​楼市分化加剧：一线城市供求紧张、三四线忙去库存

华夏时报（www.chinatimes.cc）记者 王海春 上海报道

上海2015年房价出现量价齐升：成交量创5年以来新高，新建商品房价格上涨近两成。戴德梁行住宅部董事伍惠敏指出，目前上海的新建商品房去库存周期只有8个月左右，已经出现了供求紧张状况，北京、深圳两个一线城市也出现了供不应求的状态。

一些城市供不应求的，另一些城市仍忙着去库存。“相当一部分三四线楼市，去库存的压力仍然相当大。”易居中国执行总裁丁祖昱认为，2016年经济继续放缓，是否会进一步加剧不同城市房地产市场的分化，仍值得密切关注。

一线楼市量价齐升

刚刚过去的2015年，沪楼市千万级豪宅成交量异常火爆。“千万元以上豪宅近8000套的成交数量，超过了2014和2013年两年之和。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏表示，这是自2009年以来，上海豪宅市场最为火爆的一年。

不仅仅是豪宅，沪普通商品房市场也出现了量价齐升的现象，创下五年以来的最高纪录。据高力国际的数据，去年上海商品房成交量较2014年同比增加47%至1425万平方米，为过去5年来最高水平。

成交量大幅上扬的同时，上海的房价涨幅也相当惊人。

高力国际中国区研究部董事谢靖宇表示，去年上海新建商品住宅销售均价同比增长17.8%至3.2万元/平方米。

“上海内中环的涨幅最惊人。内中环商品房的均价已近6.3万平/平方米，涨幅高达18.2%。”谢靖宇说。

丁祖昱指出，上海并非全国涨幅最大的城市，深圳才是2015年房价涨幅最大的城市。

“去年深圳房价平均上涨了近三成，一些大户型豪宅价格上涨幅度甚至接近四成，其市场热度远远超过京沪。相比较而言，广州的楼市倒显得较为平稳。”伍惠敏说。

三四线去库存压力仍很大

在一线城市量价齐升的时候，三四线房价却并不乐观。“三四线城市去库存的压力仍然很大，房价能否起稳，还有待于进一步观察。”丁祖昱说。

据中指院数据，全国百个城市去年房价跌幅较2014年同期明显收窄，但1—11月二、三线城市房价仍分别下降了0.86%和1.22%。

丁祖昱表示，一二线城市供求比已降至合理水平，一线城市甚至出现供不应求的情况。

三四线城市的库存虽然出现较明显的下降，但去但压力仍很大，一些城市的去库存周期甚至长达20个月。

“对三四线城市来说，一方面是因为前几年土地出让的比较多，城市盲目扩张存在过度开发之嫌，而现在又到了新房集中上市的时期，使库存压力进一步增加。另外更重要的原因在于，这些城市的人口外流现象严重，有效需求不足，使这些地区和城市的去库存矛盾更加突出。如果这些城市能解决产业转型升级的问题，引入新的人口结构，增加就业人口，去库存问题也随之解决。”丁祖昱在接受记者采访时说。

一位不愿具名的分析人士指出，今年三四线城市的去库存任务仍很艰巨。“今年经济形势不容乐观，三四线城市还没有摆脱对房地产的依赖性。考虑到地方债务的压力，三四线城市去库存攻坚战并不好打。”上述分析人士说。

有分析师向记者指出，如果上半年去库存效果不佳，今年各地可能会陆续出台相关的货币、财税政策，以缓解地方债务压力。“年内预计一些地方还会出台不同形式的楼市政策，以达到供求相对均衡的水平。”伍惠敏说。

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