首页评论正文

房地产资本金调整对行业影响几何

作者:易宪容

来源:

发布时间:2009-06-05 18:58:00

摘要:房地产资本金调整对行业影响几何

 

易宪容 中国社科院金融研究所研究员

   2009年5月27日,国务院下发了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(以下简称《通知》)。《通知》指出,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
    对于这次房地产项目最低资本金比例调整,其中包含的意义和可能的影响,有以下几个方面:
    首先,多年来,最低资本金比例一直是一个动态的概念,并非如房地产商所宣扬什么16年来第一次下降到20%以下。从已有的几个相关文件来看,2003年121号文件之前,房地产开发商申请银行贷款,规定其自有资金可以低于开发项目总投资的30%。而在121号文件之后,其文件规定自有资金不得低于开发项目总投资的30%。到2006年37号文件之后,房地产开发商获得银行贷款,其自有资金不得低于开发项目总投资的35%。也就是说,121号文件以前,房地产开发商自有资金的比例参照一般的投资项目,并没有特别的要求。只是121号文件之后有所区别,或有所提高。但是,121号文件直到2006年37号文件出台时才真正落实。而且,以往对房地产开发商自有资金的要求,没有对住房分类而差别性对待。
    因此,从《通知》的要求来看,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。也就是说,对于保障性住房及普遍商品房项目,房地产开发商自有资金比例是下降了,而且下降幅度较大,而对其他房地产开发项目的自有资金比例是有所下降,但是下降幅度是十分有限。这里关键的问题是,如何来界定普通商品房,是不是按照2006年37号文件规定,还是有所改变?
    二是降低房地产开发商自有资金比例的重要性很大。因为,比例高低不仅决定了房地产开发商进入该行业的门槛,而且还决定了房地产开发商自有资金杠杆高低,自有资金所占的比例低,那么其自有资金的杠杆率就高,能够用更少钱来撬动银行更多的贷款。目前保障性住房及普通商品房项目房地产开发商自有资金所占的比例下降了近一半,那么房地产开发商用同样的钱可以多开发几个项目或以更少的钱进入房地产市场。这说明政府对保障性住房及普通商品房的开发采取鼓励的政策。但是,对于其他房地产开发项目的调整十分有限。
    三是对房地产商的影响。按照《通知》要求,金融机构在提供信贷支持和服务时,要坚持独立审贷,切实防范金融风险。要根据借款主体和项目实际情况,参照国家规定的资本金比例要求,对资本金的真实性、投资收益和贷款风险进行全面审查和评估,自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。也就是说,如果金融机构对房地产开发商进行真实的审查,那么房地产开发商不达到相应的要求,就无法从商业银行获得所需贷款。
    但实际上,要达到这种要求是相当困难的。特别是房地产开发商都是滚动开发,在向一家银行贷款前用不同的项目来调整自有资金的比例易如反掌。所以,近几年来,政府的政策一直在调整房地产开发商自有资金的比例,但是房地产开发商从来就没有在这个方面大做文章,并采取强烈的方式要求政府调整政策。因为,房地产融资问题关键是住房预售制度。在当前的住房预售制度下,房地产开发商就能够“空手套白狼”,就能够千方百计地从银行套出所需资金。因此,对于降低房地产开发商自有资金的所占比例,自然是好事,但对房地产开发商并不是最为重要的方面。
    四是这次比例调整也向市场发出了一个明确信号,就是房地产市场是一个消费为主导的市场这个基本政策没有改变。因为,政策的调整是有利于保障性住房及普通商品房的开发。既然房地产是一个消费为主导的市场,那么当前房地产市场发展,从根本上来说就是要看其房地产市场价格是否在消费者的购买力水平上。如果给房地产开发商的融资条件可生产更多的住房,但是没有消费者进入市场,那么这个市场要发展与繁荣起来是不容易的。
    总之,房地产项目的自有资本金比例的调整,对房地产业来说是一个利好消息,但是并非如有些房地产开发商所鼓吹的有多重要,房地产开发商融资的核心是住房预售制度,这个制度不改革,房地产开发商从来就不存在真的融资困难问题。房地产发展与繁荣是重要的,但是这必然需要建立在以消费为主导的市场基础上,决不可过高估计这种政策调整对房地产炒作或投资拉动作用。

查看更多华夏时报文章,参与华夏时报微信互动(微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」)