成交下滑房贷收紧，一线城市房价长期拐点，说来就来了吗

程凯

春节后的楼市是一地鸡毛，而这一地鸡毛也只是一个开始。

关于楼市，大家最关心的是价格，但重要的还有成交量，成交和价格一起决定了整个市场的体量，事实是，作为风向标的一线城市的体量正在逐月下滑。

看数据，案例北京，因为北京新房绝大部分都在郊区，所以更能作为市场判断依据的是二手房，根据我爱我家研究院统计，2017年1月，北京全市二手商品房网签12860套，环比下降28.9%，同比减少47.1%，而且，这已经是北京二手房交易量自2016年9月以来连续第4个月下滑。

这是成交数据，还有购房条件，也在一步一步发生变化，2017年房贷利率开始收紧，近日北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍，还新增了自2月8日起执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容，这是住房贷款年限在1999年央行调整个人住房贷款期限延长到30年后的首次回调。

进而，天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施，有媒体预测重点调控的20个热点城市可能全面跟进。

以上都是事实部分，交易数据是对短期事实的描述，政策变化会对市场的中长期走势产生不确定影响，但是，如果由此得出一个结论，说包括一线城市在内的房价可能迎来长周期拐点，我觉得还是过于大胆了。

得出北京等一线城市的房价也会迎来长周期拐点的逻辑是这样的，一方面，各地严格执行限购政策，限制房地产住房信贷，房地产成交量大规模缩减；另一方面，一线城市开始严格限制人口流入，意味着房地产需求未来将不再大幅增加。

不过，这两个方面都不一定构成真正的周期性影响，一是房地产调控，限购限贷导致成交量下降，这是各地落实房子是给人住的不是拿来炒的精神，限制投机性炒房，并不是限制正常购房需求，所以打压政策始终是有度的；二是一线城市人口控制，人口控制是一个目标和方向，但人口流动向着一线城市和强二线城市集中，是有它内在的经济规律的，这个趋势会不会发生逆转性变化，还很不好说，并且反过来说，一旦设定了人口控制指标，自然也会限定了符合这个指标的供地规划，如果实际人口大于计划人口，最后可能出现的境况反而是供地不足，供需不平衡。

所以，简单预测一线城市房价的长期拐点来了，要小心再小心。

轻易预测一个长期拐点，可能会影响刚需的正常购房决策，一个良性的房地产市场，是供需两旺的，成交量不会暴涨暴跌，成交价格也不该一年翻番，不会出现恐慌性购房，也不会出现恐慌性抛房。

房子是用来住的不是用来炒的，20个重点城市的调控，一直稳步推进，并没有大问题，二套房的贷款利率优惠折扣变化，也是其中一个措施，目标是打击炒房，并不意味着不鼓励自住购房和改善型购房。

如果自住购买首套房，没有影响，如果改善型换房，也没有太大影响，就算改善型二次购房，贷款利率变化带来的成本提高也不是特别大，其实鼓励的还是用更多自有资金购房，降低购房的杠杆，这对于投机客来说是打压，对于自住购房者来说，就是不鼓励其使用太高的杠杆，提高安全边际。

所以，预测不了的事情，还是不要预测了。

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