上海楼市上涨 背后有何玄机

面粉贵过面包，往往被认为是开发商豪赌未来市场上扬。虽然开发商也会赌输，但当多数开发商，尤其是实力房企看多市场的时候，面粉的价格在一定程度上也能反映未来面包的价格。

9 月中旬保利、首创、旭辉、上海建工等知名房企，在上海外环以外的宝山、青浦高价拿地，从一个侧面反映出开发商看多上海楼市。

8 月份，上海楼市成交价格和成交量都较去年同期出现大幅上扬，则在供求关系上反映出沪楼市的供需两旺。另据克而瑞近日公布的中国城市房地产市场前景排行榜，上海位列广州之前，在四个一线城市中居于首位，而北京和深圳的楼市前景分列第三和第四位。

分析师指出，政策刺激、银行、公积金等房贷金融杠杆政策，都对楼市回暖起到了重要作用。在股市的震荡中，资金外溢到楼市，也助长了沪楼市的成交量与价格。而从更长远的角度看，上海楼市内部需求的更新升级，以及政府对城市基础设施的投资，以及城市产业吸纳能力的增强，也成为上海房地产市场被看多的重要理由。

大型房企做多沪楼市

上海连外环外的房价都要超过4 万元/ 平方米，如此快速上扬的房价，到底是个什么节奏？这话得从9 月16 日上海拍出的三幅地块，连连创下新高说起。

当天，保利地产以41 亿元的价格拍得宝山大场镇一幅土地，2.23 万元/ 平方米较起拍价翻了一倍还多。宝山区处于上海北部，大场镇位于上海外环以外。保利所拍下的土地，是什么概念，这其中又蕴含着哪些未来房市的信息？

据了解，与上述地块同一区域的二手楼盘，目前的市场价格在2.6 万元/ 平方米左右，目前在售新房的价格，也只有3万元/ 平方米左右。业界预计，如果加上建安、财务及营销成本，保利在大场镇的项目未来的售价将在4 万元/ 平方米以上。这意味着几年以后，该区域的房价将从现在的3 万元/ 平方米，涨到4 万元/ 平方米以上。这样的价格，不是在上海内环以内的成熟地段，而是在上海的外环以外。

预期上海郊区将卖到4 万元/ 平方米以上的，不止保利地产一家。

同样是9 月16 日，旭辉与上海建工联合体以26 亿元拍得的上海青浦区赵巷镇嘉松中路地块，高达2.2 万元/ 平方米的楼板价，几乎与当地在售二手房价格持平。同一天，首创也在青浦以近11 亿元的价格拍得一地块，高达1.7 万元/ 平方米的楼板价，在不少人看来也是“很难看懂”。分析师指出，旭辉与首创将在所拍地块开发别墅项目，楼盘保守销售价格将在5 万元/ 平方米以上。

在不少人看来，开发商看多上海楼市、豪赌地价、房价大幅上涨，最多代表开发商对未来市场的预判。在某种程度上，开发商其实是在冒险，并不意味着房价会继续呈现上涨趋势。

对此克而瑞研究副总经理林波指出，开发商的确也会出现判断失误，但大型房企集体失误的概率却很小。

林波在接受《CM 华夏理财》记者采访时表示，每家公司都会有失误，大公司也不例外。但相对来说大型有实力的房企的判断较精准，对未来房价有很强的指导意义。如果上海房地产市场没有出现大逆转，地价趋势往往过两年就会反映到房价上。

“按这个规律，从外环外的地价开始上扬来看，外环外房价上扬的空间不小。而对于外环以内的房价来说，又会呈现怎样的走势，也就不言而喻了。”林波说。

不断注入市场的新需求

如果说开发商是市场的供应者，买地投资带有相当的投资甚至是投机性，其对房价的预判断具有一定的主观性，那么从市场的供求来观察，则相对客观一些。从最新的成交数据来看，上海房价虽然没有出现深圳式的暴涨，但今年3 月以来的量价齐升态势仍然在延续。

据中国指数研究院的最新成交数据，上海8 月住宅成交均价2.2 万元/ 平方米，较去年同期上涨了29.5%。8 月是楼市销售的传统淡季，但沪楼市成交量仍相当惊人。虽然上海8 月191万平方米的成交面积较7 月小幅下降了6%，但比去年同期仍然大幅上涨了56%。“淡季不淡，九十月沪楼市的成交可能会更加火热。”中国指数研究院研究总监陈延彬表示。

