原来我们都低估了政府挤泡沫的决心，楼市闻到一股降价的味道

程凯

大家都知道，中国房地产市场有泡沫，就算那些认为“一线城市房价永不倒”的人，其实心里也是明白的，过去一年多一线城市和强二线城市房价涨的太快了，短期就是有泡沫，不管你给出什么理由，流动性太多，供地太少，新增人口太多，那都是长期趋势，短期涨太猛，那就是泡沫。

大家还都知道，政府提出来防范资产价格泡沫，也不是一天两天的事了，并且也都看到了，在2016年的10月，从国庆节假期开始，一连二十多个城市限购限贷升级，应该说这已经是一轮很强烈的政策收缩。

但是，大家心里其实也都认为，这样就够了，因为所谓的“内行人”都在这么想，中国经济现在的走势还没那么稳当，房地产投资对GDP的拉动还非常的重要，不能有一丝一毫懈怠。不少人心里都在嘀咕，“打击一下炒作，成交量下来也就行了，至于房价吗，估计下不来了”。

事实上一些城市的情况的确在趋稳，上海市市长杨雄11月6日在一个新闻发布会上就表示，“从上海市政府来说，维护房地产市场的稳定，是我们多年来坚持的原则和目标。今年3月份，上海率先出台了稳定楼市的‘沪九条’。在一段稳定期后，10月份又出台了‘沪六条’。这些政策都是为了防止房价的不正常波动。‘沪六条’出台以来，从10月份情况来看，上海房地产市场交易、成交量已恢复到正常年份数字。”

也就是说，上海的政策目标似乎已经基本实现了，看起来是不是全国10月份的这一轮政策从紧也就到此为止了呢？事实证明，我们都低估了政府部门挤压楼市泡沫的决心，同时，我们也都误读了一城一策的准确含义。

进入11月份，一些二线城市针对房地产泡沫的挤压措施，出人意料的“升级”了，不是一般的升级，而是非常猛烈的严格，二线的措施赶上了一线，有的做法甚至是超过了一线。

率先是武汉限购政策升级，“本地人禁买第三套，外地人需缴满两年社保”。11月15日，武汉市住房保障和房屋管理局官网发布《关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，内容包括，本市户籍在主城区首套房（含新建商品房和二手住房）申请商业房贷最低首付为30%，二套房为普通商品房的，最低首付比例为50%；二套房为非普通商品房的，最低首付比例为70%；禁止购买第三套住房，非本市户籍则需要连续在本市缴满2年社保或个人所得税证明，并且对于补缴的不予承认。

这是一种非常猛烈的做法，远远超出市场预期，具体细节甚至达到一线城市北京的水平。背后的逻辑，要么是察觉到了市场炒作未减，政策必须加码，要么就是觉得房价没有降下来，非降不可。

武汉之后，更猛的做法来自于南京，开发商“买地”需用自有资金。其实还是在11月15日同一天，南京市国土局表示，为进一步加强房地产开发企业购地资金来源监管，防范房地产市场金融风险，根据国家、省、市要求，该局2016年11月15日发布了今年国有建设用地网挂第03号出让公告的补充公告，对住宅、商住用地竞买人的购地资金进行了相关规定。

该补充公告明确要求，参与本批次南京市国有建设用地使用权公开出让住宅用地、商住用地的购地资金（包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款）须为竞买人的自有资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违规资金。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，须出具购地资金为来源合规的自有资金的承诺及有关证明材料。

开发商“买地”只能用自有资金，这对于房地产开发这样的杠杆行业来说基本上是“致命”的，不仅限制了普通开发商的开发行为，甚至也堵住了银行放贷的出口。现在看起来，这种做法还只是个案，是一个针对“本批次”的严打措施。就算如此，实际杀伤力和心理威慑力也是惊人的。

其实，继续升级的不仅是武汉和南京。11月17日，成都市定点调控，即日起成都高新区南部园区、天府新区成都直管区户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，可在本区域范围内购买1套商品住房，不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。

根据经济参考报的消息，现阶段重点调控名单在之前的北上广深、天津、南京、苏州、杭州等16个城市的基础上，将增加石家庄、南昌、长沙、青岛4个城市。不得不说，房地产市场里终于闻到了一股降价的味道。

最新出来的数据正在印证着这个判断，国家统计局刚刚公布：10月份，70个一、二线城市房地产市场明显降温，一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间。

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