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应对“脱实入虚” 楼市政策边际收紧

作者:李宇嘉

来源:华夏时报

发布时间:2016-04-28 18:02:56

摘要:尽管楼市在托底经济上居功至伟,三四线库存压力依旧,但基于以上综合考虑,基建应该承接楼市的托底功能,楼市需求激励或告一段落。近期,央行开始关注物价和房价,窗口指导银行压缩贷款,货币政策和楼市结构性政策边际收紧的概率上升。

应对“脱实入虚” 楼市政策边际收紧

李宇嘉

一季度,全国新增贷款4.61万亿,创历史新高,近1/3(1.5万亿)投向了房地产,新增贷款比去年一季度多增9300亿,其中近一半(46.3%)投向了住房按揭领域。一季度,个人购房贷款余额增加了1万亿,而2015年全年的新增个人购房贷款仅2.66万亿。这意味着,“房地产+贷款”的金融加速器效应,或是大宗商品价格反弹、固定资产投资回升、一季度经济“开门红”的主要动力。

但是,楼市回升尽管带动短期总需求,激活上下游行业“周期归来”,但房价上涨导致投机炒作、资产泡沫,或加大了中期金融风险。一季度,全国商品房成交金额增速(54.1%)远大于面积增速(33.1%),显示房价明显上涨。东部销售面积、销售金额增速超过中西部的2倍和3倍,意味着“去库存”溢出效应明显,而一季度库存同比增长13.1%,表明主要集中在中西部的库存去化有限。

3月,70城新房和二手房价格环比上涨的城市有62个和54个,比上月增加15个和20个,新房价格涨幅比2月扩大的有55个,房价开始全面快速上涨。一线城市新房和二手房3月涨幅(3.3%、5.2%)突破历史峰值,二线城市新房价格涨幅从2月的0.44%扩大到1%,厦门和合肥分别领涨新房和二手房。但是,投资投机盛行,一线城市楼市全面金融化后,需求开始全面溢出到周边二三线城市,3月份涨幅居前的城市,如南京、苏州、无锡、东莞、惠州、廊坊(“北三县”)、天津等,多位于在一线城市为核心的三大都市圈,而且多为投资性需求买房。

楼市供需错配、投机炒作,在于全社会有效资产形成下降,但信贷投放强劲,资金“脱实入虚”。2015年,全国新增社会融资15.4万亿,国企新增负债超过12万亿,2/3的信贷流向国企及平台。但是,国企在2015年仅实现利润1.09万亿元,比上年下降21.9%;今年1-2月,国企负债总额同比增长17.9%,而利润下滑13.8%,盈利改善跟不上债务增长,投资回报不能抵补成本。

有效资产不足,实体投资意愿下降。一季度,私人固定资产投资增速(5.7%)仅为全国投资增速(10.7%)的一半,差距比1-2月扩大2个百分点,民间投资意愿持续走低。另一方面,货币宽松、居民“加杠杆”,地方刺激不断,楼市金融属性显现。于是,资金开始寻找“避险地”,3月地产投资资金来源同比增长70%,资金明显涌入楼市。包含一线城市的三大都市圈是体制优势最集中的区域,集聚全国20%的优质公共资源,人口和产业吸附优势明显,成为资金首选。因此,重点城市房价暴涨是安全资产太稀缺的体现,也折射出资金难入实体的困境。

一季度经济“开门红”,楼市和基建居功至伟,后者与大规模债务延期和置换、城投债重启有关。2015-2016年,地方债置换3.2万亿和5万亿;今年1季度,城投债同比增长200%以上,3月地方债发行7887亿元,创历史最高水平,政策性金融债发行4070亿元。楼市和基建这对传统动力启动,债务率急需上升。目前,宏观债务率(非金融企业债务/GDP)已超过200%以上,接近发达经济体,超过发展中国家。2009年以来,企业债务年复合增长率为20.5%,国企资产负债率紧绷在80%以上,债务开始“冲顶”。债务攀升而投资回报下降,系统性风险预期上升。近期,国企债市违约频繁发生,信用利差上升,预示着一直稳定的国企信用保障开始下降。

近日,国家统计局《2015年全国1%人口抽样调查数据公报》显示,“六普”以来,人口低增长率态势明显,5年来人口平均年增长率为0.5%,发达国家式的人口低增长明显;老龄化加速,与“六普”相比,60岁及以上人口比重上升2.89个百分点。根据中国人口学会会长翟振武的研究,“十三五”末,老龄化将全面提速。因此,包括楼市在内的增量资本形成难以得到需求面的支撑。

同时,人口老龄化,劳动力稀缺性增加,工人工资上升,资本回报率进一步下降,导致全社会有效资产形成进一步缩量;人口老龄化,资本形成的真实需求下降,房地产和基建继续“加杠杆”,上下游产能过剩加剧,宏观债务率和系统性风险预期形成循环,对投入更多新增信贷,以置换和延期来维系存量债务形成倒逼。由此,资金变相流入楼市并推动房价上涨的趋势难改。

近期,重点城市调控不断,但没有切中资金涌入的要害。若全社会资金“脱实向虚”、追寻“避难所”不改变,重点城市楼市火爆的局面还将持续下去。同时,在财产税缺失的情况下,楼市成为富人避险的首选,但由于其边际消费倾向低,房价上涨并没有带来促进消费的财富效应,反而加大了贫富差距,一季度居民可支配收入增速为6.5%,低于GDP增速,“内需之困”难破。

另外,房价快速上涨,反映在租金价格的上涨上,必然导致实体经济成本上升。今年以来,猪肉、蔬菜等关系国计民生的消费品价格创新高,与人工、物流仓储和租赁等成本高企密不可分,而物流仓储和人工成本上升与房租上升关系最大,挤压了实体利润。因此,尽管楼市在托底经济上居功至伟,三四线库存压力依旧,但基于以上综合考虑,基建应该承接楼市的托底功能,楼市需求激励或告一段落。近期,央行开始关注物价和房价,窗口指导银行压缩贷款,货币政策和楼市结构性政策边际收紧的概率上升。(作者为深圳市房地产研究中心高级研究员)

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