曾因定价过高吓退开发商 北京流拍地王降价入市

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 赵普 北京报道

    去年两度流拍的孙河准地王于近期再次挂牌出让，由于这次剔除了配建学校地块并减少了3万多平米建筑面积，总价较首次出让的46亿元下降约3亿元。

    “孙河地块此次入市调整了出让金以及配建单位，门槛相对降低，又正逢北京土地供应较为短缺的周期，预计本次该地块入市将迎来多家房企竞争。”北京一大型房企投资部副总表示。

    而对于以4.8万元／平米的价格拿下该区域地王地块的中粮地产来说，这一地块的出让单价对其现有项目意义更大，目前中粮瑞府入市两月网签成交只有3套，解套压力巨大。

“准地王”补缺

    北京市国土局的公告显示，此前分别在2014年8月份和9月份两度流拍的北京市朝阳区孙河乡土地储备项目BCDE地块，此次重新更名为“北京市朝阳区孙河乡北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地块”再次挂牌出让。

    就在一年前，这一地块曾按照建筑面积17.61万平米和起始金额46亿元的体量出让，但由于起始价格过高最终流拍。相比之前，调整后的地块取消了地块内的中小学合校用地部分，总建筑面积约14.36万平米，起始价为人民币43.22亿元，价格比上次下调了近3亿元。    

    在孙河地块开发高端项目的一位房企负责人对记者表示，政府去年出让这一地块时“定价太离谱”，由于当时楼市处于下行通道，房企现金流紧张，且孙河区域已聚集了不少高端项目，竞争激烈。因此当时不少意向房企最终放弃了这一地块。

    “今年上半年北京土地市场供应比较短缺，但市场回暖迹象明显，房企拿地补仓的意愿较上半年将会增强。”亚豪机构市场总监郭毅认为。

    据了解，今年北京市国土局公布的2015年供地计划中，商品住宅用地总量为750公顷，但上半年住宅用地出让约175公顷，不到全年供应计划的1/4。

    同时，上海易居房地产研究院的数据显示，北京在2014年1-7月份土地供应幅数为76幅，供应建筑面积为1009万平米。而在2015年1-7月份，供应幅数为35幅，供应建筑面积为462万平米，供应同比缩水约50％。

“目前北京市的土地供应节奏确实略有放缓。”上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，一方面，由于目前土地部门供地的各类制约性条件增加，不可能像过去一样无节制地大规模供地。另一方面，由于此前开发商对市场的信心仍然不足，因此虽然楼市有所回暖，但影响仍未传导至土地市场。

“现在由于土地价格太高，不少房企已经逐步转变了原有的经营策略，在北京等一线城市获得项目的方式大多通过并购、合作进行，对于传统拿地的依赖度已经降低。”上述北京大型房企投资部副总表示。

中粮地王仍难解套

去年这一地块出让时，天恒置业与中粮地产两家房企均参与了孙河BCDE地块的竞拍。今年这一地块再度入市，吸引了更多房企的目光。

“对这一地块我们一直有兴趣，但具体还要看地块规划和我们自身的计划。”中粮地产一位负责人表示。

    目前孙河区域已经集聚了龙湖、泰禾、首开和中粮等多家房企，所开发项目也多以别墅、高端住宅为主。

中粮地产在孙河区域开发的中粮瑞府项目（瑞湾家园），当年拿地单价高达48444元/平米，约为该区域其他房企项目拿地成本的两倍，中粮孙河地块也一举成为当时的单价地王。

不过，由于地价过高，中粮瑞府项目一直面临较大的销售压力。北京市住建委网签数据显示，自5月底入市以来，中粮瑞府仅成交3套房源，均价为68104元／平米。

“如果成交价在不到7万元/平米的话，中粮孙河项目几乎是亏本的。”业内一位分析人士指出。

不过，此前这一地块在去年的两次挂牌楼面价分别为3.7万元/平米和3.5万元/平米。这次调整后，这一地块实际挂牌出让楼面价仅约30000元/平米。业内人士认为，若要达到中粮瑞府的拿地单价水平恐怕并不乐观。

同时，中粮孙河地王拍出后，周边高端项目趁势热销，已先期抢占市场。据北京克而瑞房价点评网统计，孙河板块目前有34个在售项目，去年的销冠项目臻园、龙湖双龙原著、泰禾北京院子、望京金茂府、紫御华府、润泽公园以及远洋 Lavie等都在该区域，集聚效应明显。

   “而根据此次挂牌出让的规定，达到竞拍上限后竞报配建异地保障房面积来确定最终竞得人，该项目的最终产品估计仍是高端豪宅类产品，因此不排除周边已有项目的开发商进一步竞拍该块土地，来实现规模效益。”北京克而瑞房价点评网分析师表示。

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