房价真的见顶了吗？

水皮

水皮杂谈，一家之言，兼听则明， 偏听则暗。

房价见顶了吗？

这真的是一个仁者见仁、智者见智的问题。有人说房价见顶了，为什么呢？因为调控措施出台了，你看苏州没有出台措施之前，成交了二千多套，均价是22000元/㎡左右，那么四天以后均价是多少呢？变成了13000元/㎡，四天中间跌掉了40%，这个跌幅是相当大的。

但也有人说这恐怕仅仅是个假摔，为什么这么说呢？因为限购限贷本身说明现在的住房还是稀缺资源，所以它需要限购，那么以后一旦放开，依然会出现井喷式的抢购，所以说短期的回落并不意味着房价就一定是见顶了。

调控并不直接决定房价走势

那么房价是不是出现拐点，是我们经常讨论的一个问题。水皮认为，短期来看，政策是可以决定这个走势的，但是长期来看，还是由供求关系决定。我们仔细去看一下房价上涨的过程，会发现一些规律，中国房价的上涨是阶梯性的，不是每年都均衡上涨。进入2015年，尤其是股灾之后，资金又开始冲向房地产，2015年、2016年这两年房价同样暴涨，上涨幅度一点都不输于2009年、 2010年的幅度，所以就引来了十一黄金周全国各地的宏观调控的措施。

新一轮政策调控的过程

当然这一次的调控跟过去不太一样，不一样在哪呢？主要是地方出台的政策。第一个出调控措施的就是北京跟天津，接下来每天几乎都有各大城市出台政策，上一轮限购的城市是46个，那么这一轮到目前为止也就是20多个一点，可见措施或者力度还是可控的，也没有完全到位。回顾这一轮的政策调控，从放开到收紧其实只有两年时间，上一轮的限购限贷截止时间是2014年的9月30号，那么我们知道这一轮正式重启的时间是9月30号。央行在这个过程中间，政策也几次的做调整：

2015年3月30号的时候，二套房首付比例从70%调整到了40%；9月30号，它是把第一套住房的首付比例从30%调整到了25%；到了今年2月2号央行的力度就更大了，它把第一套住房的首付比例从25%调整到了20%，第二套住房的首付比例是从40%调整到了30%。

地方对调控政策的把握不一

但这个里面有一个地方挺有意思，就是上海。上海在3月25号的时候出台的新政，就已经把第一套住房的首付比例确定在30%，所以这一次上海的新政出台就比较晚，一直到黄金周之后才出台了一些补丁性的方案。我个人的感觉上海还是比较敏感的，而且反应比较快，我觉得它领会中央的意图是比较到位。

其实5月9号，权威人士已经对房地产发出了警告，他觉得房地产要明确首先是给人住不是用来炒的，房价不能涨到天上去；那么7月份的时候政治局开会已经明确提出，要遏制资产价格的泡沫；但是我们注意到一直到9月28号国务院开专题会这一段时间中间，其实都是一个政策真空，地方政府并没有太多的作为，相反这个期间地王频出，它们基本上完成了一次高位的变现，一直到了中央统一部署之后，在黄金周期间才手忙脚乱地出这些政策。当然你也不能怪地方政府，因为对地方政府来讲，房地产活跃对于它们的财政、对于化解地方债务都是大有好处。

所以这一次调控也给我们一点经验启发，我想了一下主要是三点：

一，计划总是跟不上变化，你看两年期间变化发生这么大；

第二，政策总是慢半拍；

第三，中国的事情必须中央决策，才能推进，才能令行禁止。

当然黄金周我们也看到了各地的响应的速度，其实这也是政治站位上的一种考验，当然也是在执行力上的一种考验，我们希望以后这种考验越来越少，让市场本身能够发挥调节作用。

那么，到底该怎么判断房价是否见顶了呢？

其实判断房价是不是见顶，有一个非常好的参照系就是万科的股价。如果万科的股价现在见顶的话，那么整个房地产市场恐怕也就是见顶了，因为万科的股价是长期被低估的，那么现在万科的股价在历史新高的位置，而且这是一个被大家不断挖掘、被大家发现、被大家透支、形成共识的过程。我们都知道投资一旦形成了某种共识，那么基本上就是逆转的时候，就是拐点出现的时候。

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