美国 楼市已到下注时

美国住房价格出现了健康回升。然而，至少有部分观察人士质疑住房价格的回升势头还能持续多久。不过，在与多位业内专家进行探讨，并对不同数据进行分析后，《巴伦周刊》认为，未来三年住房价格的上涨势头应该会持续下去，尽管增速会低于2013 年的两位数增幅。

    为保守起见，我们遵循采用中间值的原则，预计未来两年住房价格每年均攀升5%，2016 年涨幅可能仅为3%。这可以说与研究公司Moody's Analytics 的预期是一致的。Moody's Analytics 的首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi) 称：“美国显然处于房价上涨周期，未来还有许多上涨空间。”

    而我们对房价的预期之所以比较乐观是基于一系列因素。住房价格的上涨周期（比如刚刚开始的本轮上涨周期）往往会持续5 到10 年，因为购房者的预期惯性会导致市场效率低下。

    另一项利好是：房价仍在许多购房者的承受范围之内。在经过近期的房价上涨和2013 年春季以来抵押贷款利率的上升（30 年期标准类抵押贷款利率目前为4.5%，高于春季的3.5%）之后，当前住房价格确实没有过去五年那么便宜了。但根据美国全国地产经纪商协会(NAR) 的数据，目前住房价格仍比金融危机之前40 年中的任何一年都要适中。当然，这是由住房价格史无前例的大滑坡导致的。

    最后，未来几年受抑制需求的大量释放会对房价构成支撑，尤其是在贷款机构放松信贷标准，抵押贷款利率保持稳定的情况下。自立门户（年轻人从父母家的地下室或者与朋友合租的狭小公寓搬入自己的住所）2007 年以来一度坠入冰点（在截至2011 年的五年里，每年仅为50 万左右），现在终于开始回暖。随着就业前景的改善和收入的增加，预计新增自立门户者数量在未来三年里将趋于正常，达到每年110 万左右的水平。

    此外，随着美国联邦储备委员会(Fed) 抵押贷款支持证券购买规模的逐步缩减，未来三年抵押贷款利率走高应该是必然的。不过，抵押贷款利率的上升不会成为关键问题，除非上升幅度非常大。类似的，受住宅房地产价格的内在动能影响，房价上涨周期大都会持续5 到10 年。过去一年住房价格水平的稳步增长已经触发了一轮良性循环，未来会继续推动价格上涨。

    此外，最重要的也许是，住房价格在近期的住宅地产衰退中受到沉重打击，应该已经没有下跌的空间，而只会走高。