安全性有待筛选 众筹开发难降房价
来源：华夏时报
发布时间：2015-05-22 22:01:00
摘要：借用互联网思维，越来越多的房企开始试水众筹开发。对于这一正在兴起的模式，万通集团董事长冯仑日前公开表示，房地产众筹开发将会使房价至少下降1/3。
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道
借用互联网思维，越来越多的房企开始试水众筹开发。对于这一正在兴起的模式，万通集团董事长冯仑日前公开表示，房地产众筹开发将会使房价至少下降1/3。
冯仑此言一出，引起业内人士关于众筹能否降房价的争议。
“冯仑说房价降三成是只算了给购房者可能带来的折扣价，比如8折购房，而且把房子原材料价格当市场的产品售价不太现实，众筹刚起步，目前真正落地的项目并不多，而且是小众范围。”惠州方直集团投融资中心负责人凌京元向记者表示，对房价的影响，取决于这种购房模式在多大范围内推广。
房地产众筹平台北斗云筹CEO高山认为，众筹模式解决的是开发商的资金和销售问题，而对于购房者，通过提前分期付款可以享受到比市场价更低的折扣，但目前主流模式是投资型众筹，对房价的影响仅限于单个众筹项目。
“众筹购房价格可以比市场价便宜一到两成，但这是针对参与了众筹购房的项目而言，对整个市场影响不大。”广州大壮集团财务总监夏生如是说。
实际上，购房型的房产众筹，与过去的集资建房类似，不同之处是众筹可以通过互联网平台，向全国购房者募集资金，而集资建房仅限于某个城市区域的周边购房者。众筹的对象除了购房者，还可以是纯粹的投资者，可通过互联网来解决客源量的问题。
目前，房地产众筹分为几种模式。目前市场的主流模式是投资型的股权众筹，即投资者购买的是产品份额，而不是房子。此外还有资产证券化的众筹模式及购房型众筹模式等。
绿地联合阿里巴巴推出的地产宝，即为资产证券化的众筹模式，据绿地有关负责人透露，地产宝的项目主要是针对中小房企，帮助中小房企解决开发资金难题，减少开发成本，投资者回报率是6%-8%，而绿地香港则向融资方收取0.5%-2%的管理费。
万科去年底联手平安好房网，推出的广州北部万科城216套住宅的众筹项目，则是兼具投资和购房性，市场售价5500元/平米，购房者众筹价格4800元/平米，投资者可选择购房，也可选择拿增值收益。
“万科的项目相当于2007年温州炒房团的炒房模式，联合一批投资客，先出资金从开发商拿到内部优惠价，无需真正购买，待房源按市场定价卖出后，将差价收益返给温州投资客。”一位房企业内人士称。
而购房型众筹是购房者在项目开发前就参与进来，可以提前锁定购房者。高山向记者介绍，参与这种模式的购房者先选定相应的户型，在预售时按给定的折扣价购买，而开发过程中，购房者需要根据工程进度追加资金，如果购房者中途想退出，则可返还本金和一定利息。
夏生的公司也在准备发起众筹，其项目是位于广州萝岗万达广场旁的旧改，大约18万平米的规模，土地成本1.2亿元，另外承担部分回迁房的建筑成本，目前开发资金来源主要是从银行做开发贷款。
“银行贷款利率在8%左右，但放款额度与其它项目按揭款结合，去年在银行存1000万元，只贷给我们300万元，今年额度宽松了点，但审批一般要半年，又是分批放款，时间成本高，现在市场在回暖，我们想加快开发速度，所以选择众筹集资来补充。”夏生说。
由于众筹模式刚刚起步，规模仍较小。记者在平安好房平台上看到，目前仅成功众筹7个项目，累计融资1.2亿元。
实际上，众筹模式目前在法律上尚未有明确定义，与P2P金融一样，众筹的安全性还有待筛选，尚处在野蛮生长阶段。
一位房企众筹投资者向记者坦言，目前市场担忧的是众筹模式的风险控制与P2P一样弱，即房子卖出去后不偿还给投资者，或者资金被开发商挪用，甚至被老板卷款跑路，所以暂时难以推广，只能与一流的开发商合作来规避风险。
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