股价距上市首日开盘价缩水40% 招商蛇口整合痛点

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道

刚将招商地产收入旗下的招商蛇口，近日再次传出重组传闻，对象为中粮地产。但招商蛇口负责人和中粮地产内部人士均对记者否认了重组合并的可能性。这一系列传闻让业内再次将目光聚焦到这一地产巨无霸身上。

据记者了解，合并上市后，招商蛇口内部进行了一系列人事调整，近日又有2位副总经理离职。管理层除了背负着业绩承诺压力，还有来自股东对股价跌跌不休的压力。

重组后的调整

近日，招商蛇口又出现了重组后的人事调整，5月8日晚间，公司公告称，公司副总经理孟才、王晞因个人原因辞职，两人分别是华北区域和华东区域的负责人，并将不再担任公司其他职务。

实际上，从招商蛇口重组整合起，公司内部的人事动荡就已埋下伏笔。去年9月，招商地产原总经理林少斌、贺建亚双双被免职。

2015年12月30日，招商蛇口重组上市，并开始更替公司经营管理层，任命许永军为总经理，此前担任招商局物流集团有限公司总经理，属于从招商局系统内平调入主招商蛇口。孟才、王晞被任命为副总经理。

“原来招商蛇口在层级上属于招商地产的母公司，虽然在地产开发经验上可能还不如原招商地产，但领导的内部行政级别要比招商地产管理层高，整合之后，原招商地产的管理层被安排的职务和管理权限，也不如招商蛇口的领导，内部人事震荡在所难免。”一位接近招商蛇口的业内人士对记者说，对业绩的考核标准也较以往更严格。

数据显示，孟才、王晞掌管的区域，毛利率远比公司平均值要低。据招商蛇口2015年年报显示，公司营收492.2亿元，销售毛利率为37.68%，孟才带领的华北区域营收60.06亿元，占营收整体比重12.2%，同比减少7.87%；毛利率为20.09%，同比下跌13.24%。而王晞掌管的华东区域营业收入为155.4亿元，占比31.57%，同比大增130.79%，但毛利率仅为16.61%，同比增加1.39%。

而重组后，招商蛇口的业绩压力显然比此前更大。按照重组时的业绩承诺，招商蛇口在2015-2017年合并后归母公司净利润分别为66.8亿、84亿、102.1亿元，2015-2017年的净利润增速分别为27%、26%和22%，招商局集团对盈利预测给予差额补偿承诺。

“不管前海的土地能不能变性开发，未来两年兑现业绩承诺问题不大，我们对项目开发都有把握。”招商蛇口有关负责人对记者表示。

这从招商地产这一年多来在土地市场上的积极拿地可以看出，一改过去数年的保守姿态，仅2015年，拿地金额接近400亿元，约占全年销售额（575.80亿元）比重的65%以上。

今年1-4月，招商蛇口累计拿下6宗地块，分别位于江苏、广西、广东、北京四大省市，拿地金额129.15亿元，占销售额比重达到68.51%。而5月5日又以总价62亿元在北京拿下2宗地。

“从我们拿地就可以看出，重点是放在一线和二线核心城市，市场去化较快的地区。”上述招商蛇口有关负责人说。

据公开数据，今年前四个月招商蛇口累计实现签约销售面积115.83万平方米，签约销售金额188.51亿元，与重组前招商地产2015年前4个月相比，则分别增长42.05%、91.98%。按照招商蛇口此前公布的全年目标650亿元推算，该公司前4个月累计实现目标29%。

股价缩水40%

截至5月12日，招商蛇口收盘价为13.93元，与去年底上市开盘价23.9元比，每股跌了10元，缩水40%，公司市值也从上市时的1800多亿，缩水至目前的1100亿元。

据了解，公司内部员工与参与定增的机构均深套其中，去年125亿元的定增对象，包括7家机构，需要锁定3年。而员工持股计划涉及的人数有两千多人，员工持股成本与机构一样都是23.6元。

在此前3月底的网上业绩交流会上，许永军无奈地表示，自己来公司三个月，被问最多的一个问题就是股价。而谈及解决方案时，他的主旨是“提高经营业绩”。

招商蛇口明确将社区运营、园区运营、邮轮运营三大板块列为未来的发展方向，但以房地产开发销售为核心的社区运营仍是最重要部分。

按照许永军的计划，未来3年，希望将社区运营业务比例下降到70%甚至60%，而园区运营提升到30%，邮轮运营在3至5年后占比达到10%。

但这些主营业务比例的变化并不能激起股价的变动。众所周知的是，招商蛇口的最大价值来源于历史遗留的前海地块，但实际上在招商地产合并时，对招商蛇口的资产评估已是按照商业用地评估，而非工业用地，但事实上，需要把预估土地价值变为真金白银，还有赖于这些工业用地的变性。

通过资产整合，招商蛇口获得了太子湾、蛇口及前海土地资源约536万平方米，其中已办理或正在办理使用权证的土地面积仅211万平方米，且主要集中在前海的工业用地。

根据招商蛇口董事长孙承铭透露，目前已经达成的协议是，土地变性的增值收益与政府是四六分，按照股权比例定，招商蛇口占股四成，政府占六成。

有股东表示，影响股价的因素很多，在市场低迷期，能让股价上升的，并不取决于业绩本身，有人举牌，或是重组带来的资产注入，才是股价上涨的决定要素。

而针对近日招商蛇口与中粮地产的重组传闻，招商蛇口内部人士向记者表示，董秘刘宁已经对外澄清与中粮集团重组不实的传闻。

中粮地产内部人士也告诉记者，中粮集团从来就没有把地产业务剥离的打算，旗下有中粮地产、大悦城两大地产上市平台，也不可能轻易剥离。

熟悉招商蛇口的券商人士对记者分析称，公司在去年股市行情好时才完成与集团的整合，且定增融资百余亿元，但在股市进入低迷期后，要想并购重组并不容易，且融资也是个问题，短期内，招商蛇口几乎不可能再出现大规模整合。

有券商人士指出，招商蛇口在这轮牛市的顶峰完成重组定价，实际上已是在估值的最高峰，机构与员工在山顶上站岗3年后，能否解套，仍取决于A股大势。

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