新地王解套 再熬三年

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王冰凝 北京报道

如同一场冷风雨，繁华热闹的楼市顿时一片肃杀。

随着全国热点城市相继出台包括限购、限贷等在内的楼市调控政策，肃杀的楼市中，最尴尬的莫如今年那些抱着赌一把的心情拿了地王的地产商们。

“在抑制了热点城市的购房需求之后，开发商对于后市的预期也会降温。综合来看，本轮少数城市地王潮基本已经谢幕了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为。不过据记者从一地产商处了解到，目前地王们普遍还是相信拿着土地像往年一样熬个几年，熬过寒冬，就能迎来春天。

地王们的信心来自哪

得益于2016年的疯狂楼市而顺利解套、并且赚得盆满钵满的老地王，当属从一出生就带着“地王光环”的融创使馆壹号院。

2013年9月4日，北京国土局现场，经过69轮拍，融创以21亿元配建27.8万平方米医院面积一举拿下农展馆北路8号住宅地块，经计算农展馆土地溢价率为16%，楼面价为35501元/平米，考虑到配建的医院成本，楼面价高达73099元/平米，成为北京名副其实的新地王。

当时有业内专家分析称，如果按照7.3万元的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本，成本则起码高达10万元，而如果剔除其中不可销售部分，入市的成本价已经达到12万元以上，这一价格在当时全面超过北京在售的所有物业。

10月下旬，记者从北京建委网站上查询获悉，北京壹号院也就是观澜嘉苑，在2014年12月其一期的预售证就已经通过审批，但一直迟迟没有亮相。直到2015年6月18日，融创北京的两个顶级豪宅使馆壹号院、北京壹号院才同时亮相，当时融创表示，北京壹号院的产品跟一般住宅不一样，位置景观资源差距非常大的，所以一期产品售价15万元-20万元/平米，而临湖的房源，预计大概40万元/平米。

不过在2015年，北京壹号院业绩平淡，直到2015年8月11日，北京壹号院才有了第一套网签记录，此时距离其拿到预售证已经8个多月。但2016年开始，北京壹号院开始冠绝豪宅市场。在手握地王近三年后，融创也开始趁着高房价连续发力，北京壹号院接连于2016年3月、6月和8月拿到预售证，北京壹号院5月甫一开盘便销售轻松突破10亿元，在主力销售标准层的前提下销售均价超过16万元／平米。

由于住建委网站不显示单套房源价格，据悉，北京壹号院已经创造了27.6万元/平米的单价纪录，实际最高成交单价已经超过了去年11月份上海汤臣一品保持的26.9万元/平米的最高成交单价，刷新中国顶豪最高单价纪录。

轻松在2016年解套的老地王还有中赫的万柳地王。

2012年7月10日，北京新地王诞生，中赫置地投资控股以限价26.3亿元竞得万柳地块(含16400平米回购房)，溢价率41%，楼面价3.38万元/平米，去掉16400平米的保障房面积，折合楼面价则超过4万元/平米，创北京单价地王纪录。

中赫持有万柳地王长达2年半后，于1月12日为北京前任地王项目——万柳书院拿到现房销售许可证，销售均价14.5万元/平米。根据万柳书院的销售价格计算，其205-558平米三居至五居的产品，起步价低于3000万元，部分产品会达到7000万元。

不过，进入2016年，中赫·万柳书院开始热销。据统计，9月份万柳书院单盘即完成签约10套，均价158155元/平米，在10万+顶豪排行榜中名列前茅。而今年前8个月，万柳书院更以总成交41套、总签约额17.74亿元的记录傲视群豪。

事实上，在2002-2003年拿到地王的开发商，基本上是在2015年开始缓慢放盘，但进入2016年，数据显示，北京10万+顶豪成交已是去年同期的5倍。

新地王解套也须三年

将地王握在手里，等待几年后时机成熟再放出销售，已经成为地王解套的一大路径。

“事实上，今年信贷的水龙头相当宽松，银行的钱无处可投多数流向了地产行业，与此同时，上市房企动辄上百亿元大规模低成本公司债获批，一起推升了2016年新地王的持续出现，而‘新地王’的出现恰好为旧地王的解套创造了条件。”业内人士调侃地将2016年称为老地王幸福解套年。

一大型房企相关负责人则告诉记者：“现在很多地产商手里没地，既然有外部资金支持拿地，不如放手一搏，总比坐看别的企业赚钱强，再说，曾经在去年还嘲笑被套牢的老地王，现在不都已经幸福解套了，这对新地王也是一种动力。”

2016年年初，克而瑞统计数据显示，在跻身2013年、2014年总价、单价地王TOP10的37幅地块中（有部分地块同时位列总价、单价地王序列），目前只有11块地进入销售阶段，占比不足30%。其余大部分地王尚处于开工未售、或是未开工的状态，甚至还有少部分地王的土地一级开发尚未结束。

据统计，2013年和2014年的总价地王、单价地王，均未进入销售通道。如2013年的新鸿基上海徐家汇地王、2014年的中民投上海董家渡地王等全国总价地王，主要受开发规划所累，所需资金量高，以致施工进度较为缓慢，其中新鸿基地王至2015年底还在寻求贷款支持项目建设。

单价地王方面，2013年6月，苏州诞生的5.1万元/平米的袖珍地王至今仍未开工。而2014年北京华嘉胡同单价地王也只是开工未售，老地王们直到2016年年初大部分还在苦等板块升值。

但短短几个月时间，老地王们就幸福解套了。

综合看今年热点城市的调控措施虽然没明说严控地王，但都开始暗地收紧了。杨红旭分析本轮地王潮，指出主要由两类购地群体主导，一类是少数央企和少数地方国企，另一类是激进型民企。前者率先闹腾，后遭相关部门约谈，就不敢逞强了；后者则一直闹腾至9月底。

“少数开发商，可能渐趋失眠了，开始默默流泪了。”杨红旭认为。

不过，戴德梁行北中国区研究部主管魏东在接受《华夏时报》记者采访时认为，像北京这样的热点区域，房价只会涨不会跌，调控政策也只能是让涨幅回落而已。

“因为调控而市场遇冷的当下，对于资金链90%以上依靠资金方的钱来滚动开发的地产商来说，更加严厉的信贷政策会给一些资金实力和背景较弱的地产商带来巨大挑战，尤其是今年拿了地王的那些开发商，如果没有足够的资金实力可以把地王捂在手里3到5年，则可能很难撑过去。”魏东认为，如果新地王有实力撑个3-5年，未来还是可以解套的，但是如果是砸锅卖铁硬撑着当了地王的企业，可能很难熬过当前将持续一段时间的寒冬。

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