金，约155亿元。为这四项数额较大的拿地举动，华侨城的土地支出，就达到321亿元。

房地产毛利率超60%

华侨城几项拿地需付金额，几乎与公司去年营业收入相持平。

2月15日华侨城披露的2016年业绩快报显示，2016年华侨城营业总收入353.5亿元，较2015年322.3亿元的营收增长 9.66%。

不过业界认为，身为央企的华侨城，其支付土地出让金的压力，应远小于一般民企。

一家房产机构人士认为，华侨城虽说拿了不少地，有些土地的出让金未必在很短的时间内需要付清，不排除可以分期付的可能。分期付，便大幅减轻了土地出让金的支付压力，也降低了拿地成本。

“从资金成本来看，央企可以从银行拿到比民企规模更大、利率更多的贷款，其财务成本并非用一般民企的计算方式可以衡量。此外，其融资途径多，通过杠杆及资金运作，将大幅度减轻投资压力；加之有国资房企背景，其融资成本也会低于民企。因而看上去数额庞大，但经过一一分解，其资金和运营压力远没有外界看上去那么大。”前述房产机构人士表示。

分析人士指出，华侨城土地市场看上去的激进行为，与其在房地产市场所获得的高利润回报，有很大关系。

至记者截稿，华侨城暂未公布2016年财报。但从过往财务数据来看，华侨城在房地产板块所获得的毛利率却相当高。华侨城2015年年报摘要显示，华侨城旅游综合行业的毛利率42.51%，而房地产的毛利率则高达60.13%。

“这家公司的业绩很有些意思，有此年份业绩增长很快，但一些年份一些财务指标却并不理想。这应该与其当年投资金额较大，而在下一年度获得回报有关。2016年利润率如何还没有公布，但恐怕不会很低，否则华侨城也不会花这么多钱投资拿地。”一位不愿具名的分析人士说。

据华侨城2015年年报，华侨城2015年经营活动产生的现金流净额为-18.7亿元，2014年的这一数额为-25.9亿元，2013年则为72亿元。

不过在刚刚过去的2016年，华侨城的业绩增长，出现了回暖迹象。华侨城2月15日披露的财务数据显示，公司2016年总利润93.2亿元，较2015年73.3亿元增长27.14%。总资产则增长了23.75%，达到1426.4亿元的规模。

对此，华侨城将原因归结为，去年及时有效的应对措施。

“面对复杂多变的经营环境，2016年公司各项目发挥位于一线城市和热点二线城市的优势，抓住市场机会，旅游酒店业务实现稳定收益。同时，加快配套物业推盘节奏，实现销售新高，取得良好的经营效益。”华侨城在公告中如是说。

责任编辑：黄兴利 主编：寒丰

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