深圳现象

　　■陈小瑛

　　来深圳多年的小学教师刘宁（化名）原想改善住房条件，在今年4月和5月两次购房，却因房价大涨，两次遭遇业主违约，而她自家的房子在5月已如约出售。

　　刘宁为此奔波维权了三个月，但至今无果让其焦虑不安，因为大部分资金还压在银行和业主手里，她已无力再购房，目前只能租房住。

　　刘宁的遭遇并非个案，今年第二季度，深圳上千人在买房过程中遭遇业主违约。

　　而这一切都是房价暴涨“惹的祸”，记者走访南山、龙华、宝安二手房市场后发现，今年上半年上述区域房价涨幅普遍超过50%，热点片区甚至翻倍。受利益驱使，不少业主不惜违约加价甚至终止购房合同。

　　史无前例的违约潮

　　今年4月6日，刘宁在深圳关内南山区15峰花园以673万元签约一套175平米的房子，并支付了10万元定金。随后，刘宁将自家在南山区107平米的房子也挂牌出售，但令她意想不到的是，20天后，业主毁约了。

　　“因为房价暴涨，业主关小姐称其先生不同意卖房。”刘宁告诉记者，当时她就拒绝了协商，并提出若不继续履行合同，要么按合同赔偿房款的20%，要么走司法程序。

　　很快，关小姐支付了30万元至刘宁银行卡上，接着提出签解约协议，但刘宁坚持要求走司法程序。

　　最终律师前往深圳国土局查询才发现，业主已在6月5日办理完过户给他人的手续，成交价约810万元，从此，关小姐杳无音讯。该案在7月7日已在法院开庭，但目前尚未出判决结果。

　　而刘宁则信守承诺，其名下的房子在5月26日已出售过户，并没有毁约要求买家加价。

　　第一单遭遇违约后，刘宁并没有放弃购房，由于时间上耽误一个多月，南山区同样一套房，已上涨100多万元，刘宁无力再购买同区域的房子。

　　5月19日，刘宁再次签约购房，在其交付40万元定金和100多万元首付款后，业主提出房价已上涨100万元左右，要求她加价，否则不卖。无奈之下，刘宁只能暂停贷款申请，但却无法与业主取得有效沟通。

　　如今离第二次签约已过去近2个月，两套违约房的申诉依然无果。刘宁无奈地对记者说，由于大部分资金压在业主和银行手里，如今再无足够的资金买房，暂时只能租房住，孩子上学问题让她每天生活在焦虑和不安之中。

　　在深圳二手房买家维权群里，群成员已超1100人，像刘宁这样连续遭遇两次违约的现象不在少数，有些案例甚至已经赎完楼，仅剩最后一步过户，仍遭业主违约。目前，绝大部分购房者的申诉请求是继续履行合同，希望法院判决强制业主过户。

　　据中介人员透露，面对前段时间房价凶猛上涨的趋势，大部分买家担心走诉讼程序太麻烦，且耽误时间，业主赔偿额还抵不上房价的涨幅，从而选择加价给业主。

　　在今年二季度集中爆发业主违约潮后，由于缺乏判决经验，深圳各大法院甚至专门召开了讨论会。记者拿到的一份龙岗区法院民事调解书显示，一套290万元的房子，原告购房者提出的诉求是，被告业主除退还定金外，赔偿原告63.8万元，诉讼费由被告承担，但最终达成的协议是，赔偿款只有51万元，不到房屋总价的20%。

　　“这是深圳史无前例的业主违约潮，即便在2008年、2010年也未曾出现过此番景象，2008年房价下跌时，出现了购房者违约潮，如今房价暴涨则相反。”深圳房地产专业律师张茂荣说，今年接到的违约诉讼案件，已经超过过去几年的总和。

　　暴涨不可持续

　　而引发上半年违约潮的导火索，便是暴涨的房价。去年央行9·30政策出台后，购房者积极入市，深圳楼市有所回暖，但深圳房价真正开始暴涨是在3·30新政之后。

　　记者采访获悉，四五月份，深圳部分热点区域，如龙华、前海、宝中等片区，房价普遍上涨了40%以上，业主频繁返价，楼市接近失控状态，这些热点片区的投资客占比超过30%，无疑炒作抬高了房价，加剧了购房者紧张情绪。

　　5月底，深圳规划国土委紧急行动安抚市场，提出四条应对措施，包括加快商品住房预售审批、加快新增住宅用地供应、加强房地产市场监管等，查处通过“蓄客”、“认筹”来决定推盘量、少量分批次推盘、故意制造“日光盘”等人为加剧供求紧张的违法违规行为。并约谈了部分楼盘的开发商。

　　不过这些举措并未带来立竿见影的效果，到6月中旬，楼市依然“高烧不退”。

　　“虽然深圳地少人多，经济转型升级也很成功，但房价暴涨幅度，已大大透支了未来市场需求，购买力短期跟不上，肯定无法持续。”深圳一位资深投资客告诉记者，他已在6月前将投资的房产高位套现，静待市场调整。

　　6月底，深圳多家银行开始提高首贷款利率，市场终于步入滞涨状态。而7月初，工农中建交五大行出于风险控制的要求，均将首套房首付比例由3成上调至4成，贷款利率在基准利率上都有不同程度的上浮，市场随即“熄火”。

　　记者调查获悉，7月初，深圳新楼盘已出现退房案例，二手房市场上，业主急售的房源也在增加，不少中介反映，业主若想快速出手，必须低于市场价出手，前海片区的成交价格已开始下降3%-5%。

　　上海易居研究院副院长杨红旭分析称，根据前几轮楼市的特征，此轮深圳房价大涨难以持续，预计到明后年调整时，深圳回调的幅度也会最大。

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