央行放水 一二线房价高烧难退

目前，虽然房价已经涨得让人看不懂，但基于政府导向与宽松的货币环境，一季度已经上涨的房价暂时可能不会回调。至于楼市是否仍有投资价值，业界认为，应视不同城市和不同地段的物业来判断。

今年一二线城市房价上涨速度之快，远远超出了市场预期。政策鼓励购房希望助力三四线加快去库存的同时，不经意中也催热了一二线楼市。在一二线楼市的带动下，新房价格指数全面上扬。

克而瑞公布的最新数据显示，今年三月中国288个城市住房（新建商品房）价格指数为1139.8点，指数较二月上升13点，环比上涨1.15%。

分析师认为，房价快速上扬，除了有地方出台政策鼓励引导住房消费的原因，也与货币供应增加，大量资金流入房地产领域有不小的关系。据央行4月15日公布的金融数据，中国市场广义货币仅三月份就增长了13.4%，而今年一季度中国社会融资规模增量累计达到6.59万亿元，比去年同期多1.93万亿元，创下历史同期最高水平。

今年股市疲弱，债市相对饱和，为达到保值增值的目标，不少资金流入了房地产市场。“资金推动，是今年房价上扬一个重要的背景。”一家投资公司高层说。

政策唱多，资金涌入楼市

春季房价大涨后，很多人关心房价接下来的可能走势。业内人士认为，这恐怕有必要先回顾一下房价什么时候开始飙上去的，以及价格猛涨背后的原因。

对在北上广深的投资人和购房者来说，当他们还没完全反应过来时，房价已向上猛蹿。这样的行情来得实在令人始料未及。上海的刘先生原本打算春节后先卖掉手中在当地中环的房子，再换一套靠近内环面积更大一些的房产。但他没想到市场变化得如此之快，打乱了他的换房计划。

刘先生告诉记者，他原本准备三百多万就出手的房子，春节后才刚过几个星期，在中介挂出来的价格已经涨了七八十万。连自己都不敢相信房价会涨得这么快。不过自己看中的房子因为更靠近市中心，价格涨幅更大。

“如果按没涨之前的价格，换房的价差还不是很大，只需要再加差不多30万就可以买到了。但因为看中的房子价格上涨幅度更大，现在需要再加近60万才可能买到。因房价快速上扬，换房需要补进去的价差更大了。”刘先生说。

其实房价并非从今年开始上涨，自去年五月以来，一线城市房价已经一路上扬，但涨幅相对较平缓。然而在今后二月后，一线城市房价的涨势呈现出加速上扬的态势。

据克而瑞公布的数据，上海、深圳三月份房价环比涨幅均高于3%。二线城市的涨幅，甚至超过了一线。苏州房价环比涨幅高达3.89%，位居三月全国房价涨幅榜首；南京、武汉、合肥等热点城市的环比涨幅也超过了2%。

房价因何突然暴涨，易居中国执行总裁丁祖昱认为，这与政府推动房地产业去库存有不小的关系。他表示，今年一季度楼市就开始火爆，这在历史上是非常少见的。但火爆很大程度也是政府推动起来的，因为今年与楼市相关的政策出得特别早。

“政府从一月份就开始出政策，不仅有地方的政策，也有全国性的相关政策。一些主要城市都出台了各类鼓励购房的地方政策。中央发力也很早，先是把首套和二套的首付比例下调，首套最低只有二成，之后又再下调契税和营业税，使包括一线城市在内的很多城市在契税营业税方面都受益。”丁祖昱表示，由于地方和中央都“唱多”，业内大部分人认为今年的政策肯定是一边倒、全面利多，因此，资金首先大量进入一线城市房地产市场。

而二线楼市为何也突然火了？仲量联行住宅部总监周静认为，沪这主要是因为沪深两市的政策调控令大量需求外溢到周边城市。“像苏州的供应量原本就不多，加之短期涌入的大量需求，令当地的房价出现大幅上涨。”周静说。

天量资金不收，房价难跌

房价是不是已经到顶，接下来价格会不会调整，一二线楼市是否还有投资值？就此疑问，投资界人士认为，应该从货币供应和政策走向的角度，来进行更深入的解析。

高和资本董事长苏鑫指出，本轮房价上涨，资本推动占了很大一部分原因。“没有天量的货币供应，以及政策导向，房价也不会涨这么快。”苏鑫表示。

央行4月15日公布的金融数据报告显示，中国市场广义货币仅三月份就增长了13.4%，狭义货币则增长了22.1%。至3月末，广义货币(M2)余额144.62万亿元，增速分别比二月末和去年同期高出了0.1个和1.8个百分点。从贷款数据来看，一季度人民币贷款增加了4.61万亿元，同比多增9301亿元。分部门看，住户部门贷款增加1.24万亿元，

在投资人士看来，房价快速上涨，很大程度上是货币供应量增加在房地产领域的一个表现。货币供应快速增加，存款利息偏低，大量资金在寻找出路。当各地出台政策去库存的同时，不少资金涌入了被认为更有投资前景的一线城市，意欲通过投资房产跑赢CPI，来实现资金的保值增值。一线城市的高档房和豪宅，成为这部分资金首先追逐的目标。豪宅往往具有引领市场行情的作用，当豪宅出现量价齐升的态势后，又带动了改善性住房的价格。

一位分析师指出，当巨量资金寻找出路的时候，能够承载巨量资金的国内市场，除了股市、债市，就只剩下了楼市。因汇市管制较严，流入的资金量相对有限。经过前几年地方债和企业债发债的高峰期，今年债市对新增资金的容纳量已没有前几年那么大。大宗商品期货市场自去年以年就持续低迷，目前仍未走出谷底。而当下股市的疲弱，也让资金不敢入市。

今年春天，上述几个重要的资本市场的疲弱，使资金找不到合适的出口。这期间恰值政府鼓励楼市消费，从而让资金坚定了看多房地产市场的信心。

目前，虽然房价已经涨得让人看不懂，但基于政府导向与宽松的货币环境，一季度已经上涨的房价暂时可能不会回调。至于楼市是否仍有投资价值，业界认为，应视不同城市和不同地段的物业来判断。

高力国际研究部董事谢靖宇分析指出，由于像上海这样一线城市，住宅市场需求基数仍然相当庞大，众多拥有本地户籍的刚需置业者基本不会受到新政的影响。“受政策调控影响，短期内沪深等地的成交量和价格可能会有小幅调整，但从中长期来看，这些城市房价上扬的趋势并不会改变。”谢靖宇说。

而对于二线城市，业界认为投资应相对谨慎。

在周静看来，经过一季度的快速上涨，今年继续大幅上扬的可能性变小，一些热点二线城市甚至可能面临调控。“那些对新增人口吸纳能力较强，且房产供求相对平衡的城市，涨幅也许会放缓，但仍不失长期投资的价值。但产业优势不明显，涨幅又过快的城市，应审慎投资。”周静说。

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