沪超级地王入市 数房企跃跃欲试

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王海春 上海报道

    上海最贵的超级商业综合体地王，在这个炎热的夏季开始胎动。
    近日，上海市规土局推出了起始总价达175.26亿元的徐家汇中心地王项目。据了解，目前已有包括新鸿基在内的几家房企表现出了对于这一项目的意向。但是，这一由6幅地块组成的庞大项目对于竞标企业的资金要求超出以往。据测算，该项目总投资至少需要400亿元。
    “徐家汇项目是商办项目，政府还对项目的持有率做出了限制，如此巨额的投资量和超长的开发周期，将对房企资金、商业运营及资源整合的综合实力提出严格的考验。”中国指数研究院研究总监陈延彬在接受记者采访时表示。
土地款支付压力大
    据上海市规土局披露的信息，徐家汇中心项目的总建筑面积达58.4万平方米，包含40万平方米的办公和18.4万平方米的商业及宾馆。另外，该项目中还有地下12万平方米的商业。
    “我们不能透露究竟有哪些企业领了标书。竞标报名的最终截止日期为8月7日，什么时候正式竞标，要等我们后续的通知。”上海规土局相关人士7月24日向记者表示。
    上海城市测量师行预计，该项目的总投资额至少在400亿元以上，这无疑给竞买者的资金带来巨大考验。记者了解到，参与徐家汇中心地王的竞买者首先要支付地价出让价款的20%，在获得地块后，开发商要在签订出让合同后的10个工作日内支付第一期30%的出让价款；第二期为出让价款的50%，则要在一年内付清。
    该地块起始总价达到175.26亿元，而据统计，2009年以来，全国出让的超出175亿元的地块仅有两幅。2010年1月，广州亚运村地块拍出了255亿的地价；2010年9月，中冶置业以总价200.34亿元竞得南京下关区两幅相邻巨无霸地块。而就在不久前，南京地王的其中一幅地块已被政府收回，业内质疑这一地块的收回是由于中冶置业资金受限而“主动退地”。
    “开发商前期最主要的压力来自土地款的支付，即要在规定的期限内支付金额庞大的土地出让金。”高力国际华东区董事汪蓓表示。
    据了解，已经有包括新鸿基地产（00016.HK）、香港怡和集团、恒基兆业（00012.HK）、九龙仓集团（00004.HK）在内的4家港资房企对该项目表示出了意向。
    “我们的确对这一项目有意向，也有团队在跟进，但是否出手，我们现在还没有得到消息。”新鸿基地产相关人士7月24日告诉记者。
    值得注意的是，早在今年3月底新鸿基就与21家国际主要金融机构签订了一项为期5年的152亿元银团贷款协议。对于这笔资金的用途，新鸿基披露除了用于公司日常营运资金外，也将用于在香港及内地的业务发展需要。
    除了新鸿基，九龙仓和绿地集团也被业界认为是有可能夺得地王的房企。而近日市场也传出消息，九龙仓已经以徐家汇中心项目为标的，计划在海外募集数百亿元的资金。
    此外，据记者了解，绿地集团也对这一项目产生了兴趣。“听说有市场和投资部的同事在跟进，但他们不愿透露更多的信息。”绿地集团相关人士透露。
多重门槛
    作为上海出让金额最贵的地块，除了前期巨额的土地投入，政府对徐家汇中心的开发还设定了诸多门槛。
    按照要求，在其中的150-9地块内，开发商应建设一处标准不低于五星级的、地上建筑面积不小于2.5万平方米的酒店，以及地上建筑面积不小于3000 平方米的电影院等文化设施。
    除了庞大的商业开发体量，政府部门对该地块的开发也做出了严格规定：开发商须以持有物业为主要运作模式，持有面积不得小于总建筑面积的60%，并应持有至少10年以上。
    “持有物业不得少于10年以上这一条，将进一步拉长开发商的投资周期。这意味着在相当长的时间里，开发商只能投入资金，只有在项目正式投入运营后，才开始回收前期的投入。这对开发商的资金和运营实力提出非常高的要求。”克而瑞研究副总经理林波向记者表示。
    业内人士指出，仅徐家汇中心这一个商业项目的容量，已相当于目前徐家汇商圈商业办公的总面积。而上海之所以要推出这一超级地王并设定如此高的准入门槛，政府除了可以获得巨额的土地收益，也希望从这一项目借力来带动徐汇区以及上海西南地区整体商圈和房地产的升级换代。
    “徐家汇是上海最早起步的商圈，但发展却较为缓慢。”RET睿意德执行董事张家鹏在接受记者采访时指出，如果徐家汇的商业能够得到进一步提升，无疑将对徐汇区的豪宅以及周边区域的楼市起到进一步的带动作用。
    记者也从徐汇区政府方面了解到，区政府已将这一超级商业综合体列为徐汇区“十二五”期间的重点项目。据了解，此前徐汇区政府已经与包括美国梅西百货（Macy's）在内的多家外资进行过多次接触，以引入更高端的商业品牌。

    “这一项目在推出前，已经征询过区建交委、规土局及商委等多个部门专家的意见。我们一直在努力进一步提升徐家汇的商业升级换代，当然也很希望能产生如南京路写字楼宇每年纳税超亿元的效应。”徐汇区政府相关人士7月24日向记者表示。