第一梯队房企重兵部署一二线城市 许家印解读恒大扩张路径

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 广州报道

上市房企近期密集发布业绩报告，在市场回暖表现之下，房企的业绩分化明显，龙头房企销售规模再次创新高，但不少房企的净利润出现亏损——房地产企业的境况喜忧参半。

近日，在恒大集团2015年度业绩发布会上，董事局主席许家印公布集团2015年全年录得2013亿元合约销售额，闯进了2000亿军团。这一数字已几近冲击万科地产作为房地产销售规模“老大”的地位，对此，许家印说：“恒大从来没有想过要当中国地产的老大，但是恒大每年的计划都是超额完成的。”

有机构统计显示，2015年销售规模排行前十大的房地产企业销售总额达到1.19万亿元。当前，第一梯队中万科和恒大坐稳2000亿军团的交椅，而中海、碧桂园、万达商业等千亿级军团也不逊色。包括恒大、碧桂园在内的龙头房企积极扩大土地储备布局，尤其是追加一二线城市的投资，更增加了房企的竞争白热化。

行业分化激增

在目前公布业绩的大型房企中，恒大地产2015年销售额增幅最大，同比增长53.1%。

恒大去年积极地通过并购获得大量的土地， 2015年共斥资602亿向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购15个超大型项目，总建筑面积超1700万平方米。

截至2015年底，恒大土地储备建筑面积1.56亿平方米，累计平均成本每平方米1173元；在建工程面积5861.8万平方米，在建项目330个。2015年恒大全年新购项目规划建筑面积3484.7万平方米，新获取项目82个，其中一二线城市新增项目数量占比为62.2%。

恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧表示，2016年恒大会继续发力，“会考虑并购一二线城市好的项目，也可能会并购一些上市公司来实现公司的发展”。

许家印分析称：“2016年房地产走势是库存下降、量价齐升，尤其是成交量会增长，在成交量基础上价格也会适当上涨。”

其中，他对一二线城市的房地产投资前景持乐观态度，认为不会存在销售压力，一线城市经济实力强大，需求量和购买力也很强大。从供应上来说，一线城市土地的供应还跟不上城市的需求，成本也越来越高，所以房价会有所上涨。

能够在房地产行业销售上行阶段快速扩张，不少房地产业内人士分析称，主要是由于恒大坚持“现金为王”的策略。截至2015年底，恒大持有的现金总额为1640亿元，较2014年末上升175.7%；连同未动用的银行融资额度1545亿元，集团拥有可动用资金3185亿元。

夏海钧表示，充足的现金流能够保障恒大今年继续扩张土地储备。

在发布会上，恒大方面透露了其在深圳储备的20个项目，土地储备接近1200万平方米，因涉及到旧城改造，因此并未在2015年度的财务报表上体现。许家印称，按照现在的售价估算，销售额可以到3500亿以上。

除恒大外，行业巨头纷纷通过扩张来增强势力。据中原地产市场研究部统计数据显示，截至今年3月29日，已公布2015年度销售额的前十名上市房企分化为三个梯队。第一梯队中，万科仍然领跑，2015年销售额达到2614.7亿元，恒大以2013.4亿元销售额首次冲破2000亿元大关。第二梯队是包括中海外、碧桂园、万达商业在内的千亿级军团。第三梯队以华润置地、融创、龙湖、富力等企业为代表，销售业绩在540亿元至860亿元之间。

与此同时，业绩分化现象日益加剧。据同花顺FinD数据显示，截至3月29日，在已公布2015年销售业绩的59家上市房企中，19家企业净利润下降，8家企业净利润亏损，合计有45.7%的房企净利润亏损。

中原地产市场研究部经理靳瑞欣对媒体分析，随着地价的不断上升，挤占了房企的利润空间，导致部分房企的净利润出现下降。房地产行业利润空间收窄还会继续加剧。

重兵布局一二线城市

这厢是房企巨头的销售规模不断创出新高，另一边是房企的利润空间备受挑战。面对冰火两重天的行业现实，有实力的大型房企在几年前已经开始调整战略，通过调整项目结构、产品结构等方面，在规模之争中争取保持利润。

以往一直被贴上“三四线城市”标签的恒大已经重兵部署在一二线城市。数据显示，2015年恒大新增项目土地投资额中一二线城市占比达75%。经过近两年的布局，恒大已经从三线包围一二线发展到了占领一二线。

许家印分析，恒大在上市前的2006、2007、2008年底子比较薄，策略是先进入三线城市，用最少的资金来获得最大的土地储备，实现公司的高速发展。而2009年以后，公司由三线城市开始逐渐向一二线城市进行投资。由三线城市包围一二线城市，通过2013年、2014年的调整，恒大由三线包围一二线城市，现在已经占领一二线城市。

夏海钧指出，目前恒大在一二线及三线城市的投资比例约为7：3，“未来一二线的比例还会增加，因为恒大还会继续增加一二线城市布局。”

业绩报表显示，2015年，恒大毛利374亿元，同比上升17.7%，毛利率为28.1%。期内净利润173亿元。核心业务利润（不包括投资物业重估收益及汇兑亏损）110亿元。核心业务利润率为8.3%。

同样从三四线城市转向加入一二线城市“攻城掠地”阵营的还有碧桂园。在碧桂园2015年业绩发布会上，总裁莫斌指出，按目标市场计算，碧桂园约52%的销售贡献来自于瞄准国内一二线城市的项目，另有46%来自于瞄准国内三四线城市的项目。

曾经以三四线城市为主的碧桂园，2016年面向市场总销量约3000亿元，其中来自一二线目标市场的销量为1620亿元，占比54%。这意味着，一二线与三四线的布局已经基本持平。

不少房企负责人接受采访时表示，房企进入一二线城市的“水土不服”情况需要一段时间才能克服，并需要及时调整。对此，莫斌曾笑称“乡下人进城很快就能适应”。

有分析指出，碧桂园对一线城市的态度不再像刚开始“三个月连下三城”那样激进。在宣布北京退地事实后，莫斌在业绩会上强调对于进入一线城市的态度是：审慎，审慎，审慎。

对于“巩固三四线、拥抱一二线”策略转型，莫斌曾分析，在一线城市周边和二线的强省会城市储备了大量的土地，打造“粮仓型”项目，目前开盘的项目已经带来非常好的利润；做三四线城市是我们的优势，绝对不能放弃，现在主要是做改善型需求，即通常所说的‘劳斯莱斯’项目，坚持高周转，价格比同行在同一地段的项目贵20%左右，也会提升我们的利润率。”

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