酬金制物业管理毛利率100% 远高于房地产行业 巨头扎堆 中海拟分拆物业上市

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道

过去十年房地产的暴利，使得行业对薄利的物业不屑一顾，然而一年来，万科、保利、中海等房企纷纷却表示要抢滩物业新蓝海。8月19日，中海地产董事长郝建明在中期业绩发布会上宣布，中海将分拆物业上市。此前中海物业已向港交所提交招股说明书。

作为物管领域第二家即将上市的企业，中海物业目前的毛利率并不高，只有19%左右。中海物业内部认为，目前中国的物业高度分散，潜在商机较大，中海物业毛利有较大提升空间，且在分拆上市后，公司有了融资平台，可通过收购的方式迅速扩大市场份额。

分拆上市掘金

“物业独立上市，将释放中海地产股东的潜在价值，可识别或确立物业的公允价值，也能使中海地产的股东受益。”同时，中海物业认为，各集团管理团队能更专注各自不同的业务，使资源分配更有效。

更重要的是，分拆上市后，中海物业将在股本及债务资本市场拥有独立的集资平台，将增加融资灵活性，也可厘清中海物业的信贷状况，让金融机构可清晰地做出信贷评级并借贷。

目前，中海物业的净利润并不高，根据财报，中海物业2014年营业收入同比增长17.3%至21.64亿港元，但直接经营成本17.5亿港元，毛利只有4.13亿港元，扣除行政费用3.04亿港元后，净利润只剩下9708万港元。

这与中海地产的业绩相比，仅九牛一毛。中海地产仅今年上半年，就实现房地产合约销售额854.5亿港元，经营溢利增加18.3%至232.9亿港元。

但资本市场对房地产企业和物业企业的估值，已经从某种程度上说明了市场更看好物业企业发展空间。以同属一个集团的花样年和物业上市公司彩生活2015年中报为例，花样年控股营业收入36.29亿港元，净利润8.46亿港元，而彩生活的营收只有2.78亿港元，归属于公司的净利润7757万港元。

虽然彩生活营收和利润不足花样年的10%，但截至8月20日，花样年控股的市值只有52.4亿港元，而彩生活市值有58.7亿港元，后者估值远远高于前者。估值的高低，能直接影响企业的融资额度。

房地产金融投资专家黄立冲认为，市场对地产的估值本身就低，如果中海物业与中海地产混在一起，很难提升中海地产的估值，因为地产受到周期性影响和政策影响较大，历史的盈利不代表未来，但物业管理公司盈利较为稳定，受政策影响也小，分拆上市，能体现出物业的真实价值，也更方便做大。

在中海物业的营收中，94%来自传统的物业管理服务，达20.35亿港元，而其中81.5%的服务来自包干制。纵观2014年中海物业的毛利率，包干制的毛利率只有12.2%，明显比房地产的毛利低，但增值服务的毛利则较高，有44.3%，平摊下来，总的毛利率只有18.6%。

以采用酬金制的彩生活(01778.HK)作对比，由于酬金制的物业管理服务毛利率一般为100%，彩生活2014年的毛利率达79.6%。这也说明了不是物业管理不赚钱，管理模式的差异能带来截然不同的利润率。

房企蜂拥诱因

从区域分布来看，中海物业90%的业务都来自控股股东或同系联营公司，且基本上与房地产业务布局同步。

据了解，近几年来，中海物业也在通过内生增长和收购方式来扩充业务，上市成功有了融资渠道后，中海物业的增长应该会更多来自收购。

业内人士分析认为，中海物业的未来发展有两个方面：一是通过收购实现扩张；二是不断发掘O2O潜在价值，而这两个方向在未来都需要大量的资金支持。

此外，中海物业实现上市之后，企业发展的束缚减小。分拆上市后，中海物业地位提升与中海地产平齐，能够接受的集团资源更多，加上上市平台的融资能力，扩张速度肯定更快。其次，扩张的方式也会更多样，中海物业目前都是自营为主，但是以开发见长、物管较弱的房企不在少数，中海物业有大量的合作机会。

而物管市场的潜在空间也很大。这从中国在建住宅物业总建筑面积可看出，从2008年约22亿平米，增加至2014年的52亿平米，市场总量极大。

目前，中国的物业管理呈现高度分散的状态，全国物管公司数量超过十万家，据中国指数研究院数据，截至2014年底，管理物业规模超过5000万平米的公司少于20家，近几年，大物管公司都在对中小物管公司进行收购合并。未来，规模、品牌价值、盈利能力以及服务品质将成为竞争的关键要素。

相比房地产30%左右的毛利率，物业的毛利率可以做到房地产的几倍之高，彩生活今年上半年的毛利率达到73.9%，同比去年的66.1%再次上升7.8个百分点。而这也是越来越多的房企蜂拥而入物业市场的一大诱因。

中指院的报告称，2008年至2014年间，物业管理百强企业所管理的平均总建筑面积由620万平米增至1750万平米，复合年增长率为18.9%。而净利润在2014年同比增长31.6%，至3190万港元，这一增长主要源于传统物业管理服务的稳步增长和社区租赁、销售及其他服务的加速发展。

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