【水皮杂谈】中国楼市，泡沫？！

今日主题：中国楼市，泡沫？！

香港房价暴跌引内地担忧

不出正月都是年，新年新气象。春节刚过，香港地政总署拍卖的一块土地，因异乎寻常的低价格，引起了大家的关注。

香港新界的住宅用地，约10.71万平方米，总成交价23亿港币，楼板价不足两万港币，折合人民币不足1.7万元/平方米。香港地价的大幅跳水，让人唏嘘不已。

如果把这次交易放到去年年底的背景下来看，也许就没有那么奇怪了，去年年底香港房价下跌约9%，对今天香港的房价，投行圈内仍然不看好，预计房价还会下跌10%左右。

如果香港的房价开始去泡沫了，那与香港一河之隔的深圳房价又将何去何从呢？深圳的房价，在过去一年中是不断的飙升，涨幅甚至高达30%到40%，直接向香港看齐。现在香港房价的大幅跳水，深圳房价是否会跟随下跌呢？北上广的房价该上还是该下呢？二线城市房价又该怎么办？其他城市的房价又该是什么情形，不敢想象了。

惯用指标测算，内地房地产有泡沫

房地产是否存在泡沫，业内普遍认同一标准，房地产总市值与GDP的比值。

以日本为例，1989年，日本经济泡沫，楼市泡沫达到鼎盛时期。当时日本房地产总市值约6万亿，GDP总值3万多亿美金，比值大概是2。

再说美国，2007年美国次贷危机发生，美国房地产总市值与GDP总市值的比值大约是1.7左右。

而1997年，香港楼市崩盘前，当时房地产总市值与GDP的比值，计算出来大约是1.5。

现在，再次计算一下香港现在的房地产总市值大概在2.6万亿美金，而GDP还不到3000亿美金，比值高达9。

日本、美国比值达到2就崩盘，香港上次比值在1.5也崩盘了。现在香港比值已经到了9，还没有崩盘，所以对于这个指标在香港这种城市或者说城邦的适用性，水皮以为需要打个问号。

我们先把香港的情况放在一边，来用这个指标来分析一下内地的情况。

根据官方公布的数据，全国房价均价约6000元/平方米，城镇居民人均30平米，城市人口约7亿，相乘得出全国房地产市场总市值在135亿左右，GDP约67万亿，比值为2。

去库存的根本是要降房价

怎么看待这个数字，可以讲，我们的房地产应该是处在一个泡沫阶段，这应该是毋庸置疑，没有异议的，否则去库存也不会成为国家领导人反复讨论的话题。

房地产库存到底有多少？

根据国家统计局的公布的数据来看，国内去年的待售面积是6.8亿平方米，怎么说呢，这个数字跟我们的感受其实不完全一样，因为这只是库存的一部分，是现房的待售面积，房地产还有在建面积。

社科院公布的数据可能更准确一些。在中国社会科学院2015年12月发布的《中国住房发展报告2015-2016》中，我们可以看到，目前我国待售现房库存4.2585亿；待售期房库存35.7亿，房地产总库存已经达到了39.96亿。

北师大的教授钟伟推算的库存数字为50亿平方米，这个数字看起来更靠谱，去库存的任务艰巨。

去库存必须要要有手段，金融手段先行，最近，央行发布了最新的指导意见，首次购房，首付从30%下调到25%，并且在这个基础上，各个地方还可以自主决定是不是再下调5%，换句话来讲，首付比例实际上是从30%调到了20%。

不过，水皮以为要想真正能够去库存，还在于房价的下调。其实也只有房价降下来，库存才能真正消化掉。房价在高位，就指望大家来消化这个库存，有心无力啊！

热点关注：李彦宏龚宇携手下大棋

百度是爱奇艺的最大股东，拥有爱奇艺约80%的股份。

大年初五，百度CEO李彦宏与爱奇艺的CEO龚宇联手向董事会提出了一项非约束性提议，计划收购百度所持有的爱奇艺股份。

李彦宏和龚宇以管理层收购的方式，以28亿美金的价格，从上市公司买回股权，对爱奇艺来了个“自买自卖”，这是一种类私有化的模式。

看起来像是左手倒右手，实际上是利己利人，皆大欢喜的事情。

消息一出，在美国上市的百度股价大涨8.1%，因为百度卸掉了爱奇艺这个包袱。虽然爱奇艺在国内视频网站中比较出色，但一直处于亏损阶段，每年亏损额达到30亿。

爱奇艺挣脱了百度，考虑的也很长远，为的是能够在战略新兴板上市。之前，百度控股爱奇艺，百度在境外上市，是VIE结构的公司，如果不拆除VIE这个框架的话，百度的爱奇艺是没法在A股上市的，因为股权中有太多的外资。

这里，给大家解释一下什么是VIE结构。

VIE结构是可变利益实体的简称，是由于政府在电信、媒体和科技产业的一些项目是禁止或限制境外投资者投资的，而这些领域企业的发展需要外国的资本、技术和管理经验，所以才诞生的一种规避政府管制的并行的企业结构。

具体而言就是国内拟在海外上市公司在海外设立一个平行的离岸公司，以这个离岸公司作为未来上市或融资的主体，并通过合同关系拥有控制权，而国内公司则主要是从事公司业务运营，最终实现外国投资者间接投资原本被限制或禁止的领域。

VIE说白了就是利益互换，国内的互联网上市公司很多都是这种结构。BAT如此，新浪、搜狐、网易也是这样。

爱奇艺被类私有化，其实就是想要在A股，特别是上海战略新兴板上市。上海的战略新兴板的上市标准有四种，不管是哪一种方式都绕开了必须赢利这个点。

所以，亏损的爱奇艺如果能在国内上市，会给我们带来很多投资理念上的挑战和改变，到时候大家就知道结果了。

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