上海房价上涨的推动力究竟从哪里来，哪些人在不停地买进，助推沪房价持续上扬？

分析师指出，在限购退出后，政策刺激成为房地产市场增长的重要原动力。银行、公积金等房贷金融杠杆政策，对促进楼市消费起到了相当重要的基础作用。在股市的震荡中，相当一部分没有被套牢的投资者逃离股市后，资金外溢到楼市，也助长了楼市的成交量与价格。

另一个不可忽视的楼市购买力量，来自上海楼市内部需求的大量转换与转移。

林波指出，上海有大量的中高端置换需求，不断推高了最顶级豪宅的价格。然而如果没有改善性及刚性需求的后续支撑，上述需求进行大批量置换是不可想象的。而今年刚需及改善需求的数量不但没有减少，还出现了爆发式的增长。

一位不愿具名的分析师表示，这部分需求主要来自上海旧区改造和棚户区拆迁。去年以来包括黄浦、闸北、杨浦、虹口等市中心的人口大区，都在进行大范围的旧改拆迁。老房子拆迁后，需要对被拆迁居民进行安置。有不少人用安置款购买了动迁房，但也有相当一部分人用这笔资金到市场去购买新房，形成一股相当庞大的购买力。“正是这股新加入的购买力，加上市场上原有的需求，对今年上海的房地产市场形成了强有力的支撑。”上述分析师说。

就旧改对沪楼市的影响，《CM 华夏理财》记者走访了黄浦、闸北、杨浦等几个旧改基地。杨浦平凉某旧改地块的动迁居民张先生告诉记者，他们所在的街坊有三百多户籍人口被纳入动迁范围。按以往的政策可能一年也签约不了，但新的动迁政策出台后，一个月的时间里基本上都已签约。

“有的动迁基地比我们还大，有上千户人，他们甚至两个多星期基本都签约了。”闸北天潼路某旧改地块的刘先生告诉记者，多数人选择买安置房；但也有不少人选择货币化补偿，用动迁款加上自己的积蓄购买了新房。

城市潜力助力房价上扬

一位房地产分析师告诉《CM 华夏理财》记者，人口内部的大迁移，以及产业政策对新人口的吸纳，对上海楼市形成了最基础、强有力的支持。

陈延彬指出，通过旧改，这部分群体获得了进入楼市的入场券。很多原本没有首付能力或购房能力欠缺的人，提高了首付和购买力，因而得以进入楼市。而未来几年上海的旧改仍将继续，因此，这部分不断涌入市场的需求，也将持续存在，并对上海房价产生相当坚实的支持。

“有一个与房地产消费密切相关的指标，叫首付能力。全市城乡居民人均储蓄，按照当地房价算一下可购房面积就可以算出首付。”易居中国执行总裁丁祖昱表示，储蓄越多，购买力越强，当然也要看当地的房价。

随着上海市区人口结构的变化，还将产生另一个作用：市中心人口的购买力得到了提升。

“从中心城区看，闸北、徐汇及普陀区等人口密度增长较快的区域，房价涨幅也相对较快。”易居研究院分析师谢金龙指出，中心城市部分人口迁移出去后，很快会有新的人口加入。而如果新进入的人口具有更强的消费力，将进一步推高该区域的房价。

除了需求方面的推动，分析人士认为政府的投资也将对房价产生重要影响。

林波指出，房地产跟政府投资密切相关。现在大家已经了解到一个很简单的道理，一条地铁就能把近一个区域的房价拉起来。而克而瑞对各城市楼市的研究中，也用政府对城市的基础设施投资，来衡量一个市场是否具有发展前景。

在分析人士看来，房地产不仅仅是供求之间的关系，在房价中，往往还附带有地块本身以及周边配套的价值。如果政府持续对城市交通、基础设施以及教育、产业、服务等软件方面进行投资，那么这个城市的房价一定会持续上扬。

“政府的这些投资，是比房价账面上的增值更有价值的基础设施，也将决定一个城市或某个区域的房价会不会上涨。反之，如果政府的投资力度不够或在下降，那么这一地区的房价增长也将放缓或停滞。上海的基础设施投资一直排在全国前列，也在不断强化产业的吸纳能力。从这些角度来看，上海房价即使不会大涨，至少在未来几年还有一定的增值空间。”林波表示。CM

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