投资属性大于居住属性 商住项目遭疯狂暴炒 通州商住限购“僵局”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王冰凝 北京报道

通州成为北京市副中心，将让通州区域进一步扩大，也让当下正盛传的通州商住限购政策陷入僵局。就在通州升级为北京市副中心的消息传出前后，关于通州商住项目限购的传闻已经甚嚣尘上。然而，这个一直在讨论中的政策迟迟未出，市场已经被爆炒至火热。

“政策出台只是时间问题，为避免建设新城过程中不至于重蹈覆辙，必须先行限制。而且商改住在2011年曾经被严格限制，这类产品当时本身就是打政策擦边球，利用此时机会进行规范也是题中之义。”常年研究商业地产的资深专家段抒怀告诉《华夏时报》记者，只是限购政策一出，通州在售项目将遭遇严峻挑战，甚至面临洗牌，政策出台难免会受到阻碍。

升级为北京市副中心

当通州被升级为北京市副中心的消息传出时，通州商住限购政策将出炉的传闻已经被传得神乎其神。

4月26日上午，北京市人大常委会安全生产执法检查组赴通州“北京市副中心”进行调研。在通州的行政办公区建设现场，通州区副区长刘贵明介绍，最初确定的行政副中心就局限在6平方公里的范围内，后来逐渐扩展到通州老县城155平方公里的面积。目前，通州区域范围内906平方公里已全部被纳入北京市副中心的范围。

段抒怀认为，北京副中心建设的总体规划方案还有待完善，各功能区的设置和定位尚未明确，从上述介绍可看出副中心的规划还在调整。

“升级为北京市副中心，不管是即将出炉的人口控制政策还是配套完善政策，都意味着政府正在引导通州成为北京中心城区的承接，必然会在房产项目上出台更严厉的控制政策，毕竟，不管是住宅项目还是商住项目，成为了投资热炒的手段，都不利于人口控制，也不利于副中心核心功能的建设。”北京创高助新会计师事务所负责人黄华认为，如果说住宅项目限购政策是为了控制人口，那商住限购一方面是为了控制人口，另一方面更是让商住产品回归其真实属性。

段抒怀同时指出，通州的定位一直作为郊县，商业基础及市场容量有限，加以限制可以为后期引入高品质企业和产业留下空间，也避免了传统行业大量流入后再行清理。

“未来的通州房价一定会有报复性反弹，投资人均会利用此机会进行布局，进行限购增加投资难度会让市场更为理性。但从未来而言，通州商住限购只是短期和阶段性的，2017年政府东迁和副中心规划完善后，通州将迎来最好的发展机遇。”段抒怀称。

商住项目已炒至火热

而随着通州成为北京市副中心的消息放出，加上商住限购政策迟迟未出，通州商住产品已经被炒至火热。

根据通州区统计局数据，一季度全区房地产销售面积为40.3万平方米，同比增长93.9%。其中，住宅销售面积为19.8万平方米，同比增长17.9%；办公楼15.8万平方米，是上年同期的13.2倍；商业、服务性经营用房2.4万平方米。

而根据北京市住建委备案数据，截止到4月24日，北京通州4月商住共成交5016套，而北京全市商住成交仅为7584套，通州成交量占比超过66%。

中原地产研究部统计数据则显示：截至4月25日北京签约的公寓类物业产品达到了8318套，在3月刷新历史单月纪录后，4月再次刷新最高纪录。商住项目俨然成了北京市地产市场的主角。

另据统计，通州商住限购政策传闻出来后的当周，北京市商住产品共成交5427套，占新建商品房比例高达80%，其中，通州区商住产品共成交4698套，在整个商住成交中占比近九成。另外，从当周成交排行榜中也可以看出，排名前六位的项目均为通州商住产品。

一位常年从事商业地产项目开发的地产商则告诉记者，在中国，房产作为一个重要的投资工具，其中政策因素往往是投资者的重要参考因素，而投资房产越是风口，追逐者就越多，而也正是因为有投资价值，才会形成购房人纷纷看好通州当地房价的上涨空间。

“通州成了北京市副中心，让这个风口更引人注目，也让投资者更趋之若鹜，但通州商住项目本身就是投资属性大于居住属性，目前各大小开发商都在重金打造和推广通州商住项目，市场也是一片火热，如果实施限购，开发商无疑等于冷水浇头，势必会对项目销售产生很大的负面影响。”上述地产商告诉记者，限购政策疯传许久却迟迟未出炉，这里面正是各种利益纠葛在起作用。

“可以说，政策出台前后，将是冰火两重天的分界线。”该人士称。

段抒怀则预测，一旦政策出台，从开发商的角度，通州的在售在建项目会遇到严重挑战，小企业或将面临洗牌，大型企业会遇到回款障碍，未来的销售成本无疑会有所上升。

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