学生、农民、牧民、港澳居民均成目标 去库存不利或被约谈 三四线城市“去库存”各显其能

华夏时报（www.chinatimes.cc）记者 王海春 呼和浩特、包头报道

当一线楼市一房难求房价疯狂上涨的时候，与之相对的却是三四线楼市价格的不断探底，乏人问津。

对三线城市来说，去库存，仍然是一个沉重的话题。为使楼市加速回暖，地方政府救市各出奇招。

3月1日沈阳鼓励大学生“零首付”购房的政策引来全国的注意力。从公布到撤回之间只有半天时间，但从外部引入新增的需求，无疑是这一轮地方政府救市最为关注的领域。鼓励农民进城买房、降低交易税费、购房获补贴、将农牧土地进行抵押贷款，为了加快去库存速度，各地掀起一轮政策高潮以鼓励不同群体入市买房，并增加这部分群体的购买力。

在今年地方“两会”上，26个省级政府工作报告中“去库存”已经成为地方政府关注的一个焦点。包括吉林、陕西、山西、黑龙江、安徽、福建、湖北、贵州等十三个省市，都将去库存列为今年政府工作的重点安排之一。

世邦魏理仕董事陈仲伟认为，在中央政府出台降首降、释放流动性等货币政策之下，面对地市场的高库存，这些措施对三四线楼市的效果有限。“目前高库存的原因与当地经济发展态势带来的市场饱和直接有关，这些城市今年还将保持去库存的特征。”陈仲伟说。

半天即夭折的购房降临

沈阳被研究机构列为全国房地产库存量较高的城市之一，为了去库存，沈阳近日出台了一系列鼓励购房的重磅政策。

据沈阳市政府3月1日发布的促进房地产发展的意见，该《意见》中不仅仅有降低二手房交易税费、提高公积金贷款额度等政策，还直接出台了奖励政策：个人在沈阳购买住房的，市区两级还将给予一定奖励。

沈阳楼市的新政，其中一项“大学毕业生零首付购房”的政策，被称为是去库存的“奇招”，尤其惹人关注。

在《意见》的第十四条明确，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈阳购买商品房的，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策；购房的最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。此外，对高校、中等职业学校在校生购房者，还将给予每平方米200元的奖励政策，同时给予契税全额的补贴政策。

一石激起千层浪。因“大学生零售首付购房”被指过于激进，这条政策刚发布才半日，就被政府在当天晚上撤回。

“相关‘零首付’还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。”沈阳市委宣传部官方微博“沈阳发布”称。

沈阳去库存的压力的确不小。据克而瑞数据，至一月底沈阳市商品住宅库存面积约2829万平方米，去化周期约25个月。

沈阳出奇招鼓励购房，是当下全国不少省市急切希望去库存心态的一个典型案例。二月份已经先后有多个省市推出不同的办法，或试图扩大购房群体范围，或增加购房的购买力，以达到使房地产市场回暖的目的。

沈阳鼓励大学毕业生买房，广东省则希望吸引港澳居民购房。广东省2月29日发布的供给侧改革方案中提出，广州准备应及时调整限购范围，一些有条件的城市，还可放开对港澳居民购房的限制，并要求各地在三月底前制定落实细则。

安徽看中的，是农民进城购房的群体。

2月25安徽省提出，对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民，进城购买商品房的，当地政府可按其退出合法宅基地的面积，给予一次性购房奖励。为支持农业人口市民化，可将在城镇有稳定就业且符合条件的农业转移人口，纳入住房保障范围。

与安徽相似的是，山东省也在2月15日提出今年将建立购租并举的住房制度，鼓励引导农民进城购房。海南则在2月23日提出在土地供应作出“限供”的措施：对商品房库存去化期超过海南省平均水平的市县，暂停办理新增商品房用地审批。

而江西省，甚至上升到另更一个高度：去库存不利的地区，可能会被问责。据江西省2月6日出台的20条促进房地产市场发展的文件，对省内履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责。

至少需卖六年的库存

呼和浩特一度是全国去库存周期最长的城市，甚至指“十年都卖不完”。包头也是三四线城市中压力较大的城市，为此记者实地探访了这两个库存量较高的样本城市。

记者在包头市建设路铁西片区附近看到，离主干道不远处有数十幢已经建好的高层住宅楼，还有四五幢楼虽然立起吊塔，但已经停止了施工作业。小区周边记者几乎没有什么居民入住，在距小区不远的主干道上只有很少过往的行人，周边也没有商业或其它建成的生活配套设施。

周边一家商店的店主告诉记者，这个楼盘有部分房子已经卖出去了，但绝大多数房子都还在销售。楼盘虽然已经可以入住，可由于缺乏生活配套设施，这里几乎是一座空的小区。

包头东河区房管局一位工作人员向记者表示，东河区有一个大型住宅楼盘，虽然已经销售了大量房源，但这个小区目前仍然有多达4万多套房子没有卖出去。

“像沼潭和滨河地区，都有大量在建的新楼盘，可房子造出来根本没有人买。包头当地每家平均有两套以上的房子，多一点的可能有三四套。虽然有的家庭可能还有能力买，但其实已经没有更多购买的需求了。另外大量的楼盘建在新区，这些楼盘一开发就是十几万平方米的体量，可新区居住环境不成熟加上交通配套跟不上缺少与外界的联系，其实不太适合居住，居民就更不愿意购买了。当地需求乏力，所以政府现在鼓励外来人员或其它城市的人到包头来置业，以消化过多的房子。”前述东河区房管局工作人员说。

市场的惨淡，在成交上也有所反映。据中指院最新数据，包头二月份平均房价约5400元，房价环比一月下降了0.07%。

楼盘供应数量庞大而购买力趋于饱和，包头楼市虽然很差，但与被称为全国库存压力最大的呼和浩特相比，已经算是幸运儿。

“面对巨量的房子，呼和浩特楼市的去化周期恐怕不是二三年内能解决得了，相当漫长。”前述东河区房管局人士说。

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