一线楼市量价齐增 豪宅走向存隐忧 中国第一豪宅“扩容”记

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘力图 广州报道

近日，位于广州市白云区、被媒体称为中国第一豪宅的大一山庄别墅群深陷停工、更改规划的风波中。从去年年底开始，这座建设十年之久的顶级豪宅屡屡传出停工，而在新年伊始，广州市国土资源和规划委员会公布大一山庄规划修改，由原来风格独树一帜的别墅群降级改为数量众多的“普通”豪宅，且不少高品质公共设施将撤减。扩容背后，隐藏着众多豪宅开发建设的高压风险。

不断收紧成本

2月底，记者从大一山庄项目营销部门了解到，从去年年底至今，由于规划更改，不少在建工程正在停工状态。“由于山庄豪宅的特殊性，往往设计建设施工的工程周期就很长，一些建筑可能会在实际施工中调整设计，偶尔也会停下来，所以加上山庄整体规划更高，停工的周期会延迟。”该项目营销部门一位人士指出。

近日，广州市国土资源和规划委员会宣布，大一山庄将进行规划修改，根据批前公示，原规划中99栋别墅，除了部分已建成的独栋别墅外，其他均更改为三层高的联排别墅，保持风格统一。且部分符合顶级豪宅水平的公共设施将被取消，如水上体育活动场地、人造瀑布等。

有多年从事豪宅设计经验的资深建筑人士伍小姐表示，大一山庄一直是全国顶级豪宅的标杆之作，因为其以每一栋别墅风格独树一帜见称，但经过更改规划后，原来能成为顶级豪宅的核心“卖点”已经失去，改为普通、统一的别墅群，这样将意味着单套独栋豪宅的数量减少，且总户数将大大增加，因价值降低，豪宅的级别也将大幅降低。

任小姐分析：“如此规划，首先降低的是设计和施工成本，前几年的施工中，因为每一座别墅的设计风格都不一样，不仅所耗费的时间长，而且投入的人力、物力也是非常大的，越是要追求独特性，成本就越高，现在经规划更改为统一类型的建筑，首先降低的则是成本。”

公开信息显示，2005年6月，广东中力集团有限公司豪掷5亿元巨资，以楼面价3300元/平方米的单价，获得当时广州的单价“地王”。占地面积约为15.2万平方米。大一山庄由99幢别墅组成，为地面2-3层、地下1-2层。

“对外所称的均价10万元/平米，参与设计的设计师全是世界级大师，每套别墅全世界仅此一栋，最开始报价不低于5000万一栋，最高的达4亿。”上述营销部门人士描述。

大一山庄虽然声名在外，但近几年来，项目的设计施工以及销售都并不顺利。根据阳光家缘网站显示，至今大一山庄共取得7个预售证，共38套住宅房源，目前网签成交共10套，成交均价在4.6万-6.3万元/平米之间。

有媒体统计，自2005年拿地以来，大一山庄曾4次更改规划。分别是增加别墅数量、调整户型结构、增加小面积户型、提高容积率等。这意味着，这一顶级豪宅不断进行“扩容”。

“所谓的‘扩容’与销售、成本管控有密切的关系，原来设想中的‘空中楼阁’在市场行情好以及限购不存在的情况下应该进展顺利的，但这两个因素一直是影响这一顶级豪宅销售的原因，导致了销售效果远远低于设想，因此只好通过不断收紧成本管控，来调整项目的财务投入。”该项目的一位内部人士透露。

不少受访房地产销售人士都表示，大一山庄因为设计规划和施工的独特性，因此成本管控是一大难题，当有意向买家时，因施工进度跟不上，被看中的建筑还没有建设好，所以大大影响了销售的效果。

其中，多年从事豪宅销售的中介人士严小姐分析，大一山庄随着更改规划，以及市场的政策调整，销售效果应该会有不少的改善。

扛下去有生机？

大一山庄的风波不断以及对高标准的无奈更改，折射出豪宅市场的隐忧。

近几年来，豪宅市场销售“冰点”持续已久，不少开发商深陷其中，部分开发商为了坚守豪宅市场的战线，不得不通过扩大刚需销售弥补豪宅市场的“亏损”，而不少开发商更是通过转让股权等方式盘活资金，转战其他项目。

“扛得下去就应该有生机。”某大型房企营销总监向记者分析，豪宅市场经过前几年的调整，热度将逐步恢复，且可以得到一系列的延续。

他分析，得益于限购政策的逐步放开，还有其他税费政策的放松，豪宅市场将是房地产市场众多产品中最为得益的一员，但因为市场的消化力度还受到整体经济水平的影响，因此压力也不会少。

2015年第四季度，一线城市豪宅公寓的成交均价排名中，北京、上海、广州、深圳楼盘成交均价分别为10.4万元/平米、11.3万元/平米、8.7万元/平米、10.3万元/平米，环比三季度分别增长13.4%、14%、-1.2%、15.1%，除广州外，其他三大城市均有大幅增长。

易居房地产研究院研究员谢金龙认为，无论出于自住还是保值目的，在当前楼市复苏、投资渠道受限、经济前景难辨的大环境下，豪宅公寓市场的热度还将进一步延续，但考虑高端市场容量毕竟有限，未来需求将更为温和。

他指出，在楼市复苏的背景下，尤其一线城市楼市量价都大幅增长，由于买涨不买跌的心理驱动，部分高净值群体购房热情空前高涨。其次，经济、股市前景难辨，投资选择相对有限，投资投机资金加快入市，进一步增长了对这种抗跌保值效果较好的产品的需求。

与此同时，大规模豪宅入市也会增加该类产品市场的压力。

以北京为例，有数据显示，北京2015年成交总额在1000万以上的商品住宅也创下了销售记录。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，2014年以来随着“限高令”松绑，前几年积压的豪宅项目和豪宅需求集中入市，供需两旺的局面，造就了2015年豪宅成交量的大幅上涨。

他预测，2015年高价地块的集中入市，2016年至2017年北京将迎来豪宅入市年，但是大量入市的豪宅项目与目前以改善型为主的市场需求并不匹配，所以未来豪宅的销售将面临较大的压力。

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