2015年108家房企融资1.36万亿 探源楼市分化：开发贷涌入一线楼市

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道

随着房地产政策的不断放松，信贷资金再一次涌入房市，伴随着降息的节奏，房企融资成本越来越低，融资规模也在迅速增大，据中原地产统计，2015年，全国108家典型房企融资总规模达1.36万亿元，为2014年同期的两倍。

　　 多家银行客户经理告诉《华夏时报》记者，银行开发贷主要侧重于发放给一线城市的项目，在传统产能过剩的情况下，一线城市的房地产项目成为银行优质客户，贷款金额明显比实体企业多。

　　市场也由此更加分化，去年以来，一线城市“地王”频出，成交的土地价格再创历史新高，与部分二三线城市土地流拍率超半存在明显反差。

“仅限于一线城市”

　　去年以来，随着房地产政策放松，一线城市楼市的明显回暖，银行对一线城市的开发贷显著放松，而全国各地的社会资金也加速向一线城市涌来。

　　 “银行给房企的授信和开发贷明显多过实体企业，但仅限于一线城市，我们在省会城市也很少做。”深圳某本土大型商业银行客户经理告诉记者，由于经济形势不好，实体企业倒闭潮涌现，不良率较高，对于制造企业银行都不敢贷款，房企在一线城市的土地抵押还是有较高保险屏障。

　　深圳另一家小型商业银行客户经理也告诉记者，传统实体产业普遍过剩，银行可选择的优质客户不多，相对而言，房企算是较有保障的客户，在一线城市房子销售快，资金回流快，银行不担心出现坏账，2009年4万亿后，是全国信贷流向房地产行业，而目前的信贷放松，主要是流向一线城市的房地产。

　　 湖南省建行的一位支行行长对记者表示，相比2014年，2015年来对房地产的信贷确实是有明显放松，不过并不是对所有房企，小开发商需要有严格的四证抵押或担保，还是很难贷到款，银行开发贷主要是面向央企、国企和上市房企，以及排名全国前500强的房企。

　　 房企的融资规模也在迅速飙升。中原地产研究部统计数据显示：今年1月前两周截止到14日，公布境内发债定增募资的房地产企业已经多达18家，累计金额更是达到了890亿人民币。

　　 农行一位客户经理告诉记者，“全国前100强的房企算是很好的客户了，基本上在银行都会有授信，随着央行不断降息，市场资金成本越来越低，很多房企都选择比银行贷款利率更低的债券发行，来置换前期的高额融资资金。”

　　 2015年，恒大、融创、龙光、世茂等60多家房企成功发行公司债，发行规模达到2300亿元，相比2014增长了接近20倍。

　　 而相比前几年的信托、基金等高息融资渠道，去年发债的最低发行利率为3.4%，最高为10.5%。保利和中海发行公司债的票面利率最低，同为3.4%。

“排名前几位的大房企，肯定不愁融资渠道，风险可控下，金融机构也是很乐意借贷的，最近我们支行就给恒大授信了30亿元。”上述深圳一家小型商业银行客户经理告诉记者，像万科这样的龙头贷款利率都只有基准利率。

称三四线不敢去

　　2015年深圳房价暴涨，根据中原地产的统计，全年二手房成交12.69万套，成交均价从年初的29930元/平米涨至年末的45690元/平米，涨幅高达60%，也因此吸引了全国房企的目光。

　　 “某大型房企拿着300亿的银行授信，发愁在2015年底前花不出去。”深圳某房企业内人士告诉记者，资金来的容易只能去抢地，二三线不敢买，只能在一线城市抢。

　　此前从未进入深圳市场的房企如富力、融创等，都在尽力寻找旧城改造项目希望分一杯羹。去年12月底，深圳宝安尖岗山两宗拍地引来全国房企的争夺，包括中海、融创、星河、国瑞、卓越、华润、龙光等二三十家企业参与竞拍。

　　这是深圳在2015年的第三次拍卖居住用地，因土地资源稀缺，最终来自福建的泰禾地产一口气拿下两宗地，A122-0352宗地起拍价15亿元，最终以29.6亿元成交，溢价几乎100%，而A122-0345宗地起拍价9.87亿元，成交价27.4亿元，楼面价接近8万元/平米，溢价170%。这一楼面地价目前就已经高于周边可比的二手房价。

　　 “三四线城市房子根本卖不动，我们不敢去，二线城市只有少数几个可以继续拿地，大都还在消化库存的阶段，房价不涨地价涨，房子没什么钱赚，明显回暖房子不愁卖且利润较为丰厚的只有一线城市，因此资金都来一线抢地了，资本都是逐利的，哪里有钱赚就去哪里。”其中参与竞拍的一家房企人士对记者说。

　　 中原地产研究部统计数据显示，2015年一线城市推出土地600宗，合计土地规划建筑面积为6211.7万平米，从土地供应量看，是最近6年来的最低点，推出的土地均价则明显上涨，达到了1.49万/平米，同比上涨了28%。

　　 而2015年北京更是地王频出，在土地成交宗数为近5年新低的情况下，累计土地出让金首次超过2000亿元，楼面价创出历史新高。

　　 北京中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企集中在一二线城市拿地，特别是一线城市地王频繁出现，2015年来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿拿地，而从在一线城市的占比看，历史首次突破了40%比例，占比高达44%。房企拿地分化，针对三四线城市的明显过剩风险，标杆房企开始全面回归一二线城市。

　 　据记者了解，在四个一线城市中，除了广州市场较为稳定外，北京、上海、深圳三个城市目前楼市都处于异常火爆阶段，抢房现象频出。

　 　张大伟称，市场分化的趋势还将持续。一线城市房价上涨动力仍然较足，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。

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