断档2个月再迎供应高峰 业内称北京供地策略调整 谁逼房企咬牙争地

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 董映颉 北京报道

经历了7月的供应断档期，北京土地市场在8月末、9月初终于迎来多宗经营性用地挂牌。

8月31日，丰台区石榴庄地块上市，中铁建与方兴地产联合体最终以50.25亿元的总价，1.86万平米公租房的代价拍得此地，折合楼面价5.2万元/平米，溢价率50%。两天后的9月2日，曾在去年流拍的朝阳区孙河地块开拍，保利首开联合体以64.83亿元，异地竞建27500平米保障房的代价拿下孙河地块，折合楼面价53830元/平米。

“北京目前在推地节奏上实行较为严格的供应管控，土地供应已经瘦身，且供应相对集中，因此每逢集中推地，房企都打起十二分精神准备大战一场。”北京一位房企投资部负责人表示。

“成交必高价”

“目前，北京土地供应量相对较少，且北京楼市价格一直较为稳定，房企在北京投资拿地基本没有风险，因此目前北京只要有土地成交，就是高价地。”一家全国大型房企负责人对记者表示。

“今年上半年北京土地市场供应比较短缺，但市场回暖迹象明显，房企拿地补仓的意愿较上半年将会增强。”亚豪机构市场总监郭毅认为。

据亚豪机构统计数据显示，2015年1至8月，北京成交价突破6万元/平米的高端公寓共成交1170套，是去年同期413套成交量的2.8倍，高端公寓市场成交总金额更是由去年的54.24亿元一举跃升至231.08亿元，市场容量大增4.3倍。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，过去土地流拍，在于市场预期不稳定，北京此次地王重现，反映了目前房企对于后续市场的看好。他表示，更重要的是，在北京市场成交状况较好的情况下，房企拿地的资金实力也在增强，房企联合体更是资金雄厚。

“市场回暖后，开发商在北京市场的拿地意愿更加明显，尤其是北京目前几个高端住宅较为集中的区域，如孙河、东坝、丰台，之前出让土地的成交价格、住宅销售价格就已经较高，近期再推出的土地则更容易受到房企的关注。”中原地产首席分析师张大伟表示。

相比2013年7月中粮摘得孙河地王时的48444元/平米，此次孙河新地王的楼面单价高出了5000余元。由于地价过高，中粮瑞府项目均价为68104元／平米，一直面临较大的销售压力。孙河新地王出现后，中粮孙河项目则成为受益者，目前中粮祥云小镇再度包装“城市微度假”项目开始招商。

而在丰台石榴庄地块拍出超过5万元/平米的高价之后，鲁能地产位于北京丰台石榴庄项目——鲁能·钓鱼台美高梅公寓也将于近日正式面市。

“地价超房价，这在北京土地市场将成为常态，”张大伟说，今年以来，北京土地市场宅地供应不足是造成“地王”出现的主要原因，尤其是四环以内的居住用地，供应稀少使得每一宗住宅用地都成为“必争之地”，自今年6月大兴等南城系列地王开始，多宗土地的成交价格都超过了区域内的房价。

“近期北京供应的地块都为各区域中的优质地块，且此前北京一直没有土地供应，因此推出的地块都遭到房企争抢，丰台和孙河两地块预计未来房价将在10万元/平米以上。”张大伟表示。

“目前，不仅是孙河、东坝这几个热门区域，随着北京土地供应减少，今年以来门头沟等西部偏远的郊区地块都受到开发商的追捧。”北京市房协秘书长陈志表示。

“如果想在北京继续发展，不论地价多贵也要咬牙去争，否则就会出现‘无米下锅’的局面。而销售额如果不能达标，将势必影响北京公司的业绩。”上述全国大型房企负责人表示。

“人为”控制供地节奏

根据北京市国土资源局最新土地出让公告显示，9月份共有6宗住宅地块入市交易，出让起始价合计达到180亿元。这也意味着，届时北京土地市场将迎来供应小高峰。

“目前北京挂出的这几块宅地无论是从区域来看，还是地块本身，都比较优质，而且所处区域内都曾出现过地王，未来的竞争一定很激烈。”某上市房企负责人表示，北京住宅地块近两年供应更加稀缺，今年前7个月仅有21宗宅地实现成交，这一成交量也创了近三年同期的新低。

“北京市的土地供应节奏确实略有放缓，尤其是，按照北京市政府的要求，北京城区部分区域目前已停止经营性土地供应。”接近北京市国土局的一位知情人士表示，由于目前北京在供地的各类制约性条件增加，不可能像过去一样无节制地大规模供地。

据了解，今年北京市国土局公布的2015年供地计划中，商品住宅用地总量为750公顷，但上半年住宅用地出让约175公顷，不到全年供应计划的1/4。

同时，上海易居房地产研究院的数据显示，北京在2014年1-7月份土地供应幅数为76幅，供应建筑面积为1009万平米。而在2015年1-7月份，供应幅数为35幅，供应建筑面积为462万平米，供应同比缩水约50%。

“从今年开始，北京市国土部门已经调整了供地策略，以往平均推地、有地就供的推地节奏在楼市转暖时，将令土地市场一直处于过热状态，不利于市场降温，而目前这种根据市场情况隔一段时间集中供地的办法，将在市场偏热时有助于通过供地量和节奏控制市场。”上述知情人士表示。

“今年全年北京朝阳区供应的土地屈指可数，这也使得整个区域内的项目都向高端产品发展。”北京龙湖营销总监李亮表示，东坝作为朝阳区最后一个可大面积开发的住宅区域，此前出让的地块多以普通住宅为主，但随着土地供应减少，未来东坝区域商品房均价也将迈向10万大关，其中首开龙湖东坝项目即将在今年正式对外亮相。

